En nøkkelferdig totalrenovering av en blokkleilighet koster omtrent 286 800 kr - 342 700 kr for en 1-roms (36 m²), 341 900 kr - 408 400 kr for en 2-roms (55 m²), 387 300 kr - 463 000 kr for en 3-roms (70 m²) og 435 400 kr - 520 300 kr for en 4-roms leilighet (85 m²). Materialer i standard kvalitet er alltid med. Selve arbeidet etter oppdatert prisliste utgjør 217519 kr - 322908 kr. Prisen omfatter nytt bad og toalett, elektrisk anlegg, sparkling og maling, laminatgulv, innerdører og montering av kjøkken. Kjøkkeninnredning, hvitevarer, møbler, belysning, vinduer, dokumentasjon av elanlegget og bortkjøring av rivemasser kommer i tillegg.
Arbeidstyper og priser
Det gamle badet og toalettet rives. Så kommer nye skillevegger, rør, membran, fliser og sanitærutstyr. Dette er den dyreste og tregeste delen av hele renoveringen.
Nye kobberkabler, bokser, stikkontakter og brytere i hele leiligheten. Prisen øker med antall rom.
Når det er frest spor og byttet ledninger, blir betongvegger og tak sparklet over hele flaten. Da blir malingen jevn.
Betonggulv i blokk har ofte høydeforskjeller, også mellom rommene. Avrettingsmasse jevner dem ut før laminatet legges.
Laminat eller vinyl på underlag i stuer, soverom og gang. I tillegg kommer gulvlister og overgangslister.
De gamle karmene rives ut og erstattes med nye karmer med gerikter. Veggtykkelse og gulvhøyde må være kjent når dørene bestilles.
Prisliste for byggearbeider: Oppussing av leilighet
Legg inn mengder, så regnes prisen ut med en gang. Prisnivå: Norge. Du kan tilpasse prisene i prislisten din.
Alle priser som vises er ekskl. mva. Arbeidsprisen gjelder kun arbeid. Pris med materialer inkluderer forbruksmateriell (lim, primer, fugemasse, festemateriell). Fliser, gulv, maling og sanitærutstyr velger og kjøper kunden selv, det er ikke med i prisen.
| Post | Enhet | Pris / enhet | Mengde | Totalt |
|---|---|---|---|---|
| Forberedende arbeid | ||||
| Fullstendig riving av prefabrikkert baderomskjerne | stk | 12 440 kr | - | |
| Murerarbeid | ||||
| Oppføring av skillevegg opptil 12,5 cm (tegl/Ytong) | m² | 482 kr | - | |
| Murverk | ||||
| Fin kalk-sementpuss (Feinputz) | m² | 241 kr | - | |
| Forberedelse | ||||
| Påføring av primer før flislegging | m² | 48 kr | - | |
| Membran/smøremembran (bad) | m² | 177 kr | - | |
| Montering av tetningsbånd for membran i hjørner | lm | 221 kr | - | |
| Vegg- og gulvflislegging | ||||
| Standard vegg-/gulvfliser opptil 60 cm | m² | 990 kr | - | |
| Fuging | m² | 48 kr | - | |
| Silikonering av innvendige hjørner og kanter | lm | 48 kr | - | |
| Skjæring av hull i fliser | stk | 304 kr | - | |
| Gjæret kant (montering og tilpasning) | lm | 1 498 kr | - | |
| Sanitærutstyr | ||||
| Montering av badekar inkludert innbygging | stk | 3 046 kr | - | |
| Montere og koble vegghengt klosettskål | stk | 1 143 kr | - | |
| Montere liten servant inkludert kran | stk | 1 143 kr | - | |
| VVS-installasjon | ||||
| Installasjon av servant | stk | 889 kr | - | |
| Installasjon av servantbatteri | stk | 634 kr | - | |
| Installasjon av badekar-/dusjbatteri | stk | 1 396 kr | - | |
| Tilbehør | ||||
| Montering av ventilator | stk | 1 143 kr | - | |
| Montering av speil | stk | 1 016 kr | - | |
| Montering av baderomstilbehør (holdere, kroker) | stk | 304 kr | - | |
| Overflater | ||||
| Veggflislegging på WC | m² | 1 143 kr | - | |
| Legge gulvfliser i WC-område | m² | 1 143 kr | - | |
| Rørleggerarbeid | ||||
| Uttakspunkt for kaldt- og varmtvann | stk | 889 kr | - | |
