Remodelação de apartamento: preço de um T0, T1, T2 e T3 em 2026

A palavra remodelação significa coisas diferentes para cada pessoa. Para uns é pintura nova e chão novo. Para outros é a casa demolida até ao betão. Antes de comparar orçamentos, defina bem o âmbito da obra. Caso contrário, está a comparar propostas que só têm em comum a palavra «remodelação» no título.

• Remodelação ligeira (renovação): pintura, reparação de pequenas fissuras, pavimento novo sobre o existente e, eventualmente, troca de puxadores e tomadas. As instalações, a casa de banho e as portas mantêm-se. Demora de alguns dias a poucas semanas e, com algumas limitações, é possível continuar a viver na casa.
• Remodelação parcial: trata-se uma ou duas zonas da casa, normalmente a casa de banho ou a cozinha, e ainda pavimentos e paredes. A instalação elétrica muitas vezes só é trocada nas divisões remodeladas. É aqui que surgem os compromissos mais difíceis de corrigir mais tarde.
• Remodelação total chave na mão: a casa é esvaziada, a casa de banho, o WC, os aros e os pavimentos são demolidos, toda a instalação elétrica e a canalização interior são substituídas, paredes e tetos são barrados e pintados, assentam-se pavimentos novos, montam-se as portas e a cozinha. No fim recebe a chave e pode mudar-se.
• Apartamento em osso: casa nova sem pavimentos, revestimentos, louças sanitárias e muitas vezes sem portas. Não há demolições e as instalações são novas, mas os acabamentos e os materiais ficam por sua conta, tal como numa remodelação. A poupança está sobretudo na demolição, na casa de banho e na instalação elétrica.

Os valores desta página referem-se a uma remodelação total chave na mão de um apartamento num prédio de vários pisos. Incluem casa de banho e WC separado novos, toda a instalação elétrica com quadro elétrico, barramento e pintura de paredes e tetos, betonilha de regularização e pavimento flutuante laminado, portas interiores com aros e guarnições, e montagem da cozinha com ligação dos eletrodomésticos. Os materiais são de gama média.

Ficam de fora os itens que variam muito de casa para casa: móveis de cozinha e eletrodomésticos, mobiliário, candeeiros, janelas, radiadores, certificação da instalação elétrica e remoção de entulho. Os móveis de cozinha podem custar metade da remodelação inteira ou apenas uma pequena parte. A certificação e o contentor pagam-se à parte e o seu custo depende da dimensão da obra e da cidade. Inclua-os no orçamento desde o início para não ter surpresas no fim.

A tabela mostra as áreas e o número de portas de cada cenário. Use-a para comparar com a sua casa. Se o seu T1 tiver bastante mais parede, por exemplo por causa de um corredor comprido, ajuste a estimativa para cima.

O preço não cresce de forma proporcional à área. A casa de banho, o WC, o quadro elétrico e a cozinha são quase iguais num apartamento pequeno e num grande. Quem tem 36 m² paga a casa de banho mais ou menos como o dono de um T3 de 85 m², só que divide esse valor por menos metros. Por isso, o metro quadrado sai mais caro num apartamento pequeno e mais barato num grande. A demolição completa da casa de banho e do WC antigos fica em 612,50 € pelo conjunto, seja qual for o tamanho da casa, e a montagem do quadro elétrico em 187,50 € por unidade. Com a área crescem sobretudo o barramento, a pintura, os pavimentos, o número de portas e o comprimento dos circuitos elétricos.

Remodelação de um T0

Num T0, o que mais pesa é saber se a cozinha está na sala ou separada. A cozinha integrada poupa paredes e portas, mas exige mais do exaustor e da distribuição das tomadas, porque no mesmo espaço se dorme, cozinha e trabalha. A mão de obra fica, em termos indicativos, em 10721,98 €. A casa de banho representa uma grande parte do orçamento, por isso vale a pena pensar bem se mantém a banheira ou se opta por um duche e ganha espaço para a máquina de lavar.

Remodelação de um T1

O T1 é um cenário muito comum. Tem normalmente sala com kitchenette ou cozinha separada, um quarto, hall de entrada, casa de banho e WC. A mão de obra representa, em termos indicativos, 12684,56 €. Na prática, acontece muitas vezes querer juntar a cozinha à sala, o que pode transformar a casa mas também levanta questões de licenciamento e de estrutura.

