Listino 2026 · Italia

Ristrutturazione appartamento: prezzi di monolocale, bilocale, trilocale e quadrilocale 2026

Ristrutturare un appartamento da cima a fondo vuol dire mettere insieme quasi tutti i mestieri: demolizioni, bagno nuovo, impianto elettrico, pareti, pavimenti, porte e cucina. Qui il prezzo nasce dalle voci del listino attuale e da materiali di fascia standard. Il calcolo è fatto a parte per monolocale, bilocale, trilocale e quadrilocale in condominio.

Aggiornato 09/2026·32 min read·58 price list items
Appartamento chiavi in mano · da 1 a 4 locali · materiali inclusi
17.700 € - 33.300 €
Monolocale (36 m²)17.700 € - 21.800 €di cui manodopera 12505,30 €
Bilocale (55 m²)21.100 € - 26.000 €di cui manodopera 14790,90 €
Trilocale (70 m²)23.900 € - 29.600 €di cui manodopera 16643,83 €
Quadrilocale (85 m²)26.900 € - 33.300 €di cui manodopera 18562,14 €
Manodopera e materiali di consumo dal listino di demolizioni, opere murarie, rivestimenti, bagno, WC, idraulica, impianto elettrico, tinteggiatura, pavimenti, serramenti interni e cucina. Materiali principali in fascia standard, come stima indicativa. Esclusi mobili della cucina, elettrodomestici, arredi, lampade, finestre, certificazione dell'impianto elettrico e smaltimento delle macerie.
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Indice della pagina
Risposta breve

Una ristrutturazione completa chiavi in mano di un appartamento in condominio costa indicativamente 17.700 € - 21.800 € per un monolocale (36 m²), 21.100 € - 26.000 € per un bilocale (55 m²), 23.900 € - 29.600 € per un trilocale (70 m²) e 26.900 € - 33.300 € per un quadrilocale (85 m²). I materiali di fascia standard sono sempre inclusi. La sola manodopera, secondo il listino attuale, è pari a 12505,30 € - 18562,14 €. Nel prezzo ci sono bagno e WC nuovi, impianto elettrico, rasature e tinteggiatura, pavimenti in laminato, porte interne e montaggio della cucina. Paghi a parte mobili della cucina, elettrodomestici, arredi, lampade, finestre, certificazione dell'impianto elettrico e smaltimento delle macerie.

Tipi di lavoro e relativi prezzi

5947,00 €
per pz
Bagno e WC nuovi

Si demoliscono il vecchio bagno e il WC, poi si rifanno tramezzi, impianti, impermeabilizzazione, rivestimenti e sanitari. È la parte più cara e più lenta di tutta la ristrutturazione.

2044,00 €
per pz
Impianto elettrico

Nuovi cavi in rame, scatole, prese e interruttori in tutto l'appartamento. Il costo del pacchetto cresce con il numero di stanze.

9,50 €
per mq

Dopo le tracce e il rifacimento degli impianti, pareti e soffitti in calcestruzzo si rasano su tutta la superficie. Così la tinteggiatura viene uniforme.

10,05 €
per mq

Nei condomini il sottofondo ha spesso dislivelli, anche da una stanza all'altra. Un massetto autolivellante li uniforma prima della posa del laminato.

18,25 €
per mq

Laminato o vinile su materassino nelle camere e nell'ingresso, con battiscopa e profili di raccordo.

109,50 €
per pz

I vecchi telai si smontano e si sostituiscono con telai nuovi con coprifili. Al momento dell'ordine contano lo spessore dei muri e la quota del pavimento finito.

Listino prezzi lavori edili: Ristrutturazione appartamento

Inserisci le quantità e il prezzo si ricalcola subito. Livello prezzi: Italia. Nel listino puoi adattare le tariffe come preferisci.

Ristrutturazione bagno58 voci

Tutti i prezzi indicati si intendono IVA esclusa. Il prezzo manodopera comprende solo il lavoro. Il prezzo con materiale aggiunge il materiale di consumo (colla, primer, sigillanti, minuteria di fissaggio). Rivestimenti, pavimenti, parquet, pittura e sanitari li sceglie e li acquista il cliente, non sono inclusi.

