Casi nunca ocurre que una reforma o rehabilitación de vivienda se ajuste al calendario previsto. Es algo que no puedes controlar del todo, pero sí puedes prepararte. Veamos qué obstáculos es muy probable que te encuentres.
1) AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD
Por lo general, los propietarios de un piso necesitan la autorización de la comunidad de propietarios o del administrador de la finca, antes de empezar cualquier reforma. Esto significa que, por ejemplo, la fecha de inicio de las obras queda totalmente fuera de tu control. La decisión sobre el permiso puede tardar semanas o incluso meses. Entre las mejoras que se solicitan con frecuencia está el aislamiento térmico del edificio, que puede suponer un ahorro energético importante, aunque su aprobación puede quedar condicionada al uso de materiales y métodos de trabajo concretos.
Lo más probable es que te pidan una lista de los materiales que vas a utilizar, la definición del alcance del proyecto y la cualificación de los operarios que participarán en la reforma. Todo ello requiere tiempo y una buena organización. Según el caso, la aprobación puede tardar unos días o varias semanas.
Además, la comunidad puede tener normas que los operarios deben cumplir. Estas normas pueden afectar de forma considerable al calendario de la obra.
Por ejemplo:
-limitación del horario de trabajo diario
-prohibición de trabajar en días festivos
-limitación de la duración total de la reforma
-límites en el alcance de los trabajos
-requisitos específicos para trabajar con sustancias como el amianto o el plomo, entre otras
También pueden exigirse medidas especiales para proteger las zonas comunes.
2) PLAZOS DE ENTREGA
Elegir los materiales es una de las partes más complicadas de cualquier reforma, sobre todo si utilizas materiales únicos o poco habituales. La fabricación y el transporte de los materiales pueden tardar muchas semanas. No es nada raro tener que esperar entre 12 y 15 semanas por un material. Con proveedores internacionales el plazo puede ser aún más largo, ya que no siempre pueden prever cómo irá el paso de fronteras.
Incluso con la mejor planificación, algunas fases de la reforma requieren tener instalado un material antes de poder continuar con las siguientes. Los muebles de cocina son un conjunto enorme y pesado en cuyo montaje no hay margen de error. Por lo general, no se puede medir la encimera definitiva hasta que no están instalados los muebles bajos. Tu proyecto puede retrasarse por una sola pieza que falte. La espera merece la pena, pero puede ponerte de los nervios.
Cuando elijas los materiales, controla los plazos de entrega, mantente preparado y ten un plan alternativo por si algo no está en stock o el plazo es demasiado largo. Si compras material en el extranjero, avisa a tus operarios. Empezar la reforma antes de que llegue cada artículo es una apuesta que todos hacemos. Aun así, seguir los plazos de entrega te ayudará a crear un calendario realista.
3) SORPRESAS QUE APARECEN DURANTE LA OBRA
Si tu contratista no hace un estudio suficiente del inmueble antes de empezar la reforma, no puede saber con exactitud qué hay detrás de las paredes o bajo los suelos. Un análisis previo suena muy bien en teoría, pero la realidad es que la mayoría de la gente se salta este paso.
El problema es que tendrás agujeros en paredes y suelos antes incluso de empezar realmente la reforma. El contratista puede estar dispuesto a mirar detrás de una pared antes de que firmes el contrato, pero no la reparará gratis. Tienes que aceptar que los operarios pueden descubrir cosas que afecten al calendario de los trabajos.
También es importante tener en cuenta los trabajos de carpintería estructural que pueden ser necesarios durante la reforma. Si aparecen problemas en muros de carga o en la estructura, los carpinteros tendrán que hacer los ajustes necesarios para garantizar la seguridad y la estabilidad del edificio. Por eso conviene contar con un presupuesto de reserva por si surgen complicaciones que requieran trabajos especializados. Así evitarás sorpresas desagradables que pueden afectar al calendario y al coste del proyecto.
4) PERMISOS E INSPECCIONES
No debería sorprender a nadie que la obtención de permisos influya en el calendario del proyecto. En general, hay que tener presente que es tu ayuntamiento quien controla las licencias y las aprobaciones de las inspecciones. Quienes se embarcan en una reforma por primera vez quizá no sepan que un mismo aspecto de la obra puede requerir varias inspecciones. Estas revisiones suelen programarse justo cuando se están realizando trabajos clave.
El avance suele parecer imprevisible o desorganizado, porque el trabajo no puede progresar de forma lineal. Por ejemplo, en la reforma de un baño en la que se cambian de sitio las tuberías, hay que esperar a la inspección antes de cerrar las paredes. Incluso puede que todo se detenga hasta la inspección final. Por eso pueden aparecer huecos en el calendario y fases de la reforma en las que simplemente no podrás avanzar.
Habla con tu contratista sobre en qué orden solicitar los permisos y cuándo programar las inspecciones, para tener una idea aproximada del calendario. Lo que puede parecer un retraso inesperado puede ser en realidad una fase prevista del proceso que escapa a tu control.
5) PARONES EN LA OBRA
Que la obra esté parada no tiene por qué ser señal de retraso o de incumplimiento del calendario. Sin embargo, cuando vives sin cocina o sin baño, y tienes el dormitorio lleno de cajas con cosas de otras habitaciones, los días en que no se trabaja pueden parecerte la peor tortura del mundo.
La realidad es que en una reforma no se puede trabajar de 9:00 a 17:00, cinco días a la semana. Por lo general, tu contratista debería organizar los trabajos para avanzar lo máximo posible, pero es muy probable que tenga que esperar a que haya materiales disponibles.
Además, el avance puede ralentizarse por el orden lógico de los trabajos, por las pausas naturales para que los materiales asienten o fragüen, o por problemas de salud o familiares de los operarios. También debes tener en cuenta que, con toda probabilidad, los operarios no trabajan solo en tu reforma. Todos estos factores pueden influir en la rapidez y el orden de los trabajos.
Cuanto más avanza la obra, mayor es el nivel de especialización necesario. El operario que termina de derribar tabiques no tiene por qué tener la destreza necesaria para colocar un mosaico de vidrio. Cuanto más especializado es el trabajo, mayor es la demanda. Si necesitas muchos profesionales especializados que intervengan cada uno en una pequeña parte de la reforma, debes contar con huecos en el calendario.
Los equipos o empresas más grandes y consolidados pueden ofrecer a sus clientes un desarrollo más fluido de los trabajos, mientras que los equipos pequeños a menudo tienen que ser más creativos a la hora de gestionar y organizar cada proyecto, lo que puede influir en el coste final. Si quieres calcular y comparar los gastos con más precisión, consulta una lista de precios de obras de construcción. Esta solución te ofrece un desglose detallado de partidas, lo que te ayudará a evitar gastos imprevistos y a planificar mejor tu presupuesto.
Si te sientes frustrado con el calendario de la obra, intenta averiguar por qué. ¿Hay parones sin explicación? ¿No tienes claro el calendario general o la fecha de entrada a la vivienda, y quizá necesites un plan alternativo? Habla con tu equipo sobre los aspectos concretos que te preocupan.
Tím NUMIQ
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