Remodelação de um T2

Num T2 aparece o corredor que liga os quartos e que consome muito barramento, pavimento e eletricidade para pontos de luz e interruptores. A mão de obra fica, em termos indicativos, em 14275,56 €. Mais portas significam mais perfis de transição e mais pontos onde se encontram pavimentos a alturas diferentes, por isso a regularização do chão ganha importância.

Remodelação de um T3 ou maior

Os T3 têm muitas vezes duas casas de banho ou uma casa de banho maior, por vezes também lavandaria ou closet. Cada zona húmida adicional aumenta o preço mais do que um quarto a mais. Mão de obra indicativa: 15922,73 €. Para um T4, use como estimativa o cenário do T3 e acrescente uma divisão: barramento e pintura das paredes e do teto, pavimento, uma porta e algumas tomadas e pontos de luz.

Estado da casa e tipo de prédio

Um prédio de betão relativamente recente é o mais previsível para o orçamento. As paredes e lajes são de betão, as medidas repetem-se e os profissionais conhecem os problemas típicos. Um apartamento num prédio antigo de alvenaria é outra história. Os rebocos soltam-se em grandes áreas quando se abrem roços, os tetos podem ter estrutura de madeira e ser irregulares, a instalação elétrica pode misturar fios antigos de várias épocas e os esgotos podem ser em ferro fundido. Numa casa assim, o orçamento cresce facilmente com rebocos novos e tetos falsos em pladur. Um apartamento novo ou em osso é mais barato na preparação, porque não há demolição nem roços novos.

Gama dos materiais

Os valores desta página contam com materiais de gama média. Revestimentos de grande formato, soalho de madeira maciça, portas de aro oculto ou torneiras de design podem multiplicar o custo dos materiais e muitas vezes também da mão de obra. Por exemplo, o mosaico de grande formato exige uma base mais plana e mais tempo de assentamento.

Alterações de planta, duche e piso radiante

Cada alteração de planta implica demolição, paredes novas, mudança de instalações e muitas vezes um parecer de estrutura. O duche de nível com ralo linear parece simples, mas precisa de pendente, impermeabilização perfeita e por vezes de subir o pavimento para a água escoar. O piso radiante elétrico na casa de banho aumenta o conforto e não é caro. Já o aquecimento por piso radiante em toda a casa é um projeto à parte.

Localização, disponibilidade dos profissionais e prazo

Nas grandes cidades os profissionais são mais caros e têm mais trabalho. Na primavera e no verão a espera costuma ser maior. Quem precisa de começar dentro de uma semana e acabar numa data exata paga mais. Quem tem prazo flexível e a casa pronta para a obra pode conseguir uma proposta melhor.

Num T1 ou T2, o cronograma indicativo é este. Pressupõe que os materiais com prazos de entrega longos foram encomendados com antecedência e que as várias especialidades se sucedem sem grandes paragens.

• Semana 1: esvaziar a casa, proteger as zonas comuns, demolir casa de banho, WC, aros e pavimentos, retirar o entulho à medida que a obra avança.
• Semanas 2 e 3: roços e primeira fase da instalação elétrica, pontos de água e esgoto na casa de banho e na cozinha, ensaio de pressão da canalização.
• Semanas 3 a 5: paredes da casa de banho e do WC e rebocos, nos quartos tapar os roços e barrar paredes e tetos.
• Semanas 5 a 7: impermeabilização, azulejos e mosaico na casa de banho e no WC, revestimento entre bancada e móveis na cozinha, enquanto o barramento seca.
• Semanas 7 e 8: pintura, regularização dos pavimentos e respetiva secagem.
• Semanas 8 a 10: assentamento dos pavimentos, montagem das portas, louças sanitárias, acabamento de tomadas e interruptores.
• Semanas 10 a 12: montagem da cozinha, certificação da instalação elétrica, pequenas correções e limpeza.

A lógica é simples. Primeiro tudo o que faz sujidade e entra na parede, depois o que tapa a parede e, por fim, o que se estraga com facilidade. As instalações têm de estar prontas antes do barramento, senão abrem-se roços em paredes acabadas. Pinta-se antes de assentar o pavimento, para a tinta não pingar no laminado. As portas só se montam com o pavimento pronto, porque a altura depende dele. A cozinha fica para o fim, quando já ninguém lixa nem fura.

