Ремонт на апартамент: цена за едностаен, двустаен, тристаен и четиристаен апартамент 2026

Под „ремонт“ всеки разбира нещо различно. За един това е ново боядисване и под. За друг е апартамент, разбит до голия бетон. Преди да сравнявате оферти, изяснете си обхвата. Иначе сравнявате оферти, които имат общо само думата „ремонт“ в заглавието.

• Козметичен ремонт (освежаване): боядисване, запълване на дребни пукнатини, нов под върху стария, евентуално смяна на дръжки и контакти. Инсталациите, банята и вратите остават. Отнема от няколко дни до няколко седмици и в жилището може да се живее с известни неудобства.
• Частичен ремонт: ремонтират се една или две части от жилището, обикновено банята или кухнята, плюс подове и стени. Ел. инсталацията често се сменя само в ремонтираните помещения. Точно тук възникват компромиси, които после трудно се поправят.
• Цялостен ремонт „до ключ“: апартаментът се опразва, разбиват се банята и тоалетната, касите и подовете, сменя се цялата ел. инсталация и водопроводът в жилището, стените и таваните се шпакловат и боядисват, полагат се нови подове, монтират се врати и кухня. Накрая получавате ключа и можете да се нанесете.
• Ново жилище „на шпакловка и замазка“: апартамент в нова сграда без настилки, плочки, санитария и често без врати. Нищо не се разбива, инсталациите са нови, но довършването и материалите ви очакват точно както при ремонт. Спестява се главно от къртене, нова баня и ел. инсталация.

Цените на тази страница са за цялостен ремонт „до ключ“ на апартамент в панелен блок. Те включват нова баня и отделна тоалетна на мястото на старите, цялата ел. инсталация с ново табло, шпакловка и боядисване на стени и тавани, изравняване на пода и ламинат, интериорни врати с регулируеми каси и монтаж на кухня със свързване на уредите. Материалите са сметнати в стандартен клас.

Извън цената са неща, които се различават от дом до дом: кухненският шкаф и уредите, мебелите, осветителните тела, дограмата, радиаторите, измерванията на ел. инсталацията и извозването на строителните отпадъци. Кухнята може да струва колкото половината ремонт, но може и да е малка част от него. Измерванията и контейнерът се плащат отделно, а цената им зависи от обема и от града. Включете ги в бюджета от самото начало, за да не ви изненадат накрая.

Таблицата показва с какви площи и колко врати работи всеки сценарий. По нея можете да сравните своя апартамент. Ако двустайният ви апартамент има доста повече стени, например заради дълъг коридор, коригирайте оценката нагоре.

Цената не расте равномерно с площта. Банята, тоалетната, таблото и кухнята са почти еднакви в малкия и в големия апартамент. Собственикът на 36 m² плаща за банята почти колкото собственикът на 85 m², просто я разпределя на по-малко квадрати. Затова малкият апартамент излиза по-скъп на m², а по-големият по-евтин. Само разбиването на старата баня и тоалетна излиза 411,60 € за цялото помещение, независимо от големината на жилището, а монтажът на табло 126,00 € на брой. С площта растат главно шпакловката, боядисването, подовете, броят врати и дължината на кабелите.

Ремонт на едностаен апартамент

При едностайния апартамент решаващо е дали кухнята е в стаята, или е отделна. Кухнята в стаята пести стени и врати, но изисква повече от аспирацията и от разположението на контактите, защото на едно място се спи, готви и работи. Само трудът излиза ориентировъчно 7197,04 €. Банята тук е голяма част от бюджета, затова си струва да помислите дали да запазите ваната, или да изберете душ и да спечелите място за пералня.

Ремонт на двустаен апартамент

Двустайният апартамент е най-честият случай. Обикновено има хол с кухненски бокс или отделна кухня, спалня, антре, баня и тоалетна. Трудът е ориентировъчно 8512,30 €. На практика тук най-често се обсъжда обединяването на кухнята с хола, което може силно да промени жилището, но повдига въпроса за разрешения и конструкция.

