Gebäudedämmung: Preis pro m² 2026 und Ablauf

Am meisten bringt eine Dämmung bei Häusern, die nie eine hatten. In Deutschland sind das vor allem Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung, also grob vor Ende der 1970er Jahre, aber auch viele Häuser aus den 1980ern sind nur dürftig gedämmt. Wände aus Vollziegel, Kalksandstein, Bims oder Beton verlieren dann Wärme über die ganze Fläche. Im Winter fühlen sie sich kalt an, und in den Raumecken schlägt sich leicht Feuchtigkeit nieder. Daraus wird schnell Schimmel.

Die Fassade ist aber nicht der einzige Weg, über den Wärme verloren geht. In älteren Häusern entweicht viel Wärme über die ungedämmte oberste Geschossdecke zum kalten Dachboden. Diese Decke zu dämmen gehört zu den günstigeren Maßnahmen, und den Effekt merken Sie beim Heizen schnell. Das GEG verlangt unter bestimmten Umständen sogar, dass die oberste Geschossdecke gedämmt wird. Ob das für Ihr Haus gilt, klärt eine Energieberatung.

Bevor Sie sich festlegen, lassen Sie das Haus als Ganzes ansehen. Eine Energieberatung, oft mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), zeigt, wo die großen Verluste sitzen und wo die kleinen. Danach lässt sich sinnvoll planen, was zuerst kommt. Das ist auch wichtig, wenn später eine neue Heizung ansteht: Ein gut gedämmtes Haus braucht weniger Heizleistung, und eine Wärmepumpe arbeitet darin wirtschaftlicher.

Die Reihenfolge der Arbeiten entscheidet viel. Tauschen Sie die Fenster vor der Dämmung oder zusammen mit ihr, nie danach. Beim neuen Fenster kann der Fachbetrieb die Dämmung sauber an den Rahmen anschließen oder das Fenster gleich vorgesetzt montieren, also nach außen in die Ebene der Dämmung verschoben. Kommen die Fenster erst nach der fertigen Fassade, werden die Laibungen beschädigt und der Anschluss muss ein zweites Mal gemacht werden.

Bei einem gewöhnlichen gemauerten Einfamilienhaus greifen die meisten Betriebe zu Fassaden-EPS, also Styropor. Es ist leicht, lässt sich gut verarbeiten und dämmt bei passender Dicke zuverlässig. Graues EPS mit Graphitzusatz dämmt besser als weißes. Sie erreichen bei gleicher Dicke also mehr, oder Ihnen reicht für dasselbe Ergebnis eine dünnere Platte. Graue Platten dürfen sich auf der Baustelle aber nicht in praller Sonne aufheizen. Sonst verziehen sie sich und zwischen den Platten öffnen sich Fugen. Deshalb hängt man ein Schattiernetz vor das Gerüst.

Mineralwolle brennt nicht und lässt Wasserdampf leichter durch. Sie kommt bei höheren Gebäuden zum Einsatz, wenn der Brandschutz nicht brennbare Brandriegel oder eine komplette Mineralwolle-Fassade verlangt. Außerdem nimmt man sie gern bei Altbauten mit historischer Bausubstanz und bei Mauerwerk, das weiterhin natürlich austrocknen soll. Sie ist schwerer und die Verarbeitung dauert länger, deshalb wird eine Dämmung mit Mineralwolle teurer.

Am Sockel und unter dem Gelände braucht es XPS oder spezielle Sockeldämmplatten. Sie saugen kein Wasser auf und halten dem Erddruck stand. Normales Fassaden-EPS hat im Erdreich und im Spritzwasserbereich nichts zu suchen.

In Norddeutschland sieht man oft zweischaliges Mauerwerk mit Klinker und Luftschicht. Hier kann statt einer Außendämmung eine Kerndämmung sinnvoll sein, bei der Dämmstoff in die Luftschicht eingeblasen wird. Der Klinker bleibt dann erhalten.

Atmet ein gedämmtes Haus wirklich nicht mehr?

Diese Sorge hört man immer wieder. Tatsächlich geht nur ein kleiner Teil des Wasserdampfs aus der Wohnung durch die Wände nach draußen. Feuchtigkeit vom Kochen, Duschen und Atmen führt vor allem das Lüften ab. Nach Dämmung und Fenstertausch ist das Haus dichter. Sie müssen also häufiger und regelmäßiger lüften oder über eine Lüftungsanlage nachdenken. Ist das Mauerwerk schon von unten feucht, beseitigen Sie zuerst die Ursache und dämmen erst danach.