VoceUnitàPrezzo / unitàQuantitàTotale
Opere preparatorie
Demolizione completa blocco bagno prefabbricatopz715,40 €-
Muratura
Tramezzatura fino a 12,5 cm (mattone/Ytong)mq27,75 €-
Intonaco civile a calce-cemento (Feinputz)mq13,85 €-
Preparazione
Applicazione primer prima della piastrellaturamq2,75 €-
Impermeabilizzazione (bagno)mq10,20 €-
Posa di bandella impermeabilizzante per angoliml12,70 €-
Fondo per pareti e soffittimq1,45 €-
Rasatura paretimq9,50 €-
Rasatura soffittimq10,95 €-
Primerizzazione sottofondomq2,75 €-
Rasatura autolivellantemq10,05 €-
Banda perimetrale di dilatazioneml3,65 €-
Piastrellatura pareti e pavimenti
Piastrellatura standard a parete/pavimento fino a 60 cmmq56,95 €-
Stuccaturamq2,75 €-
Siliconatura angoli e bordi interniml2,75 €-
Taglio fori nelle piastrellepz17,50 €-
Bordo a 45° (installazione e posa)ml86,15 €-
Sanitari
Installazione vasca inclusa l'incassaturapz175,20 €-
Montaggio e collegamento vaso WC sospesopz65,70 €-
Installazione lavabo piccolo incluso rubinettopz65,70 €-
Installazione sanitari
Installazione lavabopz51,10 €-
Installazione miscelatore lavabopz36,50 €-
Installazione miscelatore vasca/docciapz80,30 €-
Accessori
Installazione aspiratorepz65,70 €-
Fissaggio specchiopz58,40 €-
Installazione accessori bagno (portaoggetti, ganci)pz17,50 €-
Finiture
Rivestimento piastrelle a parete in WCmq65,70 €-
Posa piastrelle pavimento zona WCmq65,70 €-
Impianto idraulico
Punto acqua calda e freddapz51,10 €-
Punto scarico internopz36,50 €-
Installazione telaio da incasso per WC sospesopz175,20 €-
Installare valvola per asciugatrice/lavatrice + scaricopz80,30 €-
Installare e posizionare pannelli d'ispezionepz65,70 €-
Opere di completamento
Installazione e collegamento ventola aspirazione WCpz65,70 €-
Lavori di demolizione e smontaggio
Rimozione pavimenti in PVC o moquettemq5,85 €-
Demolizione e rimozione telaio metallico porta dal calcestruzzopz65,70 €-
Tinteggiatura
Tinteggiatura bianca standard (2 mani)mq3,05 €-
Tinteggiatura soffittomq4,25 €-
Pavimentazioni
Posa pavimenti in laminatomq18,25 €-
Installazione battiscopaml5,85 €-
Installazione profili di transizionepz11,70 €-
Porte e telai
Installazione telaio a imbotte e montaggio antapz109,50 €-
Pacchetti
Impianto elettrico monolocale - grezzo + finiturapz1.752,00 €-
Impianto elettrico bilocale - grezzo + finiturapz2.044,00 €-
Impianto elettrico trilocale - grezzo + finiturapz2.263,00 €-
Lavori elettrici
Installazione e collegamento quadro elettricopz219,00 €-
Circuito presa 230V - grezzopz9,95 €-
Circuito interruttore - grezzopz12,40 €-
Punto luce - grezzopz12,25 €-
Presa / interruttore 230V - finiturapz16,05 €-
Mobili e piani di lavoro
Installazione mobili cucina (per ml)ml64,25 €-
Taglio/foro per lavello/piano cottura su piano di lavoropz51,10 €-
Allacciamenti
Montaggio miscelatore lavello e sifonepz36,50 €-
Installazione allacci idrici e scarichi per lavellopz65,70 €-
Piastrellatura e rivestimenti
Posa piastrelle paraschizzi cucinamq65,70 €-
Elettrodomestici
Installazione elettrodomestici ad incasso in mobili cucinapz65,70 €-
Collegamento professionale piano cottura e fornopz73,00 €-
Collegamento lavastoviglie integratapz65,70 €-
Totale manodopera
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Quanto costa in base all'entità

Quanto costa ristrutturare completamente un appartamento in condominio, materiali inclusi
Monolocale (36 m²)
Bagno e WC chiavi in mano, impianto elettrico, rasatura e tinteggiatura 116 m², laminato 31 m², 4 porte, montaggio cucina 2,4 ml
17.700 € - 21.800 €
di cui manodopera 12505,30 €
Bilocale (55 m²)
Bagno e WC chiavi in mano, impianto elettrico, rasatura e tinteggiatura 175 m², laminato 50 m², 5 porte, montaggio cucina 3 ml
21.100 € - 26.000 €
di cui manodopera 14790,90 €
Trilocale (70 m²)
Bagno e WC chiavi in mano, impianto elettrico, rasatura e tinteggiatura 224 m², laminato 64 m², 6 porte, montaggio cucina 3,6 ml
23.900 € - 29.600 €
di cui manodopera 16643,83 €
Quadrilocale (85 m²)
Bagno e WC chiavi in mano, impianto elettrico con una stanza in più, rasatura e tinteggiatura 274 m², laminato 79 m², 7 porte, montaggio cucina 4,2 ml
26.900 € - 33.300 €
di cui manodopera 18562,14 €
Manodopera e materiali di consumo secondo le quantità del listino. Bagno e WC sono uguali in ogni riga (bagno di 3,5 m² con vasca, WC separato con vaso sospeso). Superfici: monolocale 31 m² di pavimento e 85 m² di pareti, bilocale 50 e 125 m², trilocale 64 e 160 m², quadrilocale 79 e 195 m². Rivestimenti, sanitari, laminato con materassino e profili, porte con telai e maniglie, materiale elettrico con quadro, autolivellante, pitture, lavello e rivestimento del paraschizzi sono stimati sui prezzi di fascia standard nei negozi di materiali edili (prezzi di ottobre 2026). Esclusi mobili della cucina, elettrodomestici, arredi, lampade, finestre, termosifoni, certificazione dell'impianto elettrico e smaltimento delle macerie.