Ремонт на тристаен апартамент

При тристайния апартамент се появява коридор, който свързва стаите и поглъща много шпакловка, настилка и кабели за осветление и ключове. Трудът излиза ориентировъчно 9578,48 €. Повече врати означава и повече преходни лайсни и повече места, където се срещат различни височини на пода, така че изравняването тук е по-важно.

Ремонт на четиристаен и по-голям апартамент

Четиристайните апартаменти често имат две тоалетни или по-голяма баня, понякога и отделно мокро помещение или дрешник. Всяко допълнително мокро помещение вдига цената повече от цяла стая в повече. Трудът е ориентировъчно 10682,35 €. За петстаен апартамент вземете четиристайния сценарий и добавете една стая: шпакловка и боядисване на стените и тавана ѝ, под, врата и няколко контакта и лампи.

Състояние на жилището и вид сграда

Панелният блок е най-предвидим за бюджета. Стените са бетонни, размерите се повтарят и майсторите познават типичните проблеми. Тухлен апартамент в стара сграда е друга история. Мазилката при къртене на канали пада на големи парчета, таваните често са с дървени греди и неравни, кабелите може да са алуминиеви, смесени с още по-стара инсталация, а канализацията чугунена. В такъв апартамент бюджетът лесно нараства с нова мазилка и окачени тавани от гипсокартон. Новото строителство е по-евтино за подготовка, защото нищо не се разбива и не се къртят нови канали.

Клас на материалите

Цените на страницата са за стандартен клас. Едроформатни плочки, дървени подове, скрити каси или дизайнерски смесители могат да умножат цената на материалите и често вдигат и труда. Например едрият формат плочки изисква по-равна основа и повече време за полагане.

Разпределение, душ и подово отопление

Всяка промяна в разпределението означава къртене, нови преградни стени, преместване на инсталации и често конструктор. Душ без корито с линеен сифон изглежда просто, но изисква наклон, безупречна хидроизолация и понякога повдигане на пода, за да може водата изобщо да се оттича. Електрическото подово отопление в банята добавя комфорт и не е скъпо, а подово отопление в цялото жилище е вече отделен проект.

Град, натовареност на майсторите и срок

В София и големите градове майсторите са по-скъпи и по-заети. През пролетта и лятото чакането обикновено е по-дълго. Който трябва да започне до седмица и да приключи до точна дата, плаща повече. Който има гъвкав срок и подготвено жилище, може да получи по-добра оферта.

За двустаен или тристаен апартамент ориентировъчният график изглежда така. Той предполага, че материалите с дълъг срок на доставка са поръчани предварително и бригадите се сменят без дълги паузи.

• 1. седмица: опразване на жилището, защита на общите части, разбиване на банята и тоалетната, касите и подовете, текущо извозване на отпадъците.
• 2. и 3. седмица: канали и груба ел. инсталация, изводи за вода и канализация в банята и кухнята, изпитване на водопровода под налягане.
• 3. до 5. седмица: зидане на стените на банята и мазилки, в стаите запълване на каналите и шпакловка на стени и тавани.
• 5. до 7. седмица: хидроизолация, плочки в банята и тоалетната, гръб на кухнята, а шпакловката междувременно съхне.
• 7. и 8. седмица: боядисване, изравняване на пода и съхнене на замазката.
• 8. до 10. седмица: полагане на подовете, монтаж на вратите, санитария, контакти и ключове.
• 10. до 12. седмица: монтаж на кухнята, измерване на ел. инсталацията, дребни поправки и почистване.

Логиката на реда е проста: първо всичко, което прави мръсотия и влиза в стената, после това, което покрива стената, и накрая това, което лесно се поврежда. Инсталациите трябва да са готови преди шпакловката, иначе се къртят готови стени. Боядисва се преди полагането на пода, за да не капе боя по ламината. Вратите се монтират върху готовия под, защото височината им зависи от него. Кухнята е последна, когато вече никой не шлайфа и не пробива.