| Uttakspunkt for avløp | stk | 634 kr | - | |
| Montering av innbyggingssisterne for toalett | stk | 3 046 kr | - | |
| Installere ventil for tørketrommel/vaskemaskin + avløp | stk | 1 396 kr | - | |
| Installere og montere inspeksjonsluker | stk | 1 143 kr | - | |
| Ferdiggjøringsarbeider | ||||
| Montere og koble avtrekksvifte for WC | stk | 1 143 kr | - | |
| Riving og demontering | ||||
| Fjerne PVC eller teppegulvbelegg | m² | 102 kr | - | |
| Bryte ut ståldørkarm fra betong | stk | 1 143 kr | - | |
| Forarbeid | ||||
| Grunning av vegger og tak | m² | 25 kr | - | |
| Sparkle vegger | m² | 165 kr | - | |
| Sparkle tak | m² | 190 kr | - | |
| Grunning av undergulv | m² | 48 kr | - | |
| Avrettingsmasse | m² | 175 kr | - | |
| Kantisolasjon/kantlist langs vegger | lm | 63 kr | - | |
| Maling | ||||
| Maling - standard hvit (2 strøk) | m² | 54 kr | - | |
| Maling av tak/himling | m² | 73 kr | - | |
| Gulv | ||||
| Legging av laminatgulv | m² | 317 kr | - | |
| Montering av gulvlister | lm | 102 kr | - | |
| Montering av overgangslister | stk | 203 kr | - | |
| Dører og karmer | ||||
| Montere dørkarm og henge dørblad | stk | 1 904 kr | - | |
| Pakketilbud | ||||
| Elektrisk installasjon for 1-roms leilighet - grov- og sluttmontering | stk | 30 467 kr | - | |
| Elektrisk installasjon for 2-roms leilighet - grov- og sluttmontering | stk | 35 545 kr | - | |
| Elektrisk installasjon for 3-roms leilighet - grov- og sluttmontering | stk | 39 353 kr | - | |
| Elektriske arbeider | ||||
| Montere og koble til sikringsskap | stk | 3 809 kr | - | |
| 230V stikkontaktkurs - grovmontering | stk | 173 kr | - | |
| Bryterkurs - grovmontering | stk | 216 kr | - | |
| Lyspunkt - grovmontering | stk | 213 kr | - | |
| 230V stikkontakt / bryter - sluttmontering | stk | 280 kr | - | |
| Innredning og benkeplater | ||||
| Montere kjøkkeninnredning (pr lm) | lm | 1 117 kr | - | |
| Utskjæring for vask/platetopp i benkeplate | stk | 889 kr | - | |
| Tilkoblinger | ||||
| Montere servantbatteri og vannlås | stk | 634 kr | - | |
| Montere vann- og avløpstilkobling for vask | stk | 1 143 kr | - | |
| Flislegging og kledning | ||||
| Flislegging av kjøkkenvegg (sprutpanel) | m² | 1 143 kr | - | |
| Hvitevarer | ||||
| Montere integrerte hvitevarer i kjøkkeninnredning | stk | 1 143 kr | - | |
| Profesjonell tilkobling av platetopp og stekeovn | stk | 1 270 kr | - | |
| Koble integrert oppvaskmaskin | stk | 1 143 kr | - | |
Hva det koster etter omfang
| 1-roms leilighet (36 m²) Nøkkelferdig bad og toalett, elektrisk anlegg, sparkling og maling 116 m², laminat 31 m², 4 dører, montering av kjøkken 2,4 lm | 286 800 kr - 342 700 kr herav arbeid 217519 kr |
| 2-roms leilighet (55 m²) Nøkkelferdig bad og toalett, elektrisk anlegg, sparkling og maling 175 m², laminat 50 m², 5 dører, montering av kjøkken 3 lm | 341 900 kr - 408 400 kr herav arbeid 257287 kr |
| 3-roms leilighet (70 m²) Nøkkelferdig bad og toalett, elektrisk anlegg, sparkling og maling 224 m², laminat 64 m², 6 dører, montering av kjøkken 3,6 lm | 387 300 kr - 463 000 kr herav arbeid 289528 kr |
| 4-roms leilighet (85 m²) Nøkkelferdig bad og toalett, elektrisk anlegg med ett rom ekstra, sparkling og maling 274 m², laminat 79 m², 7 dører, montering av kjøkken 4,2 lm | 435 400 kr - 520 300 kr herav arbeid 322908 kr |
Slik foregår en renovering av leiligheten
Leiligheten tømmes. Bad, toalett, gamle karmer og gulvbelegg rives. Rivemassene bæres ut fortløpende, slik at de ikke er i veien for neste fag.
