Renovera lägenhet: pris för etta, tvåa, trea och fyra 2026

Ordet renovering betyder olika saker för olika människor. För en person är det ny målning och nytt golv. För en annan är det en lägenhet som rivs ner till bar betong. Bestäm omfattningen innan du jämför offerter. Annars jämför du offerter som inte har något gemensamt utom ordet ”renovering” i rubriken.

• Ytskiktsrenovering (uppfräschning): målning, lagning av små sprickor, nytt golv på befintligt underlag och kanske nya handtag och eluttag. El, badrum och dörrar blir kvar. Det tar några dagar till några veckor, och du kan oftast bo kvar med vissa begränsningar.
• Delrenovering: en eller två delar av lägenheten görs om, oftast badrummet eller köket, plus golv och väggar. Elen byts ofta bara i de rum som renoveras. Det är här kompromisserna uppstår som sedan är svåra att rätta till.
• Totalrenovering med nyckelfärdigt resultat: lägenheten töms, badrum, WC, karmar och golv rivs, all el och alla vattenledningar i lägenheten byts, väggar och tak spacklas och målas, nya golv läggs, dörrar sätts in och köket monteras. När allt är klart får du nyckeln och kan flytta in.
• Nyproduktion med eget val av ytskikt: en ny lägenhet där golv, kakel, porslin och ibland dörrar saknas eller ska bytas. Inget behöver rivas och installationerna är nya, men allt arbete med inredning och material återstår precis som vid en renovering. Besparingen ligger främst i rivning, nytt badrum och ny el.

Priserna på den här sidan gäller en totalrenovering av en lägenhet i flerbostadshus, nyckelfärdig. De omfattar nytt badrum och separat WC, all el med ny elcentral, spackling och målning av väggar och tak, flytspackel och laminatgolv, innerdörrar med karm och foder samt köksmontering med inkoppling av vitvaror. Materialet är räknat i standardnivå.

Utanför priset ligger sådant som skiljer sig mellan hushåll: köksstommar och vitvaror, möbler, armaturer, fönster, radiatorer, dokumentation och intyg för elinstallationen samt bortforsling av rivningsmassor. Köket kan kosta lika mycket som halva renoveringen, men också bara en bråkdel. Elintyg och container betalas separat och priset beror på omfattning och ort. Räkna med dem i budgeten från början så att de inte blir en överraskning på slutet.

Tabellen visar vilka ytor och hur många dörrar varje scenario räknar med. Utgå från den när du jämför med din egen lägenhet. Har din tvåa betydligt mer väggyta, till exempel på grund av en lång hall, landar du sannolikt högre.

Priset växer inte jämnt med ytan. Badrum, WC, elcentral och kök är nästan desamma i en liten och en stor lägenhet. Den som har 36 m² betalar ungefär lika mycket för badrummet som den som har 85 m², men fördelar kostnaden på färre kvadratmeter. Därför blir en liten lägenhet dyrare per m² och en större billigare per m². Bara rivningen av det gamla badrummet och WC:t ligger på 9002 kr för hela våtrumsdelen oavsett lägenhetens storlek, och montering av elcentralen på 2756 kr per styck. Det som växer med ytan är främst spackling, målning, golv, antalet dörrar och längden på elledningarna.

Renovera en etta

I en etta avgör det mycket om köket ligger i rummet eller är separat. Kök i rummet sparar väggar och dörrar men ställer högre krav på köksfläkt och placering av uttag, eftersom du sover, lagar mat och arbetar i samma rum. Själva arbetet landar på ungefär 157450 kr. Badrummet utgör en stor del av budgeten, så det lönar sig att fundera på om badkaret ska vara kvar eller om en dusch ger plats för tvättmaskinen.

Renovera en tvåa

Tvåan är det vanligaste scenariot. Typiskt finns vardagsrum med köksdel eller separat kök, ett sovrum, hall och badrum. Arbetet landar på ungefär 186244 kr. I praktiken handlar många diskussioner här om att öppna upp mellan kök och vardagsrum. Det kan förändra lägenheten mycket men väcker också frågor om tillstånd och bärande konstruktion.