Най-често графикът се удължава заради съхненето. Шпакловката, мазилките и замазката обикновено искат от няколко дни до две седмици според дебелината, температурата и проветряването. Втората честа причина са вратите и кухнята, поръчани късно. Доставката им отнема ориентировъчно четири до осем седмици.

Електричество в апартамента

В по-старите панелни блокове още има алуминиеви кабели. Алуминият с времето става крехък, връзките се разхлабват и загряват, а инсталацията не е правена за днешните уреди. Затова при цялостен ремонт се полагат нови медни кабели в цялото жилище, не само в кухнята. Към тях спада и ново апартаментно табло с автоматични прекъсвачи и дефектнотокова защита, която изключва веригата при утечка на ток, например в банята.

Когато планирате електроинсталационните работи, предвидете контакти с резерв. На практика често се случва хората да съжаляват за липсващ контакт до леглото, в антрето за прахосмукачката или до телевизора. Минете през всяка стая и си представете къде ще стоят мебелите. Отделни кръгове трябва да имат котлонът, фурната, пералнята и съдомиялната.

След нова ел. инсталация е важно тя да бъде измерена и да получите протоколи, които потвърждават, че е безопасна. Без такъв документ може да имате проблем при застрахователно събитие или при продажба. Проверете с електроразпределителното дружество и със застрахователя си какво точно изискват. Повече за това какво съдържат и кога ви трябват ще намерите на страницата за протоколите от измерване на ел. инсталацията в апартамента. Работата по електричеството трябва да се извършва от квалифициран електротехник с нужната правоспособност, а не от сръчен съсед.

Вода, канализация и щрангове

Водопроводът в жилището при ремонт се сменя от спирателния кран до всеки извод. Старите поцинковани тръби обрастват с ръжда и котлен камък и сечението им намалява. Новите пластмасови тръби минават изпитване под налягане, преди да бъдат закрити. Щранговете за вода, канализация, отопление и газ, където има такъв, обаче са обща част на сградата. Не са ваши, макар да минават през жилището ви, и намеса в тях трябва да се съгласува с управителя на етажната собственост. Ако в блока се готви смяна на щранговете, струва си да съобразите ремонта на банята с нея, за да не се разбива два пъти. Подробности за тръбите и връзките има в раздела ВиК работи.

Панелните стени и тавани са здрави, но не са идеално равни. След къртенето на канали и смяната на инсталациите каналите се запълват и цялата повърхност се шпаклова. Шпакловането на стени излиза 5,45 € на m² и тази работа решава как ще изглежда боята накрая. Страничната светлина от прозореца показва всяка вълна. След изсъхване следват грунд и бояджийски работи, обикновено на два слоя.

Подовете в панелния блок имат разлика във височината между стаите и дори в едно помещение. Бетонът под стария балатум или мокет често е с остатъци от лепило и дупки. Изравняването на пода излиза 5,80 € на m² и изравнява височината в цялото жилище, така че може да се мине без прагове.

При избора на подложка мислете за съседите отдолу. Изолацията срещу ударен шум заглушава стъпките, които през бетонната плоча се чуват изненадващо добре. В някои блокове правилникът на етажната собственост дори я изисква. Под ламината се слага качествена подложка, а при винила зависи от вида на системата.

Ако избирате настилка, грубо казано:

• ламинатът е достъпен и устойчив на драскотини, но не обича вода и е по-шумен,
• винилът е по-тих и понася влага, става и за антре и кухня, но изисква много равна основа,
• дървото е най-приятно и може да се шлайфа, но е по-скъпо и по-чувствително към влага и поддръжка.

Полагането на ламинат излиза 10,50 € на m². Други варианти и технологии ще намерите сред подовите работи.