O que mais atrasa o cronograma é a secagem. Barramentos, rebocos e betonilhas precisam normalmente de alguns dias a duas semanas, conforme a espessura, a temperatura e a ventilação. A segunda causa frequente são portas e móveis de cozinha encomendados tarde, cuja entrega demora, em termos indicativos, quatro a oito semanas.

Instalação elétrica

Em muitos prédios mais antigos a instalação elétrica está desatualizada, por vezes ainda sem terra em todas as tomadas. Os fios envelhecem, as ligações aquecem e soltam-se, e a instalação não foi pensada para os eletrodomésticos de hoje. Numa remodelação total passam-se por isso cabos novos em toda a casa, não só na cozinha. Inclui-se um quadro elétrico novo com disjuntores e interruptor diferencial, que corta o circuito em caso de fuga de corrente, por exemplo na casa de banho.

Ao planear os trabalhos de eletricidade, conte com tomadas a mais. Na prática, acontece muitas vezes as pessoas lamentarem a falta de uma tomada junto à cama, no hall para o aspirador ou perto da televisão. Percorra cada divisão e imagine onde vão ficar os móveis. A placa, o forno, a máquina de lavar roupa e a máquina de lavar loiça devem ter circuitos próprios.

Depois de uma instalação elétrica nova, deve ficar com documentação que comprove que está segura e conforme, como o certificado da instalação. Confirme com o eletricista que documento e que inspeção se aplicam ao seu caso. Sem isso pode ter problemas num sinistro com o seguro ou ao vender a casa. Mais informação sobre o que inclui e quando é necessária na página sobre a certificação da instalação elétrica do apartamento. O trabalho deve ser feito por um eletricista habilitado, não por um vizinho jeitoso.

Água, esgotos e colunas

Na remodelação, a canalização interior é trocada desde a torneira de corte até cada ponto de água. Os tubos antigos de ferro galvanizado enchem-se de ferrugem e calcário, que lhes reduzem a secção. A canalização nova, em multicamada ou plástico, passa por um ensaio de pressão antes de ser tapada. As colunas de água, esgoto e gás são, no entanto, partes comuns do prédio. Não lhe pertencem, mesmo que passem pela sua casa, e qualquer intervenção deve ser combinada com a administração do condomínio. Se o prédio estiver a planear substituir as colunas, vale a pena acertar a obra da casa de banho para não demolir duas vezes. Mais detalhes sobre canalização e ligações na secção de trabalhos de canalização.

Paredes e tetos de betão são resistentes, mas não perfeitamente planos. Depois de abrir roços e trocar as instalações, os roços são tapados e as superfícies inteiras barradas. O barramento de paredes fica em 8,15 € por m² e é o trabalho que decide o aspeto final da pintura. A luz lateral de uma janela revela cada ondulação. Depois de seco, segue-se o primário e os trabalhos de pintura, normalmente em duas demãos.

Os pavimentos têm diferenças de altura entre divisões e até dentro da mesma divisão. O betão antigo, depois de retirar vinil, tacos ou alcatifa, fica cheio de restos de cola e buracos. A regularização do pavimento fica em 8,65 € por m² e iguala a altura em toda a casa, permitindo passar sem soleiras.

Pense nos vizinhos de baixo ao escolher a base. O isolamento a sons de percussão abafa o ruído dos passos, que se propaga surpreendentemente bem através de uma laje de betão. Alguns regulamentos de condomínio chegam a exigi-lo. Sob o laminado coloca-se uma boa manta, e no vinílico depende do sistema.

Se está indeciso entre revestimentos, em linhas gerais:

• laminado é acessível e resistente a riscos, mas não gosta de água e é mais ruidoso,
• vinílico é mais silencioso e aguenta humidade, serve também no hall e na cozinha, mas precisa de uma base muito plana,
• madeira é o mais agradável e pode ser afagada, mas é mais cara e mais sensível à humidade e à manutenção.

O assentamento de laminado fica em 15,65 € por m². Outras opções e métodos estão nos trabalhos de pavimentos.