Come si svolge la ristrutturazione dell'appartamento

01
Sgombero e demolizioni

Si svuota l'appartamento e si demoliscono bagno, WC, vecchi telai e pavimenti. Le macerie si portano via man mano, così non intralciano gli altri mestieri.

715,40 €/pz
02
Impianti grezzi

L'elettricista apre le tracce e passa i nuovi cavi. L'idraulico prepara gli attacchi di acqua e scarico in bagno e in cucina. Prima di chiudere, l'impianto idrico passa la prova di tenuta.

2044,00 €/pz
03
Bagno e lavorazioni a umido

Si costruiscono i tramezzi del bagno, poi intonaci, impermeabilizzazione, rivestimenti e piastrelle. Intanto nelle camere si chiudono le tracce e si rasano pareti e soffitti.

9,50 €/mq
04
Pavimenti, tinteggiatura e finiture

Quando le rasature sono asciutte si tinteggia, si livellano i pavimenti e si posa il laminato. Poi si montano porte, sanitari, prese e alla fine la cucina.

18,25 €/mq

Fasi di lavoro

  1. 01Rilievo dell'appartamento, preventivo, scelta dei materiali e calendario dei mestieri.
  2. 02Avviso all'amministratore di condominio, verifica in Comune se cambi la distribuzione degli spazi, avviso ai vicini.
  3. 03Sgombero, demolizione di bagno, WC, telai e pavimenti, smaltimento delle macerie.
  4. 04Impianto elettrico grezzo, impianti di acqua e scarico, prova di tenuta.
  5. 05Tramezzi e intonaci del bagno, chiusura delle tracce, rasatura di pareti e soffitti.
  6. 06Impermeabilizzazione, rivestimenti e piastrelle in bagno, nel WC e in cucina.
  7. 07Tinteggiatura, livellamento e posa dei pavimenti.
  8. 08Porte, sanitari, finiture elettriche, montaggio della cucina, verifica dell'impianto e pulizia finale.

5 errori comuni

01
Budget senza margine

Quando si scoprono bagno, sottofondi o vecchi impianti, salta fuori quasi sempre lavoro in più. Chi non ha un margine finisce per risparmiare su materiali che poi non si cambiano più.

02
Mestieri nell'ordine sbagliato

Laminato posato prima di tinteggiare o porte montate prima della rasatura vogliono dire lavori finiti rovinati e riparazioni a tue spese.

03
Cucina progettata dopo l'impianto elettrico

Prese, linea per il piano cottura e attacco dell'acqua si fanno sul progetto della cucina. Se il progetto arriva tardi, si rompono muri già finiti.

04
Demolire un tramezzo senza verifiche

In un condominio anche un muro sottile può essere portante o di irrigidimento. Intervenire senza un tecnico strutturista e senza pratica in Comune è un rischio per tutto l'edificio.

05
Laminato su un pavimento non livellato

I sottofondi hanno spesso gradini e avvallamenti. Senza livellamento il laminato si apre negli incastri e scricchiola.

Cosa comprende la ristrutturazione di un appartamento e cosa è incluso nel prezzo

Ognuno intende la parola ristrutturazione in modo diverso. Per qualcuno è una tinteggiatura e un pavimento nuovo. Per qualcun altro è un appartamento demolito fino al cemento. Prima di confrontare i preventivi, chiarisci la portata dei lavori. Altrimenti confronti offerte che hanno in comune solo la parola «ristrutturazione» nel titolo.

  • Rinfrescata (intervento estetico): tinteggiatura, sistemazione di piccole crepe, pavimento nuovo posato sul vecchio, magari cambio di maniglie e prese. Impianti, bagno e porte restano. Bastano da pochi giorni a qualche settimana e in casa si può vivere, con qualche disagio.
  • Ristrutturazione parziale: si interviene su una o due zone, di solito bagno o cucina, più pavimenti e pareti. L'impianto elettrico spesso si rifà solo nelle stanze toccate. Proprio qui nascono i compromessi che dopo è difficile correggere.
  • Ristrutturazione completa chiavi in mano: si svuota la casa, si demoliscono bagno, WC, telai delle porte e pavimenti, si rifanno tutto l'impianto elettrico e quello idrico interno, si rasano e tinteggiano pareti e soffitti, si posano i pavimenti nuovi, si montano le porte e la cucina. Alla fine ricevi le chiavi e puoi entrare.
  • Appartamento al grezzo: casa nuova senza pavimenti, rivestimenti, sanitari e spesso senza porte. Non si demolisce nulla e gli impianti sono nuovi, ma finiture e materiali sono gli stessi di una ristrutturazione. Si risparmia soprattutto su demolizioni, bagno nuovo e impianto elettrico.

I prezzi di questa pagina si riferiscono alla ristrutturazione completa chiavi in mano di un appartamento in condominio. Comprendono bagno e WC separato rifatti da zero, tutto l'impianto elettrico con quadro, rasatura e tinteggiatura di pareti e soffitti, livellamento e pavimenti in laminato, porte interne con telaio coprimuro e montaggio della cucina con allacciamento degli elettrodomestici. I materiali sono di fascia standard.