Renovera en trea

I en trea tillkommer ofta en korridor som binder ihop rummen. Den drar mycket spackel, golv och el till lampor och strömbrytare. Arbetet landar på ungefär 209587 kr. Fler dörrar betyder fler övergångslister och fler ställen där olika golvhöjder möts, så flytspacklingen blir viktigare.

Renovera en fyra eller större

En fyra har ofta två WC eller ett större badrum, ibland också en separat tvättstuga eller klädkammare. Varje extra våtrum höjer priset mer än ett helt extra rum. Arbetet landar på ungefär 233754 kr. För en femma kan du utgå från fyran och lägga till ett rum: spackling och målning av väggar och tak, golv, en dörr och några uttag och lampor.

Lägenhetens skick och typ av hus

Ett betonghus, till exempel från miljonprogrammet, är det mest förutsägbara för budgeten. Väggarna är av betong, måtten återkommer och hantverkarna känner igen de typiska problemen. En lägenhet i ett äldre stenhus eller sekelskifteshus är något annat. Puts kan släppa i stora flak när man spårar för el, bjälklagen kan vara av trä och ojämna, elen kan vara gammal och ojordad och avloppen av gjutjärn. Där växer budgeten lätt med ny puts och undertak av gips. En nyproducerad lägenhet är tvärtom billigare att förbereda, eftersom inget rivs och inga nya spår behöver göras.

Materialnivå

Priserna på sidan räknar med standardnivå. Storformatskakel, trägolv, dolda karmar eller designblandare kan mångdubbla materialkostnaden och höjer ofta arbetet också. Stora plattor kräver till exempel ett jämnare underlag och mer tid att lägga.

Planlösning, dusch och golvvärme

Varje ändring av planlösningen innebär rivning, nya mellanväggar, flyttade installationer och ofta en konstruktör. En dusch med rännbrunn och utan duschkar ser enkel ut, men kräver fall mot brunn, ett fullgott tätskikt och ibland ett höjt golv för att vattnet ska rinna undan. Elektrisk golvvärme i badrummet ger bra komfort och är inte dyr. Golvvärme i hela lägenheten är ett eget projekt.

Ort, hantverkarnas beläggning och tidspress

I storstäderna är hantverkare dyrare och mer uppbokade. På våren och sommaren blir väntetiden ofta längre. Den som måste börja inom en vecka och vara klar till ett exakt datum får betala mer. Den som har flexibel tid och en förberedd lägenhet kan få ett bättre erbjudande.

För en tvåa eller trea kan en ungefärlig tidsplan se ut så här. Den förutsätter att material med lång leveranstid är beställt i förväg och att hantverkarna avlöser varandra utan långa uppehåll.

• Vecka 1: tömning av lägenheten, skydd av trapphus och gemensamma utrymmen, rivning av badrum, karmar och golv, löpande bortforsling.
• Vecka 2 och 3: spårning och grov elinstallation, vatten- och avloppsanslutningar i badrum och kök, tryckprovning av ledningarna.
• Vecka 3 till 5: mellanväggar i badrummet och puts, lagning av spår och spackling av väggar och tak i rummen.
• Vecka 5 till 7: tätskikt, kakel och klinker i badrum och WC, kakel ovanför köksbänken, medan spacklet torkar.
• Vecka 7 och 8: målning, flytspackling av golv och torktid.
• Vecka 8 till 10: golvläggning, dörrmontering, porslin och blandare, montering av uttag och strömbrytare.
• Vecka 10 till 12: köksmontering, kontroll och dokumentation av elen, småjusteringar och städning.

Logiken är enkel: först allt som stökar och går in i väggen, sedan det som täcker väggen och sist det som lätt skadas. Installationerna ska vara klara före spacklingen, annars får man spåra i färdiga väggar. Man målar före golvläggningen så att färgen inte droppar på laminatet. Dörrarna sätts på färdigt golv, eftersom höjden beror på golvet. Köket kommer sist, när ingen längre slipar eller borrar.