Em alguns prédios os aros antigos são metálicos e estão chumbados ao betão. Se os quiser substituir por aros modernos com guarnições, é preciso arrancá-los. A remoção de um aro metálico chumbado ao betão custa 56,25 € por unidade e faz-se na primeira semana, com as restantes demolições. O vão é depois acertado e reparado juntamente com as paredes.

O aro com guarnições abraça a parede dos dois lados, por isso encomenda-se exatamente à medida da espessura da parede. Na mesma casa as paredes podem ter espessuras diferentes, e a parede da casa de banho não é igual à parede entre quartos. Cada vão deve ser medido à parte. O segundo dado importante é a altura do pavimento acabado. Por isso, os aros só se medem e encomendam depois da regularização, quando já se sabe onde vai ficar o laminado. Se os medir antes, as portas podem roçar no chão ou ficar com uma folga grande por baixo.

A montagem do aro com guarnições e colocação da porta fica em 93,75 € por unidade. O método e os erros típicos estão na página sobre montagem de aros com guarnições e colocação de portas. Pense também na largura: a casa de banho e o WC levam normalmente portas mais estreitas, os quartos mais largas, e numa cozinha aberta para a sala às vezes compensa uma porta de correr.

A cozinha monta-se em último lugar, mas projeta-se entre as primeiras coisas. Antes de o eletricista abrir roços, tem de saber onde ficam a placa, o forno, o frigorífico, a máquina de lavar loiça e o lava-loiça. É daí que saem as tomadas sobre a bancada, os circuitos próprios dos eletrodomésticos e os pontos de água e esgoto. Se o projeto só chegar depois do barramento, abrem-se paredes acabadas e paga-se duas vezes.

Num prédio, o exaustor costuma ligar à conduta de ventilação do edifício, ou então usa-se um modelo de recirculação. A ligação à conduta deve seguir as regras do prédio, porque a conduta é comum e uma má ligação pode empurrar cheiros para os vizinhos. Vale a pena perguntar à administração do condomínio.

O preço desta página inclui a montagem da cozinha com recortes na bancada, revestimento entre bancada e móveis, torneira do lava-loiça e ligação dos eletrodomésticos. A montagem dos móveis fica em 55,00 € por metro linear. Os móveis e os eletrodomésticos ficam de fora. Ao escolhê-los, conte com o prazo de entrega e encomende-os para chegarem quando o pavimento e a pintura estiverem prontos.

Juntar a cozinha à sala e outras alterações de planta

A alteração mais comum é juntar a cozinha à sala. Num prédio, porém, não é só uma questão de gosto. Algumas paredes são estruturais ou contribuem para a estabilidade do edifício. Até uma parede fina pode ter uma função importante. Antes de qualquer demolição, peça a um engenheiro de estruturas que avalie a parede. Ele dirá se pode ser removida, se basta abrir um vão com lintel ou se é melhor não lhe tocar. Os trabalhos de demolição são depois a parte fácil.

O que diz a legislação urbanística

Em regra, obras interiores de conservação e acabamentos que não mexem na estrutura, na fachada nem nas partes comuns não precisam de licença. Incluem-se aqui pintura, troca de pavimentos, revestimentos, portas, louças sanitárias, cozinha e substituição de instalações pelos mesmos traçados.

A situação muda quando se demolem ou deslocam paredes, se mexe em elementos estruturais, se criam novos traçados de instalações ou se intervém em partes comuns do prédio, como as colunas. Nestes casos pode ser necessária uma comunicação prévia, licença ou outro procedimento, muitas vezes com parecer de um engenheiro e autorização do condomínio. O procedimento exato depende da intervenção concreta, por isso confirme sempre na câmara municipal antes de começar. Nenhuma empresa pode garantir de antemão que não é preciso licença sem conhecer os detalhes.

Condomínio e propriedade horizontal

As regras da propriedade horizontal estabelecem, em termos gerais, que as obras numa fração não podem prejudicar a segurança do prédio, as partes comuns nem perturbar de forma excessiva os outros condóminos, e que as intervenções em partes comuns precisam de acordo do condomínio. Na prática, isto significa informar a administração do condomínio antes de começar e permitir uma verificação, se for pedida. Em caso de dúvida, confirme com a administração ou com um jurista.