Restano fuori le voci che cambiano da famiglia a famiglia: mobili della cucina ed elettrodomestici, arredamento, lampade, finestre, termosifoni, dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico e smaltimento delle macerie. La cucina può pesare quanto metà della ristrutturazione, ma anche molto meno. Certificazioni e cassone si pagano a parte e il loro costo dipende dall'entità dei lavori e dalla città. Mettili nel budget fin dall'inizio, così alla fine non ci sono sorprese.

Quanto costa ristrutturare un appartamento in base al numero di locali

La tabella mostra le superfici e il numero di porte considerati in ogni scenario. Puoi usarla per confrontarla con casa tua. Se il tuo bilocale ha molte più pareti, per esempio per un corridoio lungo, sposta la stima verso l'alto.

AppartamentoPavimenti / pareti e soffitti (m²)PortePrezzo con materialiAl m² di appartamento
Monolocale (36 m²)31 / 116417.700 € - 21.800 €490 € - 610 €
Bilocale (55 m²)50 / 175521.100 € - 26.000 €380 € - 470 €
Trilocale (70 m²)64 / 224623.900 € - 29.600 €340 € - 420 €
Quadrilocale (85 m²)79 / 274726.900 € - 33.300 €320 € - 390 €

Il prezzo non cresce in proporzione ai metri. Bagno, WC, quadro elettrico e cucina sono quasi uguali in un appartamento piccolo e in uno grande. Chi ha 36 m² paga il bagno più o meno come chi ne ha 85, ma lo divide su meno metri. Per questo il monolocale costa di più al m² e l'appartamento grande di meno. La sola demolizione del vecchio bagno costa 715,40 € per l'intero blocco bagno, a prescindere dalla metratura, e il montaggio del quadro elettrico 219,00 € al pezzo. Con la superficie crescono soprattutto rasature, tinteggiatura, pavimenti, numero di porte e lunghezza delle linee elettriche.

Ristrutturazione di un monolocale

Nel monolocale conta se la cucina è nella stanza o separata. L'angolo cottura nella stanza fa risparmiare pareti e porte, ma chiede più attenzione all'aspirazione e alla posizione delle prese, perché nello stesso spazio si dorme, si cucina e si lavora. La sola manodopera vale indicativamente 12505,30 €. Qui il bagno pesa molto sul budget, quindi conviene pensare bene se tenere la vasca o passare alla doccia e guadagnare spazio per la lavatrice.

Ristrutturazione di un bilocale

Il bilocale è lo scenario più frequente. Di solito ci sono soggiorno con angolo cottura o cucina separata, camera, ingresso e bagno. La manodopera vale indicativamente 14790,90 €. In pratica qui si discute spesso di unire cucina e soggiorno: cambia molto la casa, ma apre anche il tema dei permessi e della struttura.

Ristrutturazione di un trilocale

Nel trilocale compare il corridoio che collega le stanze e assorbe molta rasatura, pavimento e impianto per luci e interruttori. La manodopera vale indicativamente 16643,83 €. Più porte significano più profili di raccordo e più punti dove si incontrano pavimenti a quote diverse, quindi il livellamento diventa più importante.

Ristrutturazione di un quadrilocale o di un appartamento più grande

I quadrilocali hanno spesso due bagni o un bagno più grande, a volte una lavanderia o una cabina armadio. Ogni zona umida in più alza il prezzo più di una stanza intera. Manodopera indicativa 18562,14 €. Per un appartamento di cinque locali parti dal quadrilocale e aggiungi una stanza: rasatura e tinteggiatura di pareti e soffitto, pavimento, una porta e qualche presa e punto luce.

Cosa fa cambiare di più il costo della ristrutturazione

Stato dell'appartamento e tipo di edificio

Un condominio in cemento armato degli ultimi decenni è il caso più prevedibile. Le pareti sono regolari e gli artigiani conoscono i problemi tipici. Un appartamento in un palazzo d'epoca in muratura è un'altra storia. Gli intonaci si staccano a larghe zone quando si fanno le tracce, i soffitti possono essere in legno o a volta e fuori squadra, l'impianto può essere un miscuglio di epoche diverse e gli scarichi in ghisa. Lì il budget si allarga facilmente con intonaci nuovi e controsoffitti in cartongesso. Un appartamento nuovo o al grezzo invece costa meno di preparazione, perché non si demolisce e non si aprono nuove tracce.

Fascia dei materiali

I prezzi della pagina considerano la fascia standard. Grandi formati, parquet, porte filomuro o rubinetteria di design possono moltiplicare il costo dei materiali e spesso anche della manodopera. Una lastra di grande formato, per esempio, chiede un fondo più planare e più tempo di posa.

