Ανακαίνιση διαμερίσματος: κόστος για γκαρσονιέρα, δυάρι, τριάρι και τεσσάρι 2026

Η λέξη ανακαίνιση σημαίνει κάτι διαφορετικό για τον καθένα. Για κάποιον είναι ένα βάψιμο και καινούργιο πάτωμα. Για κάποιον άλλον είναι διαμέρισμα που γκρεμίζεται μέχρι το μπετόν. Πριν συγκρίνετε προσφορές, ξεκαθαρίστε το εύρος των εργασιών. Αλλιώς θα συγκρίνετε προσφορές που δεν έχουν τίποτα κοινό εκτός από τη λέξη «ανακαίνιση» στον τίτλο.

• Αισθητική ανακαίνιση (φρεσκάρισμα): βάψιμο, μερεμέτια σε μικρές ρωγμές, νέο δάπεδο πάνω στο υπάρχον, ίσως αλλαγή σε πόμολα και πρίζες. Οι εγκαταστάσεις, το μπάνιο και οι πόρτες μένουν. Κρατά από μερικές μέρες έως λίγες εβδομάδες και μπορείτε να μένετε στο σπίτι με κάποιους περιορισμούς.
• Μερική ανακαίνιση: αλλάζουν ένα ή δύο σημεία του σπιτιού, συνήθως το μπάνιο ή η κουζίνα, μαζί με δάπεδα και τοίχους. Τα ηλεκτρολογικά αλλάζουν συχνά μόνο στους χώρους που ανακαινίζονται. Εδώ ακριβώς γίνονται οι συμβιβασμοί που αργότερα διορθώνονται δύσκολα.
• Πλήρης ανακαίνιση «με το κλειδί στο χέρι»: το σπίτι αδειάζει, γκρεμίζονται μπάνιο και WC, κάσες και δάπεδα, αλλάζουν όλα τα ηλεκτρολογικά και τα υδραυλικά του διαμερίσματος, τοίχοι και ταβάνια σπατουλάρονται και βάφονται, μπαίνουν νέα δάπεδα, πόρτες και κουζίνα. Στο τέλος παίρνετε το κλειδί και μετακομίζετε.
• Νεόδμητο χωρίς τελειώματα: διαμέρισμα σε καινούργια οικοδομή χωρίς δάπεδα, πλακάκια, είδη υγιεινής και συχνά χωρίς πόρτες. Δεν γκρεμίζεται τίποτα και οι εγκαταστάσεις είναι νέες. Τα τελειώματα και τα υλικά όμως σας περιμένουν όπως και σε μια ανακαίνιση. Η οικονομία είναι κυρίως στις καθαιρέσεις, στο νέο μπάνιο και στα ηλεκτρολογικά.

Οι τιμές σε αυτή τη σελίδα αφορούν πλήρη ανακαίνιση διαμερίσματος σε πολυκατοικία, με το κλειδί στο χέρι. Περιλαμβάνουν νέο μπάνιο και ξεχωριστό WC, πλήρη ηλεκτρολογική εγκατάσταση με νέο πίνακα, σπατουλάρισμα και βάψιμο σε τοίχους και ταβάνια, αυτοεπιπεδούμενο και δάπεδο laminate, εσωτερικές πόρτες με κάσες και τοποθέτηση κουζίνας με σύνδεση συσκευών. Τα υλικά υπολογίζονται σε τυπική ποιότητα.

Εκτός τιμής μένουν όσα αλλάζουν από σπίτι σε σπίτι: έπιπλα κουζίνας και συσκευές, έπιπλα, φωτιστικά, κουφώματα, καλοριφέρ, η πιστοποίηση της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης και η απομάκρυνση των μπάζων. Η κουζίνα μπορεί να κοστίσει όσο η μισή ανακαίνιση, μπορεί όμως και ένα μικρό μέρος της. Η πιστοποίηση και ο κάδος πληρώνονται χωριστά και το κόστος τους εξαρτάται από τον όγκο της δουλειάς και την πόλη. Βάλτε τα στον προϋπολογισμό από την αρχή, για να μη σας αιφνιδιάσουν στο τέλος.

Ο πίνακας δείχνει με ποια εμβαδά και πόσες πόρτες υπολογίζει κάθε σενάριο. Έτσι μπορείτε να συγκρίνετε με το δικό σας σπίτι. Αν το δυάρι σας έχει αισθητά περισσότερους τοίχους, για παράδειγμα λόγω μακρύ διαδρόμου, ανεβάστε την εκτίμησή σας.

Το κόστος δεν ανεβαίνει ομοιόμορφα με τα τετραγωνικά. Μπάνιο, WC, ηλεκτρολογικός πίνακας και κουζίνα είναι σχεδόν ίδια σε μικρό και σε μεγάλο σπίτι. Όποιος έχει 36 m² πληρώνει για το μπάνιο περίπου όσο ο ιδιοκτήτης των 85 m², απλώς το μοιράζει σε λιγότερα μέτρα. Γι' αυτό το μικρό διαμέρισμα βγαίνει ακριβότερο ανά m² και το μεγάλο φθηνότερο. Μόνο η καθαίρεση του παλιού μπάνιου και WC βγαίνει 573,30 € συνολικά, ανεξάρτητα από το μέγεθος του σπιτιού, και η τοποθέτηση του πίνακα 175,50 € ανά τεμάχιο. Με τα τετραγωνικά αυξάνονται κυρίως το σπατουλάρισμα, το βάψιμο, τα δάπεδα, οι πόρτες και το μήκος των καλωδιώσεων.