В панелния блок старите каси са метални и вбетонирани в стената. Ако искате да ги смените с модерни регулируеми каси, трябва да се изкъртят. Демонтажът на метална каса от бетон струва 37,80 € на брой и се прави през първата седмица заедно с останалото къртене. После отворът се изравнява и измазва заедно със стените.

Регулируемата каса обхваща стената от двете страни, затова се поръчва точно по дебелината на стената. В един апартамент стените може да са с различна дебелина: стената на банята е друга, а панелната стена между стаите друга. Всеки отвор се мери отделно. Второто важно нещо е височината на готовия под. Затова касите се мерят и поръчват след изравняването, когато е ясно къде ще бъде ламинатът. Ако ги измерите преди това, вратите може да опират в пода или под тях да остане голяма фуга.

Монтажът на регулируема каса с окачване на вратата излиза 63,00 € на брой. Технологията и типичните грешки ще намерите при монтажа на регулируеми каси и окачването на врати. Мислете и за ширината: за баня и тоалетна обикновено се слагат по-тесни врати, за стаите по-широки, а при кухня, обединена с хола, понякога си струват плъзгащи се врати.

Кухнята се монтира последна, но се проектира сред първите. Преди електротехникът да започне да къртене на канали, трябва да знаете къде ще са котлонът, фурната, хладилникът, съдомиялната и мивката. По това се правят контактите над плота, отделните кръгове за уредите и изводите за вода и канализация. Ако проектът дойде след шпакловката, се къртят готови стени и се плаща два пъти.

Аспираторът в панелния блок обикновено изхвърля въздуха във вентилационната шахта или работи на рециркулация. Връзката към шахтата трябва да се прави по правилата на сградата, защото шахтата е обща и неправилното свързване може да вкарва миризми при съседите. Попитайте управителя на етажната собственост.

В цената на страницата е включен монтажът на кухня с изрязване на плота, облицовка на гърба, смесител за мивката и свързване на уредите. Монтажът на кухненски шкафове излиза 36,95 € на линеен метър. Самите шкафове и уредите са извън цената. При избора им съобразете срока на доставка и ги поръчайте така, че да пристигнат, когато подовете и боядисването са готови.

Обединяване на кухнята с хола и други промени

Най-честата промяна е обединяването на кухнята с хола. В панелния блок обаче това не е само въпрос на вкус. Някои стени са носещи, други осигуряват коравината на цялата сграда. Дори тънка стена може да има важна функция. Преди каквото и да е къртене поискайте становище от инженер-конструктор. Той ще каже дали стената може да се премахне, дали е достатъчен отвор с щурц, или трябва да остане непокътната. Самите къртачни работи са после по-лесната стъпка.

Какво казва строителното законодателство

Обичайните ремонтни и довършителни работи вътре в жилището по правило не изискват разрешение за строеж. Към тях спадат боядисване, смяна на подове, плочки, врати, санитария и кухня, както и подмяна на инсталациите по същите трасета.

Различно е при премахване или преместване на преградни стени, намеса в носещата конструкция, нови трасета на инсталациите и намеса в общите части на сградата, например щранговете. В такива случаи обикновено са нужни становище на конструктор, съгласие на етажната собственост и съгласуване с общината или районната администрация, а за някои промени и разрешение за строеж. Точната процедура зависи от конкретната намеса, затова винаги я проверете в отдела по устройство на територията към общината, преди да започнете. Никоя фирма не може предварително да гарантира, че не ви трябва разрешение, ако не познава детайлите.

Управител, етажна собственост и общите части

Отношенията между собствениците в блока се уреждат от Закона за управлението на етажната собственост и от правилника за вътрешния ред на сградата. По общо правило ремонтът в едно жилище не бива да застрашава общите части, нито да пречи необосновано на останалите собственици. На практика това означава да уведомите управителя или управителния съвет преди началото и да осигурите достъп, ако поискат да проверят общите части. Какви уведомления и срокове се изискват във вашия блок, проверете при управителя.