Distribuzione, doccia e riscaldamento a pavimento

Ogni cambio di distribuzione significa demolire, alzare nuove tramezze, spostare impianti e spesso coinvolgere un tecnico strutturista. La doccia a filo pavimento con canalina sembra semplice, ma richiede pendenze corrette, impermeabilizzazione perfetta e a volte un rialzo del pavimento perché lo scarico funzioni. Il riscaldamento elettrico a pavimento in bagno aumenta il comfort e non costa molto, quello in tutta la casa è un progetto a sé.

Zona, disponibilità degli artigiani e tempi

Nelle grandi città gli artigiani costano di più e sono più impegnati. In primavera e in estate l'attesa è più lunga. Chi deve partire entro una settimana e finire a una data precisa paga di più. Chi ha tempi flessibili e la casa già pronta può ottenere un'offerta migliore.

Ordine dei lavori e cronoprogramma settimana per settimana

Per un bilocale o un trilocale il cronoprogramma indicativo è questo. Presuppone che i materiali con consegna lunga siano ordinati in anticipo e che le squadre si diano il cambio senza lunghe pause.

  • 1ª settimana: svuotamento della casa, protezione delle parti comuni, demolizione di bagno, telai e pavimenti, smaltimento continuo delle macerie.
  • 2ª e 3ª settimana: tracce e impianto elettrico sottotraccia, attacchi di acqua e scarico in bagno e cucina, prova di tenuta delle tubazioni.
  • Dalla 3ª alla 5ª settimana: tramezze del bagno e intonaci, chiusura delle tracce e rasatura di pareti e soffitti nelle stanze.
  • Dalla 5ª alla 7ª settimana: impermeabilizzazione, rivestimenti e pavimenti di bagno e WC, paraschizzi in cucina, mentre le rasature asciugano.
  • 7ª e 8ª settimana: tinteggiatura, livellamento dei pavimenti e asciugatura.
  • Dall'8ª alla 10ª settimana: posa dei pavimenti, montaggio porte, sanitari, frutti di prese e interruttori.
  • Dalla 10ª alla 12ª settimana: montaggio cucina, verifiche e certificazione dell'impianto elettrico, ritocchi e pulizia.

La logica è semplice: prima tutto ciò che sporca e va dentro il muro, poi ciò che copre il muro, infine ciò che si rovina facilmente. Gli impianti devono essere finiti prima delle rasature, altrimenti si rompono pareti già fatte. Si tinteggia prima di posare il pavimento, così la pittura non cola sul laminato. Le porte si montano sul pavimento finito, perché l'altezza dipende da quello. La cucina arriva per ultima, quando nessuno carteggia o fora più.

Il cronoprogramma si allunga soprattutto per l'asciugatura. Rasature, intonaci e autolivellanti richiedono di solito da qualche giorno a due settimane, secondo spessore, temperatura e ricambio d'aria. L'altra causa frequente sono porte e cucina ordinate tardi: la consegna richiede indicativamente da quattro a otto settimane.

Impianto elettrico, acqua e scarichi

Impianto elettrico

Negli appartamenti più vecchi l'impianto è spesso datato: cavi vecchi, prese senza messa a terra, a volte nemmeno un differenziale. Non è pensato per gli elettrodomestici di oggi e i collegamenti allentati si scaldano. In una ristrutturazione completa si rifanno quindi le linee in tutta la casa, non solo in cucina. Fa parte del lavoro un quadro nuovo con interruttori magnetotermici e differenziale (il «salvavita»), che stacca il circuito in caso di dispersione, per esempio in bagno.

Quando pianifichi i lavori sull'impianto elettrico, abbonda con le prese. In pratica capita spesso di rimpiangere la presa vicino al letto, quella nell'ingresso per l'aspirapolvere o quella dietro la TV. Passa stanza per stanza e immagina dove andranno i mobili. Piano cottura, forno, lavatrice e lavastoviglie meritano linee dedicate.

A fine lavori l'installatore rilascia la dichiarazione di conformità dell'impianto, che attesta che è stato realizzato a regola d'arte. Senza questo documento puoi avere problemi con l'assicurazione in caso di sinistro e quando vendi la casa. Trovi di più su contenuto e utilità nella pagina sulla certificazione dell'impianto elettrico di casa. Il lavoro va affidato a un elettricista abilitato, non al vicino pratico.

Acqua, scarichi e colonne montanti

Le tubazioni dell'acqua dentro casa si rifanno dalla valvola d'ingresso fino ai singoli attacchi. I vecchi tubi in acciaio zincato si riempiono di ruggine e calcare e perdono sezione. Le nuove tubazioni in multistrato o plastica fanno una prova di tenuta prima di essere chiuse. Le colonne montanti di acqua, scarico e gas sono però parti comuni del condominio. Non sono tue anche se passano in casa tua e ogni intervento va concordato con l'amministratore. Se il condominio ha in programma di rifare le colonne, conviene allineare i tempi del bagno per non demolire due volte. Dettagli su linee e allacci nella sezione lavori idraulici.

Pareti, soffitti e pavimenti in condominio

Pareti e soffitti in cemento sono solidi, ma non perfettamente planari. Dopo tracce e nuovi impianti si chiudono le tracce e si rasano le superfici intere. La rasatura delle pareti costa 9,50 € al m² ed è il lavoro che decide l'aspetto finale della pittura. La luce radente della finestra mostra ogni onda. Dopo l'asciugatura arrivano fissativo e tinteggiatura, di regola in due mani.