Die Dicke legt niemand nach Augenmaß fest. Sie ergibt sich aus dem U-Wert, den die Wand erreichen soll. Der U-Wert sagt vereinfacht, wie viel Wärme durch die Wand geht: je kleiner, desto besser. Wenn Sie eine Außenwand nennenswert sanieren, macht das GEG Vorgaben zum U-Wert, und wer Fördermittel möchte, muss oft noch bessere Werte erreichen. Das Ergebnis hängt außerdem vom vorhandenen Mauerwerk ab. Bei älteren Massivhäusern sind in der Praxis meist etwa 14 bis 20 cm EPS üblich, bei grauem EPS etwas weniger.

Mit der Dicke hängen Dinge zusammen, an die man bei der Planung leicht nicht denkt:

• Die Fensterlaibungen werden tiefer und lassen weniger Licht herein, deshalb setzt man Fenster oft in die Dämmebene
• Die alten Außenfensterbänke sind zu kurz und müssen durch neue mit genug Überstand ersetzt werden
• Das Dach muss die Dämmung überdecken, sonst muss der Dachüberstand oder die Verblechung verlängert werden
• Fallrohre, Leuchten, Briefkasten und alles andere an der Fassade müssen versetzt werden

Rückt die Wand näher an die Grundstücksgrenze, kann das die Abstandsflächen berühren. Viele Bundesländer haben für nachträgliche Dämmung Sonderregeln, auch im Nachbarrecht. Klären Sie das vorher, besonders bei Reihen- und Doppelhäusern.

Warum sich Sparen an der Dicke kaum lohnt? Der Dämmstoff selbst macht nur einen kleineren Teil der Gesamtkosten aus. Arbeit, Gerüst, Kleber, Armierung und Putz kosten bei einer dünnen und einer dicken Platte fast gleich viel. Ein paar Zentimeter weniger zahlen sich deshalb selten aus.

Ob ein WDVS Jahrzehnte hält, entscheidet sich beim Kleben und Dübeln. Ist der Putz einmal drauf, schauen Sie nicht mehr darunter. Wenn es geht, seien Sie in dieser Phase selbst auf der Baustelle, oder lassen Sie sich vom Betrieb Fotos geben.

• Kleber: Auf ebenem Untergrund klebt man die Platten vollflächig. Bei einer unebenen Wand kommt der Kleber als Wulst rund um den Rand und in einigen Batzen in die Mitte, das heißt Randwulst-Punkt-Verfahren. Er muss in der Regel mindestens 40 % der Plattenfläche bedecken. Er gehört nur auf die Platte, nicht auf die Wand, und darf nicht in die Fugen gedrückt werden.
• Verband und Fugen: Die Platten liegen versetzt wie Mauersteine, an den Hausecken greifen sie abwechselnd ineinander. Fugen, die breiter als ein paar Millimeter sind, füllt man mit Dämmstoffstreifen oder niedrig expandierendem Schaum, niemals mit Kleber.
• Dübel: Wie viele Dübel wohin kommen, legt ein Dübelplan fest. Er richtet sich nach Gebäudehöhe, Windzone und Art des Mauerwerks. Kennt man das Mauerwerk nicht oder ist es hohl, macht der Betrieb vor Ort Auszugsversuche, die zeigen, wie viel ein Dübel hält.
• Versenkte Dübel: Ein Dübel, der in den Dämmstoff versenkt und mit einer Dämmrondelle abgedeckt ist, zeichnet sich später nicht ab. Sitzt der Dübelteller an der Oberfläche, sieht man nach Jahren oft runde Flecken, vor allem bei Morgentau und auf der Nordseite.

Geklebte EPS-Platten sollen nicht lange nackt bleiben. Die Sonne zersetzt die Oberfläche, die Platte wird gelb und die Armierung haftet schlechter. Die Hersteller geben deshalb vor, wie lange EPS ohne Armierungsschicht bleiben darf. Eine vergilbte Oberfläche muss vor der nächsten Schicht abgeschliffen werden.

Die meisten Schäden entstehen nicht auf der glatten Fläche, sondern dort, wo die Dämmung auf etwas anderes trifft. Prüfen Sie schon vor der Unterschrift, ob das Angebot diese Stellen ausdrücklich enthält.

Fenster, Laibungen und Fensterbänke

Die Laibungen bekommen dünne Dämmplatten, damit rund ums Fenster kein kalter Streifen bleibt. Für den Anschluss an den Rahmen nimmt man eine Anputzleiste mit Gewebe. Sie fängt kleine Bewegungen des Rahmens auf und verhindert einen Riss entlang des Fensters. Die Außenfensterbank braucht Gefälle vom Fenster weg, seitliche Abschlüsse und muss so sitzen, dass das Wasser vor der Fassade abtropft. Schlecht montierte Fensterbänke sind eine typische Ursache dafür, dass Wasser hinter die Dämmung läuft.