Ανακαίνιση γκαρσονιέρας

Στη γκαρσονιέρα το κρίσιμο είναι αν η κουζίνα είναι μέσα στον ενιαίο χώρο ή ξεχωριστή. Η ενσωματωμένη κουζίνα γλιτώνει τοίχους και πόρτες, θέλει όμως καλύτερο απορροφητήρα και σωστή θέση για τις πρίζες, γιατί στον ίδιο χώρο κοιμάστε, μαγειρεύετε και δουλεύετε. Η εργασία μόνο βγαίνει ενδεικτικά 10019,82 €. Το μπάνιο εδώ τρώει μεγάλο μέρος του προϋπολογισμού. Αξίζει να σκεφτείτε καλά αν θα κρατήσετε μπανιέρα ή θα βάλετε ντουζιέρα και θα κερδίσετε χώρο για το πλυντήριο.

Ανακαίνιση δυαριού

Το δυάρι είναι το πιο συνηθισμένο σενάριο. Τυπικά έχει σαλόνι με ανοιχτή ή κλειστή κουζίνα, ένα υπνοδωμάτιο, χολ και μπάνιο. Η εργασία είναι ενδεικτικά 11850,17 €. Στην πράξη εδώ συζητιέται πιο συχνά το άνοιγμα της κουζίνας προς το σαλόνι. Αλλάζει πολύ το σπίτι, ανοίγει όμως και θέμα αδειών και στατικής επάρκειας.

Ανακαίνιση τριαριού

Στο τριάρι προστίθεται διάδρομος που ενώνει τα δωμάτια. Θέλει πολύ σπατουλάρισμα, δάπεδο και ηλεκτρολογικά για φώτα και διακόπτες. Η εργασία βγαίνει ενδεικτικά 13333,98 €. Περισσότερες πόρτες σημαίνουν και περισσότερα σοβατεπί και σημεία όπου συναντιούνται δάπεδα σε διαφορετικό ύψος, οπότε το αυτοεπιπεδούμενο μετράει ακόμη περισσότερο.

Ανακαίνιση τεσσαριού και μεγαλύτερου διαμερίσματος

Τα τεσσάρια έχουν συχνά δύο WC ή μεγαλύτερο μπάνιο, μερικές φορές και πλυσταριό ή ντουλάπα walk-in. Κάθε επιπλέον «υγρός» χώρος ανεβάζει το κόστος περισσότερο από ένα ολόκληρο δωμάτιο. Η εργασία ενδεικτικά 14870,02 €. Για πεντάρι πάρτε ως βάση το σενάριο του τεσσαριού και προσθέστε ένα δωμάτιο: σπατουλάρισμα και βάψιμο σε τοίχους και ταβάνι, δάπεδο, πόρτα και μερικές πρίζες και φώτα.

Κατάσταση του σπιτιού και τύπος κτιρίου

Η πολυκατοικία με σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα, από τη δεκαετία του '60 και μετά, είναι η πιο προβλέψιμη για τον προϋπολογισμό. Ταβάνια από μπετόν, εσωτερικοί τοίχοι από τούβλο και γνωστά προβλήματα που τα συνεργεία έχουν συναντήσει πολλές φορές. Ένα διαμέρισμα σε παλαιότερο κτίριο είναι άλλη ιστορία. Οι σοβάδες ξεκολλάνε σε μεγάλες επιφάνειες όταν ανοίγετε αυλάκια, τα πατώματα μπορεί να είναι ξύλινα και στραβά, τα καλώδια πολύ παλιά και οι αποχετεύσεις μαντεμένιες. Εκεί ο προϋπολογισμός εύκολα μεγαλώνει με νέους σοβάδες και ψευδοροφές γυψοσανίδας. Το νεόδμητο είναι αντίθετα φθηνότερο στην προετοιμασία, γιατί δεν γκρεμίζετε ούτε ανοίγετε νέα αυλάκια.

Ποιότητα υλικών

Οι τιμές της σελίδας αφορούν τυπική ποιότητα. Πλακάκια μεγάλου μεγέθους, ξύλινα δάπεδα, χωνευτές κάσες ή μπαταρίες design μπορούν να πολλαπλασιάσουν το κόστος των υλικών και συχνά αυξάνουν και την εργασία. Το μεγάλο πλακάκι, για παράδειγμα, θέλει πιο ίσιο υπόστρωμα και περισσότερο χρόνο στην τοποθέτηση.