I pavimenti hanno dislivelli tra una stanza e l'altra e anche nella stessa stanza. Tolti linoleum o moquette, il massetto è spesso pieno di colla e buche. Il livellamento del pavimento costa 10,05 € al m² e porta tutta la casa alla stessa quota, così si può fare a meno delle soglie.

Pensa ai vicini del piano di sotto quando scegli il materassino. L'isolamento acustico al calpestio attenua il rumore dei passi, che nel solaio in cemento viaggia sorprendentemente bene. Alcuni regolamenti condominiali lo richiedono espressamente. Sotto il laminato va un materassino di qualità, per il vinilico dipende dal sistema.

In Italia è molto diffuso anche il gres porcellanato. Tra i pavimenti flottanti, in linea di massima vale questo:

  • laminato: economico, resiste ai graffi, ma non ama l'acqua ed è più rumoroso,
  • vinilico: più silenzioso e resiste all'umidità, va bene anche in ingresso e in cucina, ma vuole un fondo molto planare,
  • parquet: il più piacevole e si può levigare, ma costa di più ed è più delicato con umidità e manutenzione.

La posa del laminato costa 18,25 € al m². Altre soluzioni e procedure tra i lavori di pavimentazione.

Porte e telai

Negli appartamenti meno recenti i vecchi telai sono spesso murati nella parete. Per sostituirli con telai coprimuro moderni vanno demoliti. La rimozione di un telaio metallico murato costa 65,70 € al pezzo e si fa nella prima settimana insieme alle altre demolizioni. Il vano poi si regolarizza e si sistema insieme alle pareti.

Il telaio coprimuro abbraccia la parete su entrambi i lati, quindi si ordina in base allo spessore esatto del muro. Nella stessa casa le pareti possono avere spessori diversi: la tramezza del bagno non è come il muro tra due camere. Ogni vano va misurato a parte. L'altro dato chiave è la quota del pavimento finito. Per questo i telai si misurano e si ordinano dopo il livellamento, quando si sa dove arriverà il pavimento. Misurati prima, la porta può strisciare a terra o lasciare una fessura troppo alta.

Il montaggio di un telaio coprimuro con porta costa 109,50 € al pezzo. Procedura ed errori tipici nella pagina sul montaggio di telai coprimuro e porte. Pensa anche alla larghezza: per bagno e WC di solito si usano porte più strette, per le camere più larghe, e tra cucina e soggiorno a volte conviene una porta scorrevole.

La cucina nella ristrutturazione

La cucina si monta per ultima, ma si progetta tra le prime cose. Prima che l'elettricista apra le tracce devi sapere dove andranno piano cottura, forno, frigorifero, lavastoviglie e lavello. Da questo dipendono le prese sopra il piano di lavoro, le linee dedicate e gli attacchi di acqua e scarico. Se il progetto arriva dopo le rasature, si rompono pareti finite e si paga due volte.

In condominio la cappa scarica di solito in una canna fumaria o all'esterno, oppure è filtrante. Il collegamento a una canna comune va fatto secondo le regole del palazzo: un allaccio sbagliato può spingere gli odori dai vicini. Conviene chiedere all'amministratore prima di decidere.

Il prezzo della pagina comprende il montaggio della cucina con fori nel piano di lavoro, rivestimento del paraschizzi, miscelatore del lavello e allacciamento degli elettrodomestici. Il montaggio della cucina costa 64,25 € al metro lineare. Mobili ed elettrodomestici sono esclusi. Tieni conto dei tempi di consegna e ordina in modo che arrivino quando pavimenti e tinteggiatura sono finiti.

Modifiche alla distribuzione e permessi per ristrutturare

Unire cucina e soggiorno e altre modifiche interne

La modifica più richiesta è unire cucina e soggiorno. In condominio però non è solo una questione di gusto. Alcune pareti sono portanti o collaborano alla rigidezza dell'edificio. Anche una parete sottile può avere un ruolo importante. Prima di demolire qualsiasi muro fallo valutare da un ingegnere strutturista. Ti dirà se si può eliminare, se basta un'apertura con architrave o se è meglio lasciarlo stare. Le demolizioni vere e proprie sono poi la parte più semplice.

Cosa prevedono le norme edilizie

Molti lavori di manutenzione ordinaria rientrano di norma nell'edilizia libera: tinteggiatura, cambio di pavimenti e rivestimenti, sostituzione di porte, sanitari e cucina, rifacimento degli impianti senza cambiarne la distribuzione. In questi casi in genere non serve presentare pratiche, ma verifica sempre con il tuo Comune.