Sockel und Gelände

Unten beginnt die Dämmung entweder auf einer Sockelschiene, oder der Sockel wird mit nicht saugendem Dämmstoff bis unter das Gelände gedämmt. Der Fassadenputz sollte nicht bis zum Boden reichen, wo Spritzwasser ihn trifft. Ein Kiesstreifen oder Traufpflaster rund ums Haus hilft, das Wasser vom Sockel fernzuhalten.

Was später an die Fassade kommt

Markise, Raffstores, Leuchten, Briefkasten, das Außengerät einer Wärmepumpe oder Klimaanlage und Geländer gehören nicht einfach in das EPS geschraubt. Für schwerere Dinge setzt man beim Dämmen Montageblöcke oder Konsolen. Sie leiten das Gewicht ins Mauerwerk und bilden keine Wärmebrücke. Häufig sieht man, dass sie vergessen werden und ein paar Monate später in die neue Fassade gebohrt und gestemmt wird. Überlegen Sie deshalb vorher, was alles ans Haus soll.

Bei älteren Häusern lohnt ein Blick auf vorhandene Fassadenplatten. Platten aus Faserzement, die vor 1993 verbaut wurden, können Asbest enthalten. Dann darf nur ein Fachbetrieb mit entsprechender Sachkunde sie entfernen oder bearbeiten.

Die Armierungsschicht mit Glasfasergewebe hält das ganze System zusammen. Das Gewebe wird so in den Armierungsmörtel gedrückt, dass es in der Mitte oder im oberen Drittel der Schicht liegt, nicht obenauf und nicht direkt auf der Dämmung. Die Bahnen überlappen etwa 10 cm. An den Ecken von Fenstern und Türen kommen schräge Gewebestreifen dazu. Sie fangen die Spannung ab, an der der Putz sonst reißen würde.

Ist die Armierung trocken, folgen Grundierung und Oberputz. Zur Auswahl stehen diese Putzarten:

• Silikonharzputz: Hält Wasser und Schmutz sehr gut ab und passt zu Wetterseiten und Nordfassaden
• Silikatputz: Lässt Dampf durch, ist von Natur aus wenig anfällig für Algen und passt gut zu Mineralwolle
• Kunstharzputz: Günstiger und elastisch, verschmutzt aber stärker und setzt leichter Algen an
• Mineralputz: Sehr diffusionsoffen, bekommt meist noch einen Anstrich mit Fassadenfarbe

Achten Sie bei der Farbe darauf, wie viel Licht sie zurückwirft, das nennt sich Hellbezugswert. Dunkle Töne werden in der Sonne sehr heiß und strapazieren das ganze System. Die Hersteller schreiben deshalb einen Mindestwert vor und bieten für dunkle Fassaden spezielle Putze und Farben an. Eine gröbere Körnung versteckt kleine Unebenheiten, eine feine macht sie eher sichtbar.

Das ganze WDVS sollte von einem Hersteller stammen und als System bauaufsichtlich zugelassen sein. Mischt der Betrieb Kleber, Gewebe und Putz verschiedener Hersteller, fällt die Systemgewährleistung weg.

Kleber, Armierungsmörtel und Putze verarbeitet man bei Luft- und Untergrundtemperaturen von etwa +5 °C bis +30 °C. Nicht bei Regen, nicht bei starkem Wind und nicht in praller Sonne. Die Sonnenseite verputzt man im Sommer morgens oder am späten Nachmittag, oder man hängt ein Netz vor das Gerüst. Trocknet der Putz zu schnell, wird er fleckig und ungleichmäßig im Farbton.

Ein übliches Einfamilienhaus zu dämmen dauert meist mehrere Wochen. Das hängt vom Wetter ab, davon, wie viele Ecken, Erker und Vorsprünge die Fassade hat, und von der Größe der Kolonne. Zwischen den Schichten müssen die Standzeiten aus dem technischen Merkblatt eingehalten werden. Gut geeignet sind das späte Frühjahr und der Frühherbst. Gute Fachbetriebe sind oft Monate im Voraus ausgebucht, fragen Sie also rechtzeitig an.

In einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen gehört die Fassade zum Gemeinschaftseigentum. Über die Dämmung entscheidet die Eigentümergemeinschaft (WEG) per Beschluss in der Eigentümerversammlung. Die Vorbereitung übernimmt in der Regel die Hausverwaltung. Als Mieter sprechen Sie mit Vermieter oder Hausverwaltung, eigenmächtig dürfen Sie an der Fassade nichts verändern. Grundlage der Sanierung ist eine Planung, die auch den Brandschutz klärt, etwa Brandriegel aus Mineralwolle bei höheren Gebäuden.

Beim Einfamilienhaus hängt es vom Umfang der Arbeiten und vom Erscheinungsbild ab, ob Sie eine Genehmigung brauchen oder ob das Vorhaben verfahrensfrei ist. Maßgeblich ist die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes, dazu manchmal ein Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung der Gemeinde. Fragen Sie vor Beginn beim Bauamt nach. Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem Denkmalbereich, stimmen Sie jede Änderung der Fassade mit der Denkmalschutzbehörde ab.

Für die Dämmung von Wohngebäuden gibt es staatliche Förderung, zum Beispiel Zuschüsse über das BAFA, Kredite über die KfW oder eine steuerliche Förderung energetischer Sanierungen. Bedingungen, förderfähige Maßnahmen, Anforderungen an Betriebe und Energieberater und die Höhe ändern sich immer wieder. Lesen Sie die aktuellen Bedingungen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Manche Programme verlangen, dass der Antrag gestellt ist, bevor die Arbeiten beginnen.

Ein WDVS an der Fassade braucht Gerüst, eine erfahrene Kolonne und die genaue Einhaltung der Systemvorgaben. In Eigenleistung ist das nicht zu empfehlen. Die oberste Geschossdecke unter einem nicht begehbaren, ungenutzten Dachboden schafft ein geschickter Heimwerker dagegen gut selbst, und die Maßnahme rechnet sich vergleichsweise schnell. Sind Sie bei den Leitungen auf dem Dachboden unsicher, holen Sie eine Elektrofachkraft. Am Schornstein fragen Sie den Schornsteinfeger.

1. Dachboden prüfen: Das Dach darf nicht undicht sein, das Holz nicht von Schädlingen befallen und die elektrischen Leitungen müssen in Ordnung sein. Kabel nur dann mit Dämmstoff überdecken, wenn sie dafür geeignet sind.
2. Dachboden von Schutt, Staub und alten Materialien räumen.
3. Eine Dampfbremse auf der Decke verlegen, die Stöße überlappen und verkleben und an den Außenwänden hochziehen, damit feuchte Raumluft nicht in die Dämmung zieht.
4. Mineralwolle in zwei Lagen mit versetzten Fugen verlegen, dicht gestoßen und ohne Lücken, damit keine Wärmebrücken bleiben.
5. Am Schornstein die vorgeschriebenen Abstände zu brennbaren Baustoffen einhalten und dort nicht brennbaren Dämmstoff verwenden.
6. Soll der Dachboden doch begangen werden, Laufstege auf den Balken oder anderen tragenden Bauteilen anlegen, nicht direkt auf der Dämmung.
7. Den Raum für die Dachbelüftung frei lassen und keine Lüftungsöffnungen im Dachraum zudecken.
8. Bei der Arbeit Handschuhe, Schutzbrille, Atemschutzmaske und langärmelige Kleidung tragen.

Sehen Sie sich die Fassade bei Streiflicht an, also morgens oder gegen Abend. Dann zeigen sich Unebenheiten, die mittags unsichtbar sind. Darauf sollten Sie achten:

• Die Fläche ist eben, ohne Wellen und ohne sichtbare Plattenfugen
• Hausecken und Laibungskanten sind gerade und mit Eckprofilen ausgeführt
• Rund um die Fenster gibt es keine Risse, der Anschluss an den Rahmen ist mit Anputzleiste gemacht
• Fensterbänke haben Gefälle vom Fenster weg, seitliche Abschlüsse und stehen über den Putz hinaus
• Der Putz hat eine gleichmäßige Farbe und Struktur, ohne Flecken und sichtbare Ansätze
• Die Abschlüsse an Dach, Sockel und Durchführungen sind dicht
• Fenster, Pflaster und Umgebung sind von Kleber und Putz gereinigt
• Sie haben einen Nachweis über das verwendete WDVS, die Gewährleistungsunterlagen und idealerweise Fotos vom Kleben und Dübeln bekommen
• Sie haben die Unterlagen, die für eine Förderung nötig sind, etwa Rechnungen und Bestätigungen des Betriebs

Halten Sie Mängel im Abnahmeprotokoll fest, bevor der Betrieb das Gerüst abbaut. Ist das Gerüst weg, kommen Sie an viele Details nicht mehr heran, und die Nachbesserung wird deutlich teurer.