Αλλαγές στη διαρρύθμιση, ντουζιέρα και ενδοδαπέδια θέρμανση

Κάθε αλλαγή στη διαρρύθμιση σημαίνει καθαιρέσεις, νέους τοίχους, μετατόπιση εγκαταστάσεων και συχνά στατικό έλεγχο. Η ντουζιέρα χωρίς βάση, με κανάλι στο δάπεδο, δείχνει απλή. Θέλει όμως κλίση, άψογη στεγάνωση και καμιά φορά ανύψωση του δαπέδου, για να προλαβαίνει να φεύγει το νερό. Η ηλεκτρική ενδοδαπέδια θέρμανση στο μπάνιο δίνει άνεση και δεν είναι ακριβή. Η ενδοδαπέδια σε όλο το σπίτι είναι ήδη ξεχωριστό έργο.

Περιοχή, φόρτος συνεργείων και χρονοδιάγραμμα

Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη τα συνεργεία είναι ακριβότερα και πιο φορτωμένα. Την άνοιξη και πριν από το καλοκαίρι η αναμονή είναι συνήθως μεγαλύτερη, ενώ τον Αύγουστο πολλά συνεργεία κλείνουν. Όποιος θέλει να ξεκινήσει σε μια εβδομάδα και να τελειώσει σε συγκεκριμένη ημερομηνία πληρώνει περισσότερα. Όποιος έχει ευελιξία και άδειο σπίτι μπορεί να πάρει καλύτερη προσφορά.

Για δυάρι ή τριάρι το ενδεικτικό χρονοδιάγραμμα είναι το παρακάτω. Προϋποθέτει ότι τα υλικά με μεγάλο χρόνο παράδοσης έχουν παραγγελθεί νωρίς και ότι τα συνεργεία διαδέχονται το ένα το άλλο χωρίς μεγάλα κενά.

• 1η εβδομάδα: άδειασμα του σπιτιού, προστασία των κοινόχρηστων χώρων, καθαίρεση μπάνιου, WC, κασών και δαπέδων, απομάκρυνση μπάζων σταδιακά.
• 2η και 3η εβδομάδα: αυλάκια και ηλεκτρολογικά, παροχές νερού και αποχέτευσης σε μπάνιο και κουζίνα, δοκιμή πίεσης των σωληνώσεων.
• 3η έως 5η εβδομάδα: χτίσιμο τοίχων στο μπάνιο και σοβάδες, στα δωμάτια κλείσιμο αυλακιών και σπατουλάρισμα σε τοίχους και ταβάνια.
• 5η έως 7η εβδομάδα: στεγάνωση, πλακάκια σε μπάνιο και WC, πλακάκια ανάμεσα στους πάγκους της κουζίνας, ενώ στο μεταξύ στεγνώνει το σπατουλάρισμα.
• 7η και 8η εβδομάδα: βάψιμο, αυτοεπιπεδούμενο δαπέδων και στέγνωμα.
• 8η έως 10η εβδομάδα: τοποθέτηση δαπέδων, πόρτες, είδη υγιεινής, πρίζες και διακόπτες.
• 10η έως 12η εβδομάδα: τοποθέτηση κουζίνας, έλεγχος και πιστοποίηση ηλεκτρολογικών, μικροδιορθώσεις και καθάρισμα.

Η λογική είναι απλή. Πρώτα ό,τι κάνει βρόμα και μπαίνει μέσα στον τοίχο, μετά ό,τι τον καλύπτει και στο τέλος ό,τι χτυπάει εύκολα. Οι σωληνώσεις και τα καλώδια πρέπει να είναι έτοιμα πριν από το σπατουλάρισμα, αλλιώς σκάβετε έτοιμους τοίχους. Το βάψιμο γίνεται πριν από το δάπεδο, για να μη στάζει μπογιά στο laminate. Οι πόρτες μπαίνουν πάνω στο τελειωμένο δάπεδο, γιατί από αυτό εξαρτάται το ύψος τους. Η κουζίνα μπαίνει τελευταία, όταν πια κανείς δεν τρίβει ούτε τρυπάει.

Το χρονοδιάγραμμα συνήθως ξεφεύγει λόγω στεγνώματος. Σπατουλάρισμα, σοβάδες και αυτοεπιπεδούμενο θέλουν συνήθως από λίγες μέρες έως δύο εβδομάδες, ανάλογα με το πάχος, τη θερμοκρασία και τον αερισμό. Δεύτερη συχνή αιτία είναι οι πόρτες και η κουζίνα που παραγγέλθηκαν αργά. Η παράδοσή τους παίρνει ενδεικτικά τέσσερις έως οκτώ εβδομάδες.

Ηλεκτρολογική εγκατάσταση

Σε πολλές παλιές πολυκατοικίες τα καλώδια είναι ακόμη τα αρχικά, συχνά χωρίς σωστή γείωση και με παλιές βιδωτές ασφάλειες. Η μόνωση των καλωδίων γερνάει, οι συνδέσεις χαλαρώνουν και ζεσταίνονται και η εγκατάσταση δεν σχεδιάστηκε για τις σημερινές συσκευές. Γι' αυτό στην πλήρη ανακαίνιση τραβιούνται νέες γραμμές σε όλο το σπίτι, όχι μόνο στην κουζίνα. Μαζί μπαίνει νέος πίνακας με αυτόματες ασφάλειες και διαφορικό (ρελέ διαφυγής), που κόβει το ρεύμα όταν υπάρχει διαρροή, για παράδειγμα στο μπάνιο.