Diverso è il caso di demolizione o spostamento di tramezze, interventi su strutture portanti, nuove distribuzioni degli impianti e lavori sulle parti comuni, come le colonne montanti. Qui di solito serve una pratica edilizia presentata da un tecnico abilitato, spesso una CILA o un titolo più impegnativo se si tocca la struttura, accompagnata da verifiche strutturali e dal confronto con l'amministratore. La procedura giusta dipende dal singolo intervento: controlla con l'ufficio tecnico del Comune o con un geometra o architetto prima di iniziare. Nessuna impresa può garantirti in anticipo che non serve alcuna pratica se non conosce i dettagli.

Amministratore, condominio e regolamento condominiale

Le regole sul condominio prevedono in generale che i lavori nella propria unità non danneggino le parti comuni né arrechino pregiudizio alla stabilità e al decoro dell'edificio, e che l'amministratore venga informato prima di interventi che possono toccare le parti comuni. In pratica significa avvisare l'amministratore prima di iniziare, rispettare il regolamento condominiale e permettere verifiche se vengono richieste.

Avviso ai condomini per lavori di ristrutturazione

Un avviso ai vicini non è sempre imposto dalla legge, ma molti regolamenti condominiali e amministratori lo chiedono ed è comunque una questione di buona educazione. I vicini sentiranno trapani per settimane e incroceranno operai in ascensore. Chi sa in anticipo cosa lo aspetta lo sopporta meglio.

Affiggi l'avviso nella bacheca dell'androne almeno 7 giorni prima dell'inizio. I lavori rumorosi si fanno di solito nei giorni feriali, negli orari stabiliti dal regolamento condominiale e dal regolamento comunale sui rumori, che spesso prevede fasce di silenzio. Durante demolizioni e tracce rispetta questi orari con rigore: è il momento in cui nascono più lamentele.

Avviso ai condomini: lavori di ristrutturazione

Gentili condomini, vi informo che nell'appartamento [interno/numero], al [piano] piano, dal [data di inizio] al [data di fine] si svolgeranno lavori di ristrutturazione. L'amministratore è stato informato.

I lavori rumorosi si svolgeranno nei giorni feriali dalle [ora] alle [ora], nel rispetto degli orari del regolamento condominiale. Il rumore maggiore è previsto nella settimana del [periodo delle demolizioni]. Le macerie saranno portate via regolarmente, androne, scale e ascensore saranno protetti e puliti. Eventuali brevi interruzioni di acqua o luce saranno comunicate a parte con anticipo.

Mi scuso fin d'ora per il disturbo. Per domande o problemi potete contattarmi: [nome], tel. [telefono]. Grazie per la comprensione.

Scarica l'avviso in PDF. Può compilarlo al computer oppure stamparlo e completarlo a penna.

Dove vivere, trasloco e macerie durante i lavori

Durante una ristrutturazione completa in casa non si può praticamente vivere. Per settimane mancano bagno e WC, c'è polvere fine ovunque e la corrente viene staccata spesso. Prevedi un alloggio alternativo per tutta la durata, con un piccolo margine in più. Chi va dai genitori dovrebbe parlarne con loro anche nel caso in cui i tempi slittino.

Porta via le cose che tieni. I mobili coperti col telo in un angolo intralciano gli operai, la polvere entra ovunque e il rischio di danni è alto. Meglio un deposito temporaneo, la cantina o i parenti. Metti da parte documenti della casa, chiavi della cantina e degli sportelli con colonne e valvole.

Le macerie di bagno, pavimenti e telai sono più di quanto immagini. Si portano giù in sacchi man mano, per non ingombrare, e si smaltiscono con cassone o furgone. Il cassone su suolo pubblico può richiedere un'autorizzazione del Comune: verifica prima. Proteggi le parti comuni con teli o cartone, soprattutto pavimento del pianerottolo e pareti dell'ascensore. Non sovraccaricare l'ascensore e non trasportare materiale sfuso senza sacchi. La cabina o il pavimento rovinati li paga chi ristruttura.

Come scegliere l'impresa e preparare il budget

Un buon preventivo è diviso per voci: demolizioni, elettrico, idraulica, bagno, rasature, tinteggiatura, pavimenti, porte, cucina. Per ogni voce ci sono quantità, unità di misura e costo della manodopera, con i materiali separati, come in un computo metrico. Un preventivo con una cifra unica «per tutta la casa» non si può confrontare con un altro e non permette di capire cosa manca. Come preparare i dati lo trovi più sotto nella guida fai da te.

Aggiungi al budget un margine del 10-15 % per imprevisti. Dopo la demolizione del bagno possono spuntare un fondo marcio, un muro storto o una valvola che non chiude. Chi non ha margine finisce per risparmiare su materiali che poi non cambierà più.

Con l'impresa firma un contratto d'appalto. Deve contenere descrizione dei lavori, preventivo allegato, date di inizio e fine, cronoprogramma, pagamenti per stati di avanzamento (SAL), garanzia e regole per i lavori extra. Lega i pagamenti alle fasi completate, per esempio dopo demolizioni e impianti, dopo il bagno, dopo i pavimenti e alla consegna. Non firmare un grosso anticipo iniziale senza un motivo chiaro.