Elektrikeren freser spor og trekker nye kabler. Rørleggeren legger opp vann og avløp på bad, toalett og kjøkken. Vannrørene trykktestes før de lukkes.
Skilleveggene på badet mures, og så kommer puss, membran og fliser på vegg og gulv. I de andre rommene blir sporene lukket, og vegger og tak sparkles imens.
Når sparkelen har tørket, males det. Så avrettes gulvene, laminatet legges, og dører, sanitærutstyr og stikkontakter monteres. Kjøkkenet kommer til slutt.
Arbeidsgang
- 01Oppmåling av leiligheten, budsjett, valg av materialer og avtaler med håndverkerne.
- 02Gi beskjed til styret i borettslaget eller sameiet, sjekk med kommunen om endret planløsning krever søknad, og varsle naboene.
- 03Tømming av leiligheten, riving av bad, toalett, karmer og gulv, bortkjøring av rivemasser.
- 04Grovinstallasjon av elektrisk anlegg, vann og avløp, trykktest.
- 05Skillevegger og puss på badet, lukking av spor, sparkling av vegger og tak.
- 06Membran og fliser på bad, toalett og kjøkken.
- 07Maling, avretting og legging av gulv.
- 08Dører, sanitærutstyr, ferdigstilling av elektro, montering av kjøkken, kontroll av elanlegget og rengjøring.
5 vanlige feil
Når bad, gulv eller gamle ledninger blir åpnet, dukker det nesten alltid opp ekstraarbeid. Uten buffer ender mange med å spare på materialer som senere er vanskelige å bytte.
Hvis laminatet legges før maling, eller dørene settes inn før sparkling, blir ferdig arbeid skadet. Utbedringen må da ofte betales av egen lomme.
Stikkontakter, kurs til platetopp og vanntilførsel legges etter kjøkkentegningen. Kommer tegningen for sent, må ferdige vegger åpnes igjen.
I en blokk kan også en tynn vegg være bærende eller avstivende. Å gjøre inngrep i den uten byggteknisk vurdering og uten å sjekke med kommunen og styret er en risiko for hele bygget.
Betonggulv har ofte kanter og groper. Uten avretting sprekker laminatet i skjøtene og knirker.
Hva full oppussing av leilighet omfatter, og hva som er med i prisen
Ordet oppussing betyr ulike ting for ulike folk. For noen er det ny maling og nytt gulv. For andre er det en leilighet strippet helt ned til betongen. Bli enig med deg selv om omfanget før du sammenligner tilbud. Ellers sammenligner du tilbud som bare har ordet «oppussing» i overskriften felles.
- Kosmetisk oppussing (oppfriskning): maling, utbedring av små sprekker, nytt gulv på eksisterende underlag, kanskje nye dørvridere og stikkontakter. Rør, bad og dører blir stående. Det tar fra noen dager til et par uker, og du kan som regel bo i leiligheten underveis.
- Delvis oppussing: én eller to deler av leiligheten tas, typisk badet eller kjøkkenet, i tillegg til gulv og vegger. Elektrisk anlegg skiftes ofte bare i rommene som pusses opp. Det er her kompromissene oppstår som er vanskelige å rette opp senere.
- Full oppussing nøkkelferdig: leiligheten tømmes, bad, toalett, dørkarmer og gulv rives, hele det elektriske anlegget og vannrørene i leiligheten skiftes, vegger og tak sparkles og males, nye gulv legges, dører settes inn og kjøkkenet monteres. Til slutt får du nøkkelen og kan flytte inn.
- Ny leilighet med fravalg: en nybygd leilighet der du har valgt bort for eksempel gulv, kjøkken eller innvendige dører. Ingenting rives og rørene er nye, men montering og materialer gjenstår på samme måte som ved oppussing. Besparelsen ligger først og fremst i riving, nytt bad og nytt elektrisk anlegg.
Prisene på denne siden gjelder full, nøkkelferdig oppussing av en leilighet i boligblokk. De omfatter nytt bad og eget toalett, hele det elektriske anlegget med nytt sikringsskap, sparkling og maling av vegger og tak, avretting og laminatgulv, innvendige dører med karm og gerikter og montering av kjøkken inkludert tilkobling av hvitevarer. Materialene er beregnet i standard kvalitet.
Utenfor prisen ligger poster som varierer fra husstand til husstand: kjøkkeninnredning og hvitevarer, møbler, lamper, vinduer, radiatorer, samsvarserklæring for det elektriske anlegget og bortkjøring av avfall. Kjøkkeninnredningen kan koste like mye som halve oppussingen, men også bare en brøkdel. Dokumentasjon og container betales separat. Kostnaden avhenger av omfang og hvor i landet du bor. Ta dem med i budsjettet fra starten, så slipper du overraskelser på slutten.