Όταν σχεδιάζετε τις ηλεκτρολογικές εργασίες, βάλτε πρίζες με περιθώριο. Στην πράξη συχνά συμβαίνει να λείπει μια πρίζα δίπλα στο κρεβάτι, στο χολ για τη σκούπα ή πίσω από την τηλεόραση. Περπατήστε κάθε δωμάτιο και φανταστείτε πού θα μπουν τα έπιπλα. Ξεχωριστή γραμμή θέλουν εστίες, φούρνος, πλυντήριο ρούχων και πλυντήριο πιάτων.

Μετά από νέα ηλεκτρολογική εγκατάσταση ο αδειούχος ηλεκτρολόγος εγκαταστάτης ελέγχει την εγκατάσταση και συντάσσει τη σχετική δήλωση, τη γνωστή Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ). Χωρίς αυτή μπορεί να έχετε πρόβλημα με τον πάροχο ρεύματος, την ασφαλιστική ή σε μια μελλοντική πώληση. Ελέγξτε με τον ηλεκτρολόγο τι ακριβώς απαιτείται για τη δική σας περίπτωση. Περισσότερα θα βρείτε στη σελίδα για το πιστοποιητικό ηλεκτρολογικής εγκατάστασης στο διαμέρισμα. Τα ηλεκτρολογικά τα κάνει αδειούχος ηλεκτρολόγος, όχι ο πρακτικός γείτονας.

Νερό, αποχέτευση και κοινόχρηστες στήλες

Στην ανακαίνιση οι σωληνώσεις νερού αλλάζουν από τον γενικό διακόπτη του διαμερίσματος μέχρι κάθε παροχή. Οι παλιοί γαλβανιζέ σωλήνες σκουριάζουν και τα άλατα μικραίνουν τη διατομή τους. Οι νέες πλαστικές σωληνώσεις περνούν δοκιμή πίεσης πριν κλείσουν. Οι κατακόρυφες στήλες νερού και αποχέτευσης όμως είναι κοινόχρηστες. Δεν σας ανήκουν, ακόμη κι αν περνούν μέσα από το σπίτι σας, και κάθε επέμβαση σε αυτές συνεννοείται με τον διαχειριστή. Αν η πολυκατοικία σκοπεύει να αλλάξει τις στήλες, αξίζει να συντονίσετε το μπάνιο ώστε να μη χρειαστεί να γκρεμίσετε δύο φορές. Λεπτομέρειες για σωληνώσεις και συνδέσεις υπάρχουν στις υδραυλικές εργασίες.

Τα μπετά και οι σοβάδες είναι γεροί, σπάνια όμως τέλεια ίσιοι. Μετά τα αυλάκια και τις νέες γραμμές τα αυλάκια κλείνουν και όλες οι επιφάνειες σπατουλάρονται. Το σπατουλάρισμα τοίχων βγαίνει 7,60 € ανά m² και είναι η δουλειά που κρίνει πώς θα δείχνει το τελικό βάψιμο. Το πλάγιο φως από το παράθυρο δείχνει κάθε κύμα. Μετά το στέγνωμα ακολουθούν αστάρι και ελαιοχρωματισμοί, συνήθως σε δύο χέρια.

Τα δάπεδα έχουν υψομετρικές διαφορές από δωμάτιο σε δωμάτιο, ακόμη και μέσα στο ίδιο. Όταν βγουν τα παλιά πλακάκια, το μάρμαρο ή η μοκέτα, το υπόστρωμα έχει συχνά λάκκους και υπολείμματα κόλλας. Το αυτοεπιπεδούμενο δαπέδου βγαίνει 8,05 € ανά m² και φέρνει όλο το σπίτι στο ίδιο ύψος, χωρίς κατωφλιά.

Σκεφτείτε τους γείτονες από κάτω όταν διαλέγετε υπόστρωμα. Η ηχομόνωση κρουστικού θορύβου απορροφά τον ήχο των βημάτων, που περνά από την πλάκα του μπετόν εκπληκτικά καλά. Κάποιοι κανονισμοί πολυκατοικιών τη ζητούν κιόλας. Κάτω από το laminate μπαίνει καλό υπόστρωμα. Στο βινυλικό εξαρτάται από τον τύπο του συστήματος.

Αν διαλέγετε δάπεδο, σε γενικές γραμμές ισχύει:

• το laminate είναι προσιτό και αντέχει στις γρατζουνιές, δεν αγαπά όμως το νερό και κάνει περισσότερο θόρυβο,
• το βινυλικό είναι πιο αθόρυβο και αντέχει την υγρασία, ταιριάζει και σε χολ και κουζίνα, θέλει όμως πολύ ίσιο υπόστρωμα,
• το ξύλο είναι το πιο ζεστό και τρίβεται ξανά, είναι όμως ακριβότερο και πιο ευαίσθητο στην υγρασία και στη συντήρηση.

Η τοποθέτηση laminate βγαίνει 14,65 € ανά m². Περισσότερες επιλογές και διαδικασίες θα βρείτε στις εργασίες δαπέδων.