Det vanligaste skälet till att tidsplanen drar ut är torktid. Spackel, puts och flytspackel behöver i regel några dagar upp till två veckor beroende på tjocklek, temperatur och ventilation. Det näst vanligaste är att dörrar och kök beställts för sent. Leveranstiden ligger ofta på fyra till åtta veckor.

Elen i lägenheten

I äldre flerbostadshus finns ofta gamla ledningar, ojordade uttag och en elcentral med propparna kvar. Isoleringen blir spröd med åren, anslutningar kan bli glappa och varma, och systemet är inte byggt för dagens hushållsapparater. Vid en totalrenovering dras därför nya ledningar i hela lägenheten, inte bara i köket. Till det hör en ny elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare, som bryter strömmen vid läckström, till exempel i badrummet.

När du planerar elarbetet, räkna hellre med för många uttag än för få. I praktiken händer det ofta att man saknar ett uttag vid sängen, i hallen för dammsugaren eller vid tv:n. Gå igenom varje rum och tänk dig var möblerna ska stå. Spishäll, ugn, tvättmaskin och diskmaskin ska ha egna grupper.

Elarbete i en bostad ska utföras av ett elinstallationsföretag som är registrerat hos Elsäkerhetsverket, inte av en händig granne. Be om dokumentation som visar att installationen är kontrollerad, till exempel egenkontroll och ett intyg om utfört arbete. Den kan behövas vid en försäkringsskada och när du säljer. Mer om vad dokumentationen bör innehålla och när du behöver den finns på sidan om intyg för elinstallationen i lägenheten.

Vatten, avlopp och stammar

Vattenledningarna i lägenheten byts vid renoveringen från avstängningsventilen fram till varje tappställe. Gamla galvaniserade stålrör rostar igen och kalkavlagringar minskar flödet. De nya ledningarna tryckprovas innan de byggs in. Stammarna för vatten och avlopp är däremot gemensamma för huset. De går genom din lägenhet men är inte dina, och ingrepp i dem ska stämmas av med föreningen eller hyresvärden. Planerar huset ett stambyte lönar det sig att tajma badrumsrenoveringen så att inget behöver rivas två gånger. Många försäkringsbolag och föreningar kräver dessutom att våtrummet görs av ett behörigt företag enligt branschens regler, så kolla vad som gäller för dig. Mer om ledningar och anslutningar finns under VVS-arbeten.

Betongväggar och betongtak är stabila men inte helt raka. När spåren är gjorda och installationerna bytta lagas spåren och hela ytorna spacklas. Bredspackling av väggar ligger på 119 kr per m², och det är det arbetet som avgör hur den färdiga målningen ser ut. Släpljus från fönstret avslöjar varje ojämnhet. När spacklet torkat följer grundning och målning, normalt i två strykningar.

Golven i betonghus har ofta höjdskillnader mellan rummen och även inom samma rum. Under gammal plastmatta eller heltäckningsmatta finns ofta limrester och gropar. Flytspackling av golv ligger på 127 kr per m² och ger samma höjd i hela lägenheten, så att du kan slippa trösklar.

Tänk på grannarna under när du väljer underlag. Stegljudsisolering dämpar ljudet av steg, som sprids förvånansvärt bra genom ett betongbjälklag. En del föreningar har egna krav på det, så kolla ordningsreglerna. Under laminat läggs ett bra underlag, för vinyl beror det på systemet.

Om du väljer mellan golv gäller ungefär detta:

• laminat är prisvärt och tåligt mot repor, men tål inte vatten och är mer lyhört,
• vinyl är tystare och tål fukt, passar även i hall och kök, men kräver ett mycket jämnt underlag,
• trägolv är skönast och går att slipa om, men är dyrare och känsligare för fukt och skötsel.

Läggning av laminatgolv ligger på 229 kr per m². Fler alternativ och arbetssätt hittar du bland golvarbeten.

I en del äldre betonghus sitter karmar av stål som är ingjutna i väggen. Vill du byta till moderna karmar med foder måste de rivas ut. Rivning av stålkarm i betong kostar 827 kr per styck och görs första veckan tillsammans med övrig rivning. Öppningen rättas sedan till och lagas tillsammans med väggarna.