Hva koster oppussing av leilighet etter antall rom
Tabellen viser hvilke arealer og hvor mange dører hvert scenario regner med. Bruk den til å sammenligne med din egen leilighet. Har du en 2-roms med mye mer veggflate, for eksempel på grunn av en lang gang, bør du justere anslaget oppover.
| Leilighet | Gulv / vegger og tak (m²) | Dører | Pris med materialer | Per m² leilighet |
|---|---|---|---|---|
| 1-roms (36 m²) | 31 / 116 | 4 | 286 800 kr - 342 700 kr | 7 970 kr - 9 520 kr |
| 2-roms (55 m²) | 50 / 175 | 5 | 341 900 kr - 408 400 kr | 6 220 kr - 7 430 kr |
| 3-roms (70 m²) | 64 / 224 | 6 | 387 300 kr - 463 000 kr | 5 530 kr - 6 610 kr |
| 4-roms (85 m²) | 79 / 274 | 7 | 435 400 kr - 520 300 kr | 5 120 kr - 6 120 kr |
Prisen øker ikke jevnt med arealet. Bad, toalett, sikringsskap og kjøkken er nesten like store i en liten og en stor leilighet. Den som har 36 m² betaler omtrent det samme for badet som eieren av en 85 m² leilighet, men fordeler det på færre kvadratmeter. Derfor er en liten leilighet dyrere per m², mens en stor er billigere per m². Selve rivingen av det gamle badet koster 12440 kr for hele badet uansett leilighetens størrelse, og montering av sikringsskap koster 3809 kr per stykk. Det som øker med arealet, er først og fremst sparkling, maling, gulv, antall dører og lengden på de elektriske kursene.
Oppussing av 1-roms leilighet
I en 1-roms avgjør det mye om kjøkkenet er en del av stua eller et eget rom. Kjøkken i stua sparer vegger og dører, men stiller større krav til avtrekk og plassering av stikkontakter, fordi du sover, lager mat og jobber i samme rom. Selve arbeidet ligger på rundt 217519 kr. Badet utgjør en stor del av budsjettet. Derfor lønner det seg å tenke nøye gjennom om du vil beholde badekaret, eller velge dusj og få plass til vaskemaskin.
Oppussing av 2-roms leilighet
2-roms er det vanligste scenariet. Typisk er stue med kjøkkenkrok eller eget kjøkken, ett soverom, gang og bad. Arbeidet utgjør rundt 257287 kr. I praksis er det her åpen kjøkkenløsning oftest er tema. Det kan forandre leiligheten mye, men reiser samtidig spørsmål om bæring og søknadsplikt.
Oppussing av 3-roms leilighet
I en 3-roms kommer det gjerne en gang som binder rommene sammen. Den spiser mye sparkel, gulv og elektrisk arbeid til lys og brytere. Arbeidet ligger på rundt 289528 kr. Flere dører betyr også flere overgangslister og flere steder der ulike gulvhøyder møtes, så avretting blir viktigere.
Oppussing av 4-roms og større leilighet
4-roms leiligheter har ofte to toaletter eller et større bad, noen ganger også eget vaskerom eller garderobe. Hvert ekstra våtrom øker prisen mer enn et helt ekstra soverom. Arbeidet utgjør rundt 322908 kr. For en 5-roms kan du ta utgangspunkt i 4-roms scenariet og legge til ett rom: sparkling og maling av vegger og tak, gulv, en dør og noen stikkontakter og lamper.
Hva påvirker prisen på oppussingen mest
Tilstand og type bygg
En boligblokk i betong er det mest forutsigbare for budsjettet. Veggene er av betong, målene går igjen og håndverkerne kjenner de typiske problemene. En leilighet i en eldre murgård er en annen sak. Pussen kan løsne over store flater når det freses spor, etasjeskillerne er ofte av tre og skjeve, det elektriske anlegget kan være en blanding av flere generasjoner, og avløpet kan være av støpejern. Da vokser budsjettet fort med ny puss og nedforede himlinger i gips. En ny leilighet med fravalg er billigere å forberede, fordi ingenting rives og det ikke freses nye spor.
Materialklasse
Prisene på siden er beregnet med standard kvalitet. Storformatfliser, parkett i heltre, skjulte karmer eller designarmaturer kan mangedoble materialkostnaden. Ofte øker også arbeidet. Store fliser krever for eksempel et rettere underlag og mer tid til legging.