Στις παλιές πολυκατοικίες οι κάσες είναι συχνά πακτωμένες στον τοίχο, άλλοτε ξύλινες και άλλοτε μεταλλικές. Αν θέλετε σύγχρονες κάσες με περβάζια, πρέπει να βγουν οι παλιές. Η αφαίρεση μεταλλικής κάσας από τοίχο κοστίζει 52,65 € ανά τεμάχιο και γίνεται την πρώτη εβδομάδα μαζί με τις υπόλοιπες καθαιρέσεις. Μετά το άνοιγμα ισιώνεται και μερεμετίζεται μαζί με τους τοίχους.

Η κάσα με περβάζια αγκαλιάζει τον τοίχο και από τις δύο πλευρές, γι' αυτό παραγγέλνεται ακριβώς στο πάχος του. Στο ίδιο σπίτι οι τοίχοι μπορεί να έχουν διαφορετικό πάχος, ο τοίχος του μπάνιου είναι άλλος από τον τοίχο ανάμεσα στα δωμάτια. Κάθε άνοιγμα μετριέται χωριστά. Το δεύτερο κρίσιμο στοιχείο είναι το ύψος του τελειωμένου δαπέδου. Γι' αυτό οι κάσες μετριούνται και παραγγέλνονται μετά το αυτοεπιπεδούμενο, όταν είναι σαφές πού θα πατήσει το laminate. Αν μετρηθούν πριν, η πόρτα μπορεί να σέρνεται στο πάτωμα ή να μείνει μεγάλο κενό από κάτω.

Η τοποθέτηση κάσας με περβάζια και κρέμασμα πόρτας βγαίνει 87,75 € ανά τεμάχιο. Τη διαδικασία και τα συνηθισμένα λάθη θα βρείτε στην τοποθέτηση κάσας με περβάζια και κρέμασμα πόρτας. Σκεφτείτε και το πλάτος: σε μπάνιο και WC μπαίνουν συνήθως στενότερες πόρτες, στα δωμάτια φαρδύτερες, και όταν κουζίνα και σαλόνι ενώνονται, μερικές φορές αξίζει μια συρόμενη.

Η κουζίνα μπαίνει τελευταία, σχεδιάζεται όμως από τις πρώτες. Πριν ο ηλεκτρολόγος ανοίξει αυλάκια, πρέπει να ξέρετε πού θα είναι εστίες, φούρνος, ψυγείο, πλυντήριο πιάτων και νεροχύτης. Από αυτό προκύπτουν οι πρίζες πάνω από τον πάγκο, οι ξεχωριστές γραμμές για τις συσκευές και οι παροχές νερού και αποχέτευσης. Αν το σχέδιο έρθει μετά το σπατουλάρισμα, σκάβετε έτοιμους τοίχους και πληρώνετε δύο φορές.

Ο απορροφητήρας είτε βγάζει τον αέρα έξω, μέσω αγωγού ή κοινού αεραγωγού, είτε λειτουργεί με ανακυκλοφορία. Ένα νέο άνοιγμα στην πρόσοψη ή η σύνδεση σε κοινό αγωγό αφορούν κοινόχρηστα μέρη. Μια κακή σύνδεση μπορεί να στέλνει μυρωδιές στους γείτονες. Ρωτήστε πρώτα τον διαχειριστή και ελέγξτε τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Στην τιμή της σελίδας περιλαμβάνεται η τοποθέτηση κουζίνας με κοψίματα στον πάγκο, πλακάκια ανάμεσα στα ντουλάπια, μπαταρία νεροχύτη και σύνδεση συσκευών. Η τοποθέτηση των επίπλων κουζίνας βγαίνει 51,50 € ανά τρέχον μέτρο. Τα ίδια τα έπιπλα και οι συσκευές είναι εκτός τιμής. Υπολογίστε τον χρόνο παράδοσης και παραγγείλτε τα ώστε να έρθουν όταν δάπεδα και βάψιμο είναι έτοιμα.

Ενιαία κουζίνα με σαλόνι και άλλες αλλαγές

Η πιο συχνή αλλαγή είναι το άνοιγμα της κουζίνας προς το σαλόνι. Δεν είναι όμως μόνο θέμα γούστου. Οι περισσότεροι εσωτερικοί τοίχοι στις πολυκατοικίες είναι από τούβλο, κάποιοι όμως είναι τοιχία από οπλισμένο σκυρόδεμα ή κρύβουν κολόνες και δοκάρια. Αυτά ανήκουν στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου και δεν αγγίζονται. Πριν γκρεμίσετε οτιδήποτε, ζητήστε από πολιτικό μηχανικό να δει τον τοίχο. Θα σας πει αν μπορεί να φύγει, αν αρκεί ένα άνοιγμα με πρέκι ή αν πρέπει να τον αφήσετε. Οι ίδιες οι καθαιρέσεις είναι μετά το εύκολο κομμάτι.

Τι ισχύει για τις άδειες

Πολλές εσωτερικές εργασίες, όπως αλλαγή δαπέδων, πλακιδίων, ειδών υγιεινής, κουζίνας και εσωτερικών εγκαταστάσεων, συχνά καλύπτονται από την έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Την υποβάλλει μηχανικός ηλεκτρονικά προς την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ). Απλές εργασίες συντήρησης, όπως ένα βάψιμο, συνήθως δεν χρειάζονται τίποτα.