Una domanda chiave è chi coordina le squadre. Se chiami elettricista, idraulico, piastrellista e posatore separatamente, il coordinamento spetta a te e ogni giorno di ritardo di uno ricade sugli altri. L'impresa chiavi in mano lo fa per te, e lo fa pagare. Per il bagno conviene leggere nel dettaglio come funziona la ristrutturazione del bagno, perché è la parte con più rischio di errori.

Prima di chiudere gli impianti fotografa tutto. Ogni parete con le tracce, gli attacchi dell'acqua, il percorso degli scarichi, le scatole. Quando dovrai forare per una mensola saprai dove passa il cavo e in caso di contestazione avrai una prova.

Dove conviene risparmiare e dove no

La regola è semplice: non risparmiare su ciò che sta dentro i muri e sotto il pavimento. Si può risparmiare su ciò che è facile cambiare in seguito.

Non risparmiare su queste cose:

  • impianto elettrico e quadro, perché una presa in più dopo significa rompere una parete finita,
  • tubazioni di acqua e scarico, perché un raccordo che perde sotto le piastrelle rovina il bagno e il soffitto del vicino,
  • impermeabilizzazione del bagno, che non si vede ma protegge tutta la casa,
  • livellamento e materassino, senza i quali anche un pavimento costoso scricchiola e si apre,
  • rasature fatte bene, che noterai a ogni luce radente.

Qui si può risparmiare con criterio:

  • piastrelle in formato standard invece del grande formato, che fa salire anche la manodopera,
  • porte di fascia media, che si possono cambiare in futuro senza demolire,
  • lampade e accessori, che si comprano un po' alla volta,
  • distribuzione, perché lasciare le pareti dove sono fa risparmiare demolizioni, strutturista e pratiche.

Fare da sé una parte dei lavori conviene solo per i compiti semplici. Svuotare la casa, togliere la moquette o documentare lo stato con le foto è alla portata di tutti. Elettricità, gas e impermeabilizzazione lasciali ai professionisti.

Guida fai da te: come misurare casa e preparare i dati per il preventivo

Più i dati che dai alle imprese sono precisi, più i preventivi saranno precisi e confrontabili. Questa preparazione è alla portata di chiunque in un pomeriggio: servono un metro, un foglio e il telefono.

Scarica la carta a quadretti per la planimetria. La stampi in formato A4 senza riduzione, un quadretto corrisponde a 20 cm.

  1. Disegnare la pianta della casa. Basta uno schizzo a mano con tutte le stanze, finestre, porte, bagno e cucina. Se hai la planimetria catastale o di progetto, usala come base.
  2. Misurare ogni stanza. Lunghezza, larghezza e altezza del soffitto. Ricavare superficie del pavimento, superficie delle pareti senza finestre e porte e superficie del soffitto.
  3. Contare le porte e misurare i muri accanto. Per ogni porta annotare larghezza del vano e spessore del muro, perché i telai si ordinano in base a quello.
  4. Segnare prese, interruttori e punti luce. Lo stato attuale e dove li vuoi nuovi. Indicare a parte i punti per gli elettrodomestici.
  5. Misurare bagno e cucina. Dimensioni di bagno e WC, altezza del rivestimento, lunghezza della cucina e posizione delle colonne montanti.
  6. Fotografare lo stato della casa. Ogni stanza da due angoli, dettagli di pavimenti, quadro elettrico, colonne, valvole e punti danneggiati.
  7. Scrivere la lista dei desideri. Vasca o doccia, tipo di pavimento, modifiche alla distribuzione, tempi e cosa fai tu. Inviare tutto alle imprese nella stessa forma.

Come ricevere la casa a fine lavori

Fissa la consegna di giorno, con luce e tempo a sufficienza. Porta contratto, preventivo e foto. Annota tutto quello che trovi nel verbale di consegna, con una data per sistemare i difetti.

  • pareti e soffitti senza onde, macchie o crepe visibili con luce radente,
  • tinteggiatura uniforme, senza rasature che traspaiono e segni del rullo,
  • pavimento che non scricchiola, con giunto perimetrale lungo le pareti e battiscopa ben fissati,
  • porte che si chiudono libere, senza strisciare, con serrature e maniglie funzionanti,
  • tutte le prese alimentate e interruttori che comandano le luci giuste,
  • quadro elettrico con circuiti etichettati e differenziale che scatta premendo il tasto di prova,
  • dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico consegnata,
  • rubinetti che non gocciolano, scarichi veloci e sifoni senza perdite,
  • piastrelle in piano, fughe continue e silicone senza buchi,
  • WC che scarica bene e botole di ispezione apribili,
  • aspiratori di bagno e WC funzionanti,
  • elettrodomestici della cucina collegati e provati,
  • parti comuni e ascensore puliti e senza danni,
  • certificati di garanzia, manuali e foto degli impianti consegnati.

Domande frequenti

Una ristrutturazione completa chiavi in mano di un appartamento in condominio costa indicativamente 17.700 € - 21.800 € per un monolocale, 21.100 € - 26.000 € per un bilocale, 23.900 € - 29.600 € per un trilocale e 26.900 € - 33.300 € per un quadrilocale, con materiali di fascia standard. Mobili della cucina, elettrodomestici e arredi vanno calcolati a parte.

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