En karm med foder omsluter väggen från båda sidor och beställs därför efter väggens exakta tjocklek. I samma lägenhet kan väggarna vara olika tjocka, badrummets mellanvägg skiljer sig från betongväggen mellan rummen. Varje öppning ska mätas för sig. Det andra viktiga måttet är höjden på färdigt golv. Därför mäts och beställs karmarna först efter flytspacklingen, när det är klart var laminatet hamnar. Mäter du före kan dörren skrapa mot golvet eller få en stor springa under.

Montering av karm med foder inklusive upphängning av dörrbladet ligger på 1378 kr per styck. Arbetsgång och vanliga misstag finns under montering av karmar och upphängning av dörrar. Tänk på bredden: till badrum och WC väljs oftast smalare dörrar, till rummen bredare. Vid öppen planlösning mellan kök och vardagsrum kan en skjutdörr vara värd att överväga.

Köket monteras sist men planeras bland det första. Innan elektrikern börjar spåra måste du veta var häll, ugn, kyl, diskmaskin och diskho ska sitta. Efter det görs uttagen ovanför bänken, egna grupper för vitvarorna och anslutningar för vatten och avlopp. Kommer köksritningen först efter spacklingen får man spåra i färdiga väggar och betala två gånger.

I flerbostadshus är köksfläkten ofta kopplad till husets gemensamma ventilation, och där är det vanligt att det finns regler för vilken typ av fläkt som får anslutas. Ett alternativ är en kolfilterfläkt som inte ansluts till kanalen. En felaktig anslutning kan pressa matos till grannarna, så fråga föreningen eller hyresvärden innan du väljer.

I priset på sidan ingår köksmontering med urtag i bänkskivan, kakel ovanför bänken, blandare och inkoppling av vitvaror. Montering av köksinredning ligger på 809 kr per löpmeter. Själva köket och vitvarorna ingår inte. Räkna med leveranstiden och beställ så att allt kommer när golv och målning är klara.

Öppna upp mellan kök och vardagsrum och andra ändringar

Den vanligaste ändringen av planlösningen är att öppna upp mellan kök och vardagsrum. I ett betonghus är det inte bara en smakfråga. Vissa väggar är bärande, andra stabiliserar hela huset. Även en tunn vägg kan ha en viktig funktion. Låt en konstruktör bedöma väggen innan något rivs. Konstruktören avgör om väggen kan tas bort, om det räcker med en öppning med balk eller om den ska lämnas orörd. Själva rivningsarbetet är sedan det enkla steget.

Vad gäller enligt plan- och bygglagen

För invändig renovering behövs i regel inget bygglov. Målning, nya golv, kakel, byte av dörrar, porslin, kök och byte av ledningar i befintliga dragningar brukar inte kräva något från kommunen.

Annorlunda kan det vara om du ändrar eller tar bort väggar, gör ingrepp i bärande konstruktion, ändrar ventilationen, drar om vatten och avlopp eller rör husets gemensamma delar, till exempel stammarna. Vissa sådana åtgärder kan vara anmälningspliktiga hos kommunens byggnadsnämnd, ofta med en konstruktörs bedömning och föreningens eller hyresvärdens godkännande. Vad som gäller beror på den konkreta åtgärden, så kolla alltid med byggnadsnämnden i din kommun innan arbetet börjar. Inget företag kan lova i förväg att inget tillstånd behövs utan att känna till detaljerna.

Bostadsrättsförening, styrelse och hyresvärd

Bor du i bostadsrätt behöver du i regel styrelsens tillstånd för större förändringar, till exempel ingrepp i bärande konstruktion, ändringar av befintliga ledningar för vatten, avlopp, värme eller gas och andra väsentliga förändringar. Föreningens stadgar och ordningsregler kan ha egna krav. Bor du i hyresrätt krävs hyresvärdens godkännande. I praktiken innebär det att informera styrelsen eller hyresvärden innan arbetet börjar och ge dem möjlighet att kontrollera arbetet om de vill.