Άλλη είναι η κατάσταση όταν γκρεμίζετε ή μετακινείτε τοίχους, επεμβαίνετε στον φέροντα οργανισμό, αλλάζετε όψεις ή αγγίζετε κοινόχρηστα μέρη, όπως οι στήλες. Εκεί μπορεί να απαιτείται διαφορετική διαδικασία, συχνά με μελέτη μηχανικού και συναίνεση των συνιδιοκτητών. Η ακριβής διαδικασία εξαρτάται από τη συγκεκριμένη επέμβαση, γι' αυτό ελέγξτε την πάντα με μηχανικό ή με την ΥΔΟΜ πριν ξεκινήσουν οι εργασίες. Κανείς δεν μπορεί να σας εγγυηθεί από πριν ότι δεν χρειάζεται άδεια, αν δεν ξέρει τις λεπτομέρειες.

Διαχειριστής, συνιδιοκτήτες και κανονισμός πολυκατοικίας

Η νομοθεσία για την οριζόντια ιδιοκτησία και ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζουν σε γενικές γραμμές ότι οι εργασίες σε ένα διαμέρισμα δεν πρέπει να βλάπτουν τα κοινόχρηστα μέρη ούτε να ενοχλούν υπερβολικά τους άλλους ιδιοκτήτες. Ο κανονισμός κάθε κτιρίου μπορεί να έχει και δικούς του όρους. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ενημερώνετε τον διαχειριστή πριν ξεκινήσετε, διαβάζετε τον κανονισμό και του επιτρέπετε να δει τις εργασίες, αν το ζητήσει.

Η ανακοίνωση προς τους γείτονες συνήθως δεν προβλέπεται ρητά από τον νόμο. Οι διαχειριστές όμως την περιμένουν σχεδόν πάντα και είναι θέμα ευγένειας. Οι γείτονες θα ακούνε τρυπάνια για εβδομάδες και θα συναντούν μαστόρους στο ασανσέρ. Όποιος ξέρει από πριν τι έρχεται, το αντέχει καλύτερα.

Αναρτήστε την ανακοίνωση στον πίνακα της εισόδου τουλάχιστον μία εβδομάδα πριν από την έναρξη και ενημερώστε και τον διαχειριστή. Οι θορυβώδεις εργασίες γίνονται καθημερινές, εκτός ωρών κοινής ησυχίας, όπως αυτές ισχύουν στην περιοχή σας και στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Στις καθαιρέσεις και στα αυλάκια τηρήστε αυστηρά τις ώρες. Τότε ακριβώς γίνονται τα περισσότερα παράπονα.

Ανακοίνωση εργασιών ανακαίνισης

Αγαπητοί γείτονες, σας ενημερώνω ότι στο διαμέρισμα [αριθμός διαμερίσματος] του [όροφος] ορόφου θα γίνουν εργασίες ανακαίνισης από [ημερομηνία έναρξης] έως [ημερομηνία λήξης].

Οι θορυβώδεις εργασίες θα γίνονται καθημερινές από [ώρα] έως [ώρα], εκτός ωρών κοινής ησυχίας. Τον περισσότερο θόρυβο τον περιμένω την εβδομάδα [ημερομηνίες καθαιρέσεων]. Τα μπάζα θα απομακρύνονται τακτικά και η είσοδος, οι σκάλες και το ασανσέρ θα προστατεύονται και θα καθαρίζονται. Τυχόν σύντομες διακοπές νερού ή ρεύματος θα ανακοινωθούν ξεχωριστά και εγκαίρως.

Ζητώ συγγνώμη για την όποια ενόχληση. Για ερωτήσεις ή πρόβλημα μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μου: [ονοματεπώνυμο], τηλ. [τηλέφωνο]. Ευχαριστώ για την κατανόηση.

Λήψη της ανακοίνωσης σε PDF. Μπορείτε να τη συμπληρώσετε στον υπολογιστή ή να την εκτυπώσετε και να τη συμπληρώσετε με στυλό.

Σε πλήρη ανακαίνιση πρακτικά δεν μπορείτε να μένετε στο σπίτι. Για εβδομάδες δεν υπάρχει μπάνιο ούτε WC, η λεπτή σκόνη είναι παντού και το ρεύμα κόβεται συχνά. Υπολογίστε προσωρινή στέγη για όλο το διάστημα, με ένα μικρό περιθώριο. Αν θα μείνετε στους γονείς, συζητήστε μαζί τους και το ενδεχόμενο να καθυστερήσει το έργο.

Ό,τι κρατάτε, βγάλτε το από το σπίτι. Έπιπλα σκεπασμένα με νάιλον σε μια γωνία ενοχλούν τους μαστόρους, η σκόνη μπαίνει παντού και ο κίνδυνος ζημιάς είναι μεγάλος. Καλύτερα μια προσωρινή αποθήκη, η αποθήκη της πολυκατοικίας ή συγγενείς. Κρατήστε χωριστά τα έγγραφα του σπιτιού, τα κλειδιά της αποθήκης και του φρεατίου με τις στήλες και τους διακόπτες.