A lei não impõe diretamente um aviso aos vizinhos. Mas muitas administrações e regulamentos de condomínio pedem-no e é também uma questão de boa educação. Os vizinhos vão ouvir berbequins durante semanas e cruzar-se com operários no elevador. Quem sabe o que o espera tolera melhor.

Afixe o aviso no átrio ou no quadro do condomínio pelo menos uma semana antes do início. Os trabalhos ruidosos fazem-se normalmente em dias úteis, dentro do horário previsto no regulamento do condomínio e nas regras municipais sobre ruído. Confirme esses horários com a administração ou com a câmara municipal. Durante as demolições e a abertura de roços cumpra-os com rigor, porque é nessa fase que surgem mais queixas.

Aviso de obras

Caros vizinhos, informo que, entre [data de início] e [data de fim], vão decorrer obras de remodelação na fração [letra ou número da fração], [andar] andar.

Os trabalhos ruidosos decorrerão em dias úteis, entre as [hora] e as [hora], sendo esperado mais ruído na semana de [período das demolições]. O entulho será retirado diariamente e as zonas comuns e o elevador estarão protegidos e limpos. Eventuais cortes breves de água ou eletricidade serão avisados com antecedência.

Peço desculpa pelo incómodo. Para qualquer questão ou problema, contacte: [nome], telemóvel [número]. Obrigado pela compreensão.

Descarregar o aviso em PDF. Pode preenchê-lo no computador ou imprimi-lo e completá-lo com caneta.

Numa remodelação total, viver na casa é praticamente impossível. Fica-se semanas sem casa de banho nem WC, há pó fino por todo o lado e a eletricidade é cortada várias vezes. Conte com alojamento alternativo para todo o período e com alguma margem. Quem vai para casa dos pais deve falar com eles também sobre a hipótese de a obra atrasar.

Retire as coisas que quer guardar. Móveis tapados com plástico num canto atrapalham os profissionais, o pó entra em tudo e o risco de estragos é grande. É melhor um armazém temporário, uma arrecadação ou a casa de familiares. Guarde à parte os documentos da casa, as chaves da arrecadação e dos armários das colunas e das torneiras de corte.

O entulho da casa de banho, dos pavimentos e dos aros é mais do que se imagina. Retira-se em sacos à medida que a obra avança, para não atrapalhar, e leva-se em contentor ou carrinha. Colocar um contentor na via pública pode exigir licença da câmara municipal, confirme antes. Proteja as zonas comuns com plástico ou cartão, sobretudo o chão do patamar e as paredes do elevador. Não sobrecarregue o elevador nem transporte material solto sem embalagem. A cabine ou o chão do patamar danificados ficam por conta de quem faz a obra.

Um bom orçamento vem discriminado por itens: demolição, eletricidade, canalização, casa de banho, barramento, pintura, pavimentos, portas, cozinha. Cada item tem quantidade, unidade e preço da mão de obra, com os materiais à parte. Um orçamento com um único valor «pela casa toda» não se compara com outro nem permite ver o que falta. A forma de preparar a informação está mais abaixo, no guia faça você mesmo.

Acrescente ao orçamento uma margem de 10 a 15 % para imprevistos. Depois de demolir a casa de banho, pode aparecer uma base podre, uma parede torta ou uma torneira de corte que não funciona. Quem não tem margem acaba por poupar em materiais que depois já não troca.

Faça um contrato de empreitada com o empreiteiro. Deve incluir o âmbito dos trabalhos, o orçamento em anexo, datas de início e fim, cronograma, pagamentos por fases, garantia e o procedimento para trabalhos a mais. Ligue os pagamentos a fases concluídas, por exemplo após demolição e instalações, após a casa de banho, após os pavimentos e na entrega. Não aceite um adiantamento grande no início sem razão clara.

Uma questão importante é quem coordena as especialidades. Se contratar eletricista, canalizador, ladrilhador e assentador de pavimentos em separado, a coordenação fica consigo, e cada dia de atraso de um passa para o seguinte. Uma empresa chave na mão trata disso, e cobra por isso. Na casa de banho vale a pena ler com mais detalhe como decorre a remodelação da casa de banho e do WC, porque é a parte com mais risco de erros.