Освен уведомяването на управителя, обявата за съседите е въпрос на добро съседство и в много блокове се очаква. Съседите ще слушат пробиване седмици наред и ще срещат майсторите в асансьора. Който знае предварително какво го чака, го понася по-леко.

Поставете обявата на таблото във входа поне седмица преди началото на работите. Шумните работи се извършват в делнични дни, в часовете, разрешени от правилника на етажната собственост и от общинската наредба за обществения ред. Часовете за тишина се различават между общините, затова ги проверете в сайта на вашата община. При къртене спазвайте тези часове стриктно, тогава идват най-много оплаквания.

Уведомление за ремонт на апартамент

Уважаеми съседи, уведомявам ви, че в периода от [начална дата] до [крайна дата] в апартамент № [номер] на [етаж] етаж ще се извършва ремонт.

Шумните работи ще се извършват в делнични дни от [час] до [час], като най-много шум се очаква през седмицата [период на къртенето]. Строителните отпадъци ще се изнасят текущо, а стълбището и асансьорът ще бъдат защитени и почиствани. За кратки спирания на водата или тока ще ви уведомя предварително с отделна обява.

Извинявам се за неудобствата. При въпроси или проблеми се свържете с мен: [име], тел. [телефон]. Благодаря за разбирането.

Изтеглете съобщението като PDF. Можете да го попълните на компютъра или да го разпечатате и да го допълните с химикалка.

При цялостен ремонт в жилището на практика не може да се живее. Седмици наред няма баня и тоалетна, навсякъде има фин прах, а токът се спира многократно. Предвидете друго жилище за целия период и малък резерв отгоре. Ако ще отседнете при родители, обсъдете с тях и възможността сроковете да се отместят.

Изнесете нещата, които запазвате. Мебели, покрити с найлон в ъгъла на стаята, пречат на майсторите, прахът влиза навсякъде, а рискът от повреда е голям. По-добре е краткосрочно складиране, мазето или роднини. Отделете настрана документите за жилището, ключовете за мазето и за шкафчетата със щранговете и спирателните кранове.

Отпадъците от банята, подовете и касите са повече, отколкото очаквате. Изнасят се в чували текущо, за да не пречат, и се извозват с контейнер или бус. Поставянето на контейнер на тротоар или улица може да изисква разрешение от общината или района, проверете предварително. Пазете общите части с найлон или картон, особено пода на стълбището и стените на асансьора. Не претоварвайте асансьора и не превозвайте насипни материали без опаковка. Повредената кабина или настилка на стълбището плаща този, който ремонтира.

Добрата оферта е разписана по позиции: къртене, ел. инсталация, ВиК, баня, шпакловка, боядисване, подове, врати, кухня. При всяка позиция има количество, мярка и цена на труда, а материалите са отделно. Оферта с една сума „за целия апартамент“ не може да се сравни с друга и не можете да проверите какво липсва в нея. Как да подготвите изходните данни, ще намерите по-долу в ръководството „Направи си сам“.

Добавете към бюджета резерв от 10 до 15 % за непредвидени работи. След разбиването на банята може да се окаже гнила основа, крива стена или неработещ спирателен кран. Който няма резерв, после пести от материали, които вече няма да смени.

Сключете с изпълнителя писмен договор. Той трябва да съдържа обхвата на работите, количествено-стойностна сметка като приложение, начална и крайна дата, график, плащания по етапи, гаранция и ред за допълнителни работи. Обвържете плащанията с готови етапи, например след къртенето и инсталациите, след банята, след подовете и след предаването. Не давайте голям аванс в началото без ясна причина.

Важен въпрос е кой координира бригадите. Ако наемате електротехник, водопроводчик, плочкаджия и подочист поотделно, координацията е ваша и всеки ден закъснение на един се прехвърля към следващия. Фирма „до ключ“ поема това вместо вас и си го таксува. За банята си струва да прочетете по-подробно как протича ремонтът на баня и тоалетна, защото там рискът от грешки е най-голям.