Τα μπάζα από μπάνιο, δάπεδα και κάσες είναι περισσότερα απ' όσο περιμένετε. Βγαίνουν σε σακιά τακτικά, για να μην εμποδίζουν, και φεύγουν με κάδο ή φορτηγάκι. Ο κάδος στον δρόμο μπορεί να θέλει άδεια από τον δήμο, ελέγξτε το νωρίς. Ρωτήστε επίσης πού καταλήγουν τα μπάζα, γιατί πρέπει να πηγαίνουν σε νόμιμο σημείο διαχείρισης. Προστατέψτε τους κοινόχρηστους χώρους με νάιλον ή χαρτόνι, κυρίως το δάπεδο του κλιμακοστασίου και τα τοιχώματα του ασανσέρ. Μην παραφορτώνετε το ασανσέρ και μη μεταφέρετε χύμα υλικά χωρίς σακί. Ζημιά στον θάλαμο ή στα μάρμαρα της σκάλας την πληρώνει όποιος κάνει την ανακαίνιση.

Μια καλή προσφορά είναι αναλυτική ανά εργασία: καθαιρέσεις, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, μπάνιο, σπατουλάρισμα, βάψιμο, δάπεδα, πόρτες, κουζίνα. Σε κάθε γραμμή υπάρχει ποσότητα, μονάδα και κόστος εργασίας, με τα υλικά χωριστά. Μια προσφορά με ένα ποσό «για όλο το σπίτι» δεν συγκρίνεται με άλλη και δεν σας δείχνει τι λείπει. Πώς να ετοιμάσετε τα στοιχεία θα βρείτε παρακάτω, στον οδηγό για όσους θέλουν να τα κάνουν μόνοι τους.

Στον προϋπολογισμό προσθέστε περιθώριο 10 έως 15% για απρόβλεπτα. Μόλις γκρεμιστεί το μπάνιο, μπορεί να φανεί σάπιο υπόστρωμα, στραβός τοίχος ή διακόπτης που δεν κλείνει. Όποιος δεν έχει περιθώριο, κάνει μετά οικονομία σε υλικά που δεν θα αλλάξει ποτέ.

Με το συνεργείο υπογράψτε γραπτό συμφωνητικό. Πρέπει να γράφει το εύρος των εργασιών, τον προϋπολογισμό ως παράρτημα, ημερομηνία έναρξης και παράδοσης, χρονοδιάγραμμα, πληρωμές ανά στάδιο, εγγύηση και τι γίνεται με τις επιπλέον εργασίες. Δέστε τις πληρωμές με ολοκληρωμένα στάδια, για παράδειγμα μετά τις καθαιρέσεις και τις εγκαταστάσεις, μετά το μπάνιο, μετά τα δάπεδα και στην παράδοση. Μη δίνετε μεγάλη προκαταβολή στην αρχή χωρίς σαφή λόγο.

Σημαντικό ερώτημα είναι ποιος συντονίζει τα συνεργεία. Αν φέρνετε χωριστά ηλεκτρολόγο, υδραυλικό, πλακά και τεχνίτη δαπέδων, ο συντονισμός είναι δικός σας και κάθε μέρα καθυστέρησης ενός περνά στον επόμενο. Η εταιρεία που αναλαμβάνει το έργο με το κλειδί στο χέρι το κάνει για εσάς, και το χρεώνει. Για το μπάνιο αξίζει να διαβάσετε αναλυτικά πώς γίνεται η ανακαίνιση μπάνιου και WC, γιατί εκεί κρύβεται ο μεγαλύτερος κίνδυνος λαθών.

Πριν κλείσουν οι εγκαταστάσεις, φωτογραφίστε τα όλα. Κάθε τοίχο με αυλάκια, τις παροχές νερού, τις διαδρομές της αποχέτευσης, τα κουτιά. Όταν αργότερα τρυπήσετε για ένα ράφι, θα ξέρετε ακριβώς πού περνά το καλώδιο, και σε περίπτωση παραπόνου θα έχετε απόδειξη.

Ο κανόνας είναι απλός: μην κάνετε οικονομία σε ό,τι μπαίνει μέσα στον τοίχο και κάτω από το δάπεδο. Οικονομία κάνετε σε ό,τι αλλάζει εύκολα αργότερα.

Μην κάνετε οικονομία σε αυτά:

• ηλεκτρολογικά και πίνακας, γιατί μια πρίζα αργότερα σημαίνει σκάψιμο σε έτοιμο τοίχο,
• σωληνώσεις νερού και αποχέτευσης, γιατί μια διαρροή κάτω από τα πλακάκια καταστρέφει το μπάνιο και το ταβάνι του από κάτω,
• στεγάνωση στο μπάνιο, που δεν φαίνεται αλλά προστατεύει όλο το σπίτι,
• αυτοεπιπεδούμενο και υπόστρωμα, χωρίς τα οποία και το ακριβό δάπεδο τρίζει και ανοίγει,
• καλό σπατουλάρισμα, που θα το βλέπετε σε κάθε πλάγιο φως.