Antes de tapar as instalações, fotografe tudo. Cada parede com roços, os pontos de água, os traçados dos esgotos, as caixas. Quando mais tarde furar para pôr uma prateleira, saberá exatamente por onde passa o cabo, e numa reclamação terá provas.

A regra é simples: não poupe no que fica dentro da parede e debaixo do chão. Pode poupar no que se troca facilmente mais tarde.

Não poupe nestas coisas:

• instalação elétrica e quadro, porque uma tomada extra depois significa partir uma parede acabada,
• canalização e esgotos, porque uma ligação a pingar debaixo do azulejo estraga a casa de banho e o teto do vizinho,
• impermeabilização da casa de banho, que não se vê mas protege a casa toda,
• regularização e base, sem as quais até um pavimento caro range e abre,
• barramento bem feito, que vai ver sempre que houver luz lateral.

Pode poupar com bom senso aqui:

• azulejos e mosaico em formato standard em vez de grande formato, que também encarece a mão de obra,
• portas de gama média, que se trocam mais tarde sem demolir,
• candeeiros e acessórios, que se compram aos poucos,
• planta, porque manter as paredes existentes poupa demolição, engenheiro e câmara municipal.

Fazer parte dos trabalhos por conta própria só compensa nas tarefas simples. Esvaziar a casa, arrancar alcatifas ou fotografar o estado atual está ao alcance de qualquer pessoa. Deixe a eletricidade, o gás e a impermeabilização para profissionais.

Quanto mais precisa for a informação que entrega às empresas, mais precisos e comparáveis serão os orçamentos. Qualquer pessoa consegue fazer esta preparação numa tarde, basta uma fita métrica, papel e telemóvel.

Descarregar papel quadriculado para a planta. Imprima-o em A4 sem redução, um quadrado corresponde a 20 cm.

1. Desenhar a planta da casa. Basta um esboço à mão com todas as divisões, janelas, portas, casa de banho, WC e cozinha. Se tiver a planta original, da administração do condomínio ou da câmara municipal, use-a como base.
2. Medir cada divisão. Comprimento, largura e pé-direito. A partir daí, calcular a área do pavimento, a área das paredes sem janelas e portas e a área do teto.
3. Contar as portas e medir as paredes junto a elas. Em cada porta, registar a largura do vão e a espessura da parede, porque é por ela que se encomendam os aros.
4. Marcar tomadas, interruptores e pontos de luz. O que existe e onde os quer ter de novo. Assinalar à parte os locais dos eletrodomésticos.
5. Medir a casa de banho, o WC e a cozinha. Dimensões, altura do azulejo, comprimento dos móveis de cozinha e posição das colunas.
6. Fotografar o estado da casa. Cada divisão a partir de dois cantos, pormenores dos pavimentos, do quadro elétrico, das colunas, das torneiras de corte e dos pontos danificados.
7. Fazer uma lista de desejos. Banheira ou duche, tipo de pavimento, alterações de planta, prazo e o que fica a seu cargo. Enviar tudo às empresas no mesmo formato.

Marque a receção da obra durante o dia, com boa luz e tempo. Leve o contrato, o orçamento e as fotografias. Registe tudo o que encontrar num auto de receção, com prazo para correção.

• paredes e tetos sem ondulações, manchas ou fissuras visíveis à luz lateral,
• pintura uniforme, sem barramento a transparecer nem marcas de rolo,
• pavimento sem rangidos, com junta de dilatação junto às paredes e rodapés bem fixos,
• portas fecham bem, não roçam e fechaduras e puxadores funcionam,
• todas as tomadas com corrente e interruptores a comandar os pontos de luz certos,
• quadro elétrico identificado e diferencial a disparar ao carregar no botão de teste,
• certificado ou documentação da instalação elétrica entregue,
• torneiras sem pingos, esgotos a escoar depressa e sifões sem fugas,
• azulejos e mosaico direitos, juntas completas e silicone sem falhas,
• autoclismo a funcionar bem e portinholas de acesso fáceis de abrir,
• extratores da casa de banho e do WC a funcionar,
• eletrodomésticos da cozinha ligados e testados,
• zonas comuns e elevador limpos e sem danos,
• garantias, manuais e fotografias das instalações entregues.