Det finns inget allmänt krav på att sätta upp en lapp till grannarna. Många föreningar och hyresvärdar förväntar sig det ändå, och det är också en fråga om hänsyn. Grannarna kommer att höra borrning i veckor och möta hantverkare i hissen. Den som vet i förväg vad som väntar har lättare att stå ut.

Sätt upp lappen i trapphuset eller på anslagstavlan vid entrén minst en vecka innan arbetet börjar. Störande arbete görs vanligtvis på vardagar under de tider som föreningens eller hyresvärdens ordningsregler anger. Håll tiderna noga vid rivning och spårning, det är då flest klagomål kommer.

Information om renovering

Hej grannar. Jag vill informera om att lägenhet [lägenhetsnummer] på våning [våning] renoveras under perioden [startdatum] till [slutdatum].

Störande arbete sker vardagar mellan klockan [tid] och [tid]. Mest buller väntas under vecka [vecka för rivning]. Rivningsmassor bärs ut löpande, och trapphus och hiss skyddas och städas. Kortare avbrott i vatten eller el meddelas separat i förväg.

Jag ber om ursäkt för eventuella störningar. Vid frågor eller problem, kontakta mig: [namn], tel. [telefonnummer]. Tack för visad hänsyn.

Ladda ner meddelandet som PDF. Du kan fylla i det på datorn eller skriva ut det och fylla i det med penna.

Vid en totalrenovering går det i praktiken inte att bo kvar. Lägenheten är utan badrum och WC i veckor, fint damm lägger sig överallt och strömmen bryts gång på gång. Räkna med annat boende under hela tiden och lite marginal till. Den som flyttar hem till föräldrarna bör prata igenom vad som händer om tidsplanen förskjuts.

Packa ner det du vill behålla. Möbler under plast i ett hörn står i vägen för hantverkarna, dammet tränger in ändå och risken för skador är stor. Bättre är ett tillfälligt förråd, källarförrådet eller släktingar. Lägg undan papper om lägenheten, nycklar till förråd och luckor till stammar och avstängningsventiler för sig.

Det blir mer rivningsmassor från badrum, golv och karmar än man tror. De bärs ut i säckar löpande så att de inte står i vägen, och körs bort med container eller skåpbil. Att ställa en container på allmän plats kan kräva tillstånd, så kolla med kommunen i förväg. Skydda trapphuset med plast eller kartong, särskilt golvet i trapphuset och väggarna i hissen. Överbelasta inte hissen och kör inte löst material utan emballage. Skador på hisskorg eller golv i trapphuset betalas av den som renoverar.

En bra offert är uppdelad i poster: rivning, el, VVS, badrum, spackling, målning, golv, dörrar, kök. För varje post anges mängd, enhet och pris för arbete, med material för sig. En offert med ett enda belopp ”för hela lägenheten” går inte att jämföra med andra och det går inte heller att se vad som saknas. Hur du tar fram underlaget beskrivs i guiden längre ner.

Lägg till en buffert på 10 till 15 procent för oförutsett arbete. När badrummet rivits kan det visa sig att underlaget är skadat, en vägg sned eller en avstängningsventil trasig. Den som saknar buffert sparar sedan på material som inte går att byta senare.

Skriv ett skriftligt avtal med hantverkaren, gärna enligt ett standardavtal för konsumenter. Det bör innehålla omfattning, offerten som bilaga, start- och slutdatum, tidsplan, betalning i etapper, garanti och hur tilläggsarbeten hanteras. Koppla betalningarna till färdiga etapper, till exempel efter rivning och installationer, efter badrummet, efter golven och vid slutbesiktning. Skriv inte under på ett stort förskott utan tydligt skäl.

En viktig fråga är vem som samordnar hantverkarna. Anlitar du elektriker, rörmokare, plattsättare och golvläggare var för sig är samordningen din, och varje dags försening hos en sprider sig till nästa. Ett företag som tar helheten sköter det åt dig, och tar betalt för det. För badrummet lönar det sig att läsa mer om hur en badrumsrenovering går till, eftersom det är den del där risken för fel är störst.