Λογική οικονομία μπορείτε να κάνετε εδώ:

• πλακάκια σε τυπικές διαστάσεις αντί για μεγάλα, που ανεβάζουν και την εργασία,
• πόρτες μεσαίας κατηγορίας, που αλλάζουν αργότερα χωρίς γκρέμισμα,
• φωτιστικά και αξεσουάρ, που αγοράζονται σιγά σιγά,
• διαρρύθμιση, γιατί αν κρατήσετε τους τοίχους γλιτώνετε καθαιρέσεις, στατικό έλεγχο και γραφειοκρατία.

Η οικονομία με το να κάνετε μόνοι σας κάποιες δουλειές αξίζει μόνο στις απλές. Άδειασμα του σπιτιού, ξήλωμα μοκέτας ή φωτογράφιση της κατάστασης τα κάνει ο καθένας. Ηλεκτρολογικά, φυσικό αέριο και στεγάνωση αφήστε τα στους επαγγελματίες.

Όσο πιο ακριβή στοιχεία δίνετε στα συνεργεία, τόσο πιο ακριβείς και συγκρίσιμες προσφορές παίρνετε. Η προετοιμασία γίνεται από τον καθένα σε ένα απόγευμα. Χρειάζεστε μέτρο, χαρτί και κινητό.

Κατεβάστε χαρτί με τετραγωνάκια για την κάτοψη. Εκτυπώστε το σε A4 χωρίς σμίκρυνση, ένα τετραγωνάκι αντιστοιχεί σε 20 cm.

1. Σχεδιάστε την κάτοψη. Αρκεί ένα σκίτσο με το χέρι, με όλους τους χώρους, παράθυρα, πόρτες, μπάνιο, WC και κουζίνα. Αν έχετε τα σχέδια της πολυκατοικίας ή της οικοδομικής άδειας, χρησιμοποιήστε τα ως βάση.
2. Μετρήστε κάθε χώρο. Μήκος, πλάτος και ύψος ταβανιού. Από αυτά υπολογίστε το εμβαδόν δαπέδου, το εμβαδόν τοίχων χωρίς πόρτες και παράθυρα και το εμβαδόν ταβανιού.
3. Μετρήστε τις πόρτες και τους τοίχους τους. Σε κάθε πόρτα σημειώστε το πλάτος του ανοίγματος και το πάχος του τοίχου, γιατί με βάση αυτό παραγγέλνονται οι κάσες.
4. Σημειώστε πρίζες, διακόπτες και φώτα. Τα υπάρχοντα και πού θέλετε τα καινούργια. Σημειώστε χωριστά τις θέσεις των συσκευών.
5. Μετρήστε μπάνιο, WC και κουζίνα. Διαστάσεις μπάνιου και WC, ύψος πλακιδίων, μήκος πάγκου κουζίνας και θέση της στήλης.
6. Φωτογραφίστε την κατάσταση. Κάθε χώρο από δύο γωνίες, λεπτομέρειες δαπέδων, πίνακα, στηλών, διακοπτών και φθορών.
7. Γράψτε τι θέλετε. Μπανιέρα ή ντουζιέρα, τύπος δαπέδου, αλλαγές διαρρύθμισης, χρονοδιάγραμμα και τι αναλαμβάνετε εσείς. Στείλτε τα σε όλα τα συνεργεία στην ίδια μορφή.

Κανονίστε την παραλαβή μέρα, με αρκετό φως και χρόνο. Πάρτε μαζί το συμφωνητικό, τον προϋπολογισμό και τις φωτογραφίες. Ό,τι βρείτε, γράψτε το σε πρωτόκολλο παραλαβής με προθεσμία αποκατάστασης.

• τοίχοι και ταβάνια στο πλάγιο φως χωρίς κύματα, λεκέδες και ρωγμές,
• βάψιμο ομοιόμορφο, χωρίς να φαίνεται ο στόκος ή σημάδια από ρολό,
• δάπεδο χωρίς τριξίματα, με αρμό διαστολής στους τοίχους και σταθερά σοβατεπί,
• πόρτες που κλείνουν ελεύθερα, δεν σέρνονται, κλειδαριές και πόμολα λειτουργούν,
• όλες οι πρίζες έχουν ρεύμα και οι διακόπτες ανάβουν τα σωστά φώτα,
• πίνακας με ετικέτες και διαφορικό που πέφτει με το κουμπί δοκιμής,
• παραδόθηκε η Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη ή το αντίστοιχο έγγραφο για τα ηλεκτρολογικά,
• μπαταρίες χωρίς στάξιμο, αποχετεύσεις που αδειάζουν γρήγορα και σιφόνια χωρίς διαρροή,
• πλακάκια ίσια, αρμοί γεμάτοι και σιλικόνη χωρίς κενά,
• λεκάνη που τραβάει σωστά και θυρίδες επίσκεψης που ανοίγουν,
• εξαεριστήρες σε μπάνιο και WC λειτουργούν,
• συσκευές κουζίνας συνδεδεμένες και δοκιμασμένες,
• κοινόχρηστοι χώροι και ασανσέρ καθαροί και χωρίς ζημιές,
• παραδόθηκαν εγγυήσεις, οδηγίες χρήσης και φωτογραφίες των εγκαταστάσεων.