Преди да се закрият инсталациите, снимайте всичко. Всяка стена с канали, изводите за вода, трасетата на канализацията, разклонителните кутии. Когато по-късно пробивате за рафт, ще знаете точно къде минава кабелът, а при рекламация ще имате доказателство.

Правилото е просто: не пестете от това, което е в стената и под пода. Пестете от неща, които по-късно лесно се сменят.

Не пестете от:

• ел. инсталацията и таблото, защото допълнителен контакт означава къртене на готова стена,
• водопровода и канализацията, защото протекла връзка под плочките съсипва банята и тавана на съседа,
• хидроизолацията в банята, която не се вижда, но пази цялото жилище,
• изравняването и подложката, без които и скъпият под скърца и се пука,
• качествената шпакловка, която ще виждате при всяка странична светлина.

Разумно може да спестите от:

• плочки в стандартен формат вместо едроформатни, които вдигат и труда,
• врати от среден клас, които по-късно се сменят без къртене,
• осветителни тела и аксесоари, които се купуват постепенно,
• разпределението, защото запазването на стените спестява къртене, конструктор и администрация.

Да пестите, като свършите част от работата сами, има смисъл само при прости задачи. Опразване на жилището, махане на мокети или снимане на състоянието може всеки. Електричеството, газта и хидроизолацията оставете на специалисти.

Колкото по-точни данни дадете на фирмите, толкова по-точни и по-сравними оферти ще получите. Тази подготовка може да направи и неспециалист за един следобед, трябват ви ролетка, лист и телефон.

Изтеглете лист на квадратчета за плана. Отпечатайте го на A4 без смаляване, едно квадратче отговаря на 20 см.

1. Начертайте разпределението. Достатъчна е скица на ръка с всички помещения, прозорци, врати, банята, тоалетната и кухнята. Ако имате оригиналния архитектурен план, използвайте го като основа.
2. Измерете всяко помещение. Дължина, ширина и височина на тавана. От тях изчислете площта на пода, площта на стените без прозорци и врати и площта на тавана.
3. Пребройте вратите и измерете стените до тях. За всяка врата запишете ширината на отвора и дебелината на стената, защото по нея се поръчват касите.
4. Отбележете контактите, ключовете и лампите. Сегашното положение и къде искате да са новите. Отделно отбележете местата за уредите.
5. Измерете банята, тоалетната и кухнята. Размерите на банята и тоалетната, височината на плочките, дължината на кухнята и мястото на щранга.
6. Снимайте състоянието. Всяко помещение от два ъгъла, детайли от подовете, таблото, щранговете, спирателните кранове и повредените места.
7. Напишете списък с желанията си. Вана или душ, вид под, промени в разпределението, срок и какво ще осигурите сами. Изпратете всичко до фирмите в еднакъв вид.

Планирайте приемането през деня, с достатъчно светлина и време. Вземете договора, сметката и снимките. Всичко, което откриете, запишете в приемо-предавателен протокол със срок за отстраняване.

• стените и таваните при странична светлина са без видими вълни, петна и пукнатини,
• боята е равномерна, без прозираща шпакловка и следи от валяка,
• подът не скърца, има фуга по стените, а лайсните са здраво закрепени,
• вратите се затварят свободно, не опират, а бравите и дръжките работят,
• всички контакти са под напрежение, а ключовете палят правилните лампи,
• таблото е надписано, а дефектнотоковата защита изключва при натискане на бутона за тест,
• протоколите от измерване на ел. инсталацията са предадени,
• смесителите не капят, водата се оттича бързо и сифоните не протичат,
• плочките са равни, фугите са цели, а силиконът е без пропуски,
• тоалетната се промива правилно, а ревизионните капачета се отварят,
• вентилаторите в банята и тоалетната работят,
• уредите в кухнята са свързани и изпробвани,
• стълбището и асансьорът са почистени и без повреди,
• предадени са гаранционните карти, инструкциите и снимките на инсталациите.