Fotografera allt innan installationerna byggs in. Varje vägg med spår, vattenanslutningar, avloppsdragningar, dosor. När du senare borrar för en hylla vet du exakt var kabeln går, och vid en reklamation har du bevis.

Regeln är enkel: spara inte på det som sitter i väggen och under golvet. Spara på det som lätt kan bytas senare.

Spara inte på:

• el och elcentral, eftersom ett extra uttag i efterhand betyder spårning i färdig vägg,
• vatten- och avloppsledningar, eftersom en läckande koppling under kaklet förstör badrummet och grannens tak,
• tätskiktet i badrummet, som inte syns men skyddar hela lägenheten,
• flytspackel och underlag, utan vilka även ett dyrt golv knarrar och spricker,
• noggrann spackling, som syns i varje släpljus.

Här går det att spara klokt:

• kakel och klinker i standardformat i stället för storformat, som även kräver mer arbete,
• dörrar i mellanklass, som kan bytas senare utan rivning,
• armaturer och detaljer, som kan köpas efter hand,
• planlösningen, eftersom befintliga väggar sparar rivning, konstruktör och anmälan.

Att spara genom att göra delar själv lönar sig bara för enkla uppgifter. Att tömma lägenheten, riva upp mattor eller dokumentera skicket klarar alla. El, gas och tätskikt ska göras av behöriga yrkesfolk.

Ju bättre underlag du ger hantverkarna, desto mer exakta och jämförbara offerter får du. Även den som saknar erfarenhet klarar det på en eftermiddag. Du behöver tumstock eller måttband, papper och mobilen.

Ladda ner rutat papper för planritningen. Skriv ut det på A4 utan förminskning, en ruta motsvarar 20 cm.

1. Rita en planskiss över lägenheten. En handritad skiss räcker, med alla rum, fönster, dörrar, badrum och kök. Har du en planritning från föreningen eller mäklaren, använd den som grund.
2. Mät varje rum. Längd, bredd och takhöjd. Räkna ut golvyta, väggyta utan fönster och dörrar samt takyta.
3. Räkna dörrarna och mät väggarna vid dem. Skriv upp öppningens bredd och väggens tjocklek vid varje dörr, eftersom karmarna beställs efter det.
4. Rita in uttag, strömbrytare och lampor. Både hur det ser ut i dag och var du vill ha dem. Markera platserna för vitvaror särskilt.
5. Mät badrum och kök. Mått på badrum och WC, kakelhöjd, köksbänkens längd och var stammen sitter.
6. Fotografera lägenhetens skick. Varje rum från två hörn, detaljer av golv, elcentral, stammar, ventiler och skadade ställen.
7. Skriv en önskelista. Badkar eller dusch, typ av golv, ändringar av planlösningen, önskad tid och vad du ordnar själv. Skicka samma underlag till alla hantverkare.

Lägg slutbesiktningen på dagtid, med gott om ljus och tid. Ta med avtal, offert och bilder. Skriv in allt du hittar i ett besiktningsprotokoll med datum för åtgärd.

• väggar och tak utan synliga ojämnheter, fläckar och sprickor i släpljus,
• jämn målning utan genomlysande spackel och rollerspår,
• golvet knarrar inte, har rörelsefog mot väggarna och listerna sitter fast,
• dörrarna stänger lätt, skrapar inte och lås och handtag fungerar,
• alla uttag har ström och strömbrytarna styr rätt lampor,
• elcentralen är märkt och jordfelsbrytaren löser ut när du trycker på testknappen,
• dokumentation och intyg för elinstallationen är överlämnade,
• blandarna droppar inte, avloppen rinner undan snabbt och vattenlåsen läcker inte,
• kakel och klinker sitter rakt, fogarna är hela och silikonet utan glipor,
• toaletten spolar som den ska och inspektionsluckor går att öppna,
• fläktarna i badrum och WC fungerar,
• köksapparaterna är inkopplade och provade,
• trapphus och hiss är städade och utan skador,
• garantibevis, bruksanvisningar och bilder på installationerna är överlämnade.