Planløsning, dusj og gulvvarme
Hver endring i planløsningen betyr riving, nye skillevegger, flytting av rør og ofte vurdering av bæring. Et dusjhjørne uten kar med rennesluk ser enkelt ut, men krever riktig fall, tett membran og noen ganger et hevet gulv for at vannet skal renne unna. Elektriske varmekabler på badet gir komfort og er ikke dyrt. Gulvvarme i hele leiligheten er et eget prosjekt.
Sted, håndverkernes kapasitet og tidspunkt
I de store byene er håndverkerne dyrere og har mer å gjøre. Om våren og sommeren er ventetiden ofte lengre. Den som må starte innen en uke og bli ferdig til en fast dato, betaler mer. Den som er fleksibel på tid og har leiligheten klar, kan få et bedre tilbud.
Rekkefølge og tidsplan for oppussingen uke for uke
For en 2-roms eller 3-roms kan en veiledende tidsplan se slik ut. Den forutsetter at materialer med lang leveringstid er bestilt på forhånd, og at fagene avløser hverandre uten lange pauser.
- Uke 1: tømming av leiligheten, beskyttelse av fellesarealer, riving av bad, toalett, dørkarmer og gulv, fortløpende bortkjøring av avfall.
- Uke 2 og 3: sporfresing og nytt elektrisk anlegg (grovarbeid), uttak for vann og avløp på bad og kjøkken, trykktest av rørene.
- Uke 3 til 5: nye vegger rundt bad og toalett, puss, i rommene utbedring av spor og sparkling av vegger og tak.
- Uke 5 til 7: membran, fliser på bad og toalett, flis over kjøkkenbenken, sparkelen tørker i mellomtiden.
- Uke 7 og 8: maling, avretting av gulv og tørking.
- Uke 8 til 10: gulvlegging, montering av dører, sanitærutstyr, stikkontakter og brytere.
- Uke 10 til 12: montering av kjøkken, sluttkontroll av elektrisk anlegg og samsvarserklæring, småreparasjoner og rengjøring.
Logikken er enkel: først alt som lager rot og går inn i veggen, så det som dekker veggen, og til slutt det som lett blir skadet. Rørene og kablene må være på plass før sparklingen, ellers må ferdige vegger hugges opp igjen. Det males før gulvet legges, så malingen ikke drypper på laminatet. Dørene settes inn først når gulvet er ferdig, fordi høyden avhenger av det. Kjøkkenet kommer til slutt, når ingen lenger sliper eller borer.
Det vanligste er at tidsplanen sprekker på grunn av tørketid. Sparkel, puss og avrettingsmasse trenger som regel fra noen dager til to uker, avhengig av tykkelse, temperatur og lufting. Den andre vanlige årsaken er dører og kjøkken som er bestilt for sent. Leveringstiden er gjerne fire til åtte uker.
Elektrisk anlegg, vann og avløp
Strøm i leiligheten
I mange eldre blokker står det fortsatt gamle anlegg med skrusikringer, få kurser og uten jordfeilbryter. Kabler og koblinger blir slitt med årene, og anlegget er ikke laget for dagens forbruk. Ved full oppussing trekkes det derfor nye kabler i hele leiligheten, ikke bare på kjøkkenet. Til dette hører et nytt sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter, som kobler ut kursen hvis det oppstår jordfeil, for eksempel på badet.
Når du planlegger elektrikerarbeidet, bør du heller ta for mange stikkontakter enn for få. I praksis skjer det ofte at folk angrer på at det mangler en kontakt ved senga, i gangen til støvsugeren eller ved TV-en. Gå gjennom hvert rom og se for deg hvor møblene skal stå. Koketopp, stekeovn, vaskemaskin og oppvaskmaskin skal ha egne kurser.
Arbeid på det faste elektriske anlegget skal utføres av en registrert elektroinstallatør, ikke en flink nabo. Sjekk at firmaet er registrert før du bestiller. Etter jobben skal du få en samsvarserklæring som dokumenterer at anlegget er utført etter gjeldende krav. Uten den kan du få problemer ved en forsikringssak og når leiligheten skal selges. Les mer om hva den inneholder og når du trenger den, på siden om samsvarserklæring for elektrisk anlegg i leilighet.
Vann, avløp og stigeledninger
Vannrørene i leiligheten skiftes ved oppussing fra stoppekranen og frem til hvert uttak. Gamle galvaniserte stålrør gror igjen av rust og kalk, slik at gjennomstrømningen blir mindre. Nye rør, gjerne rør-i-rør, trykktestes før de lukkes inne. Stigeledningene for vann og avløp er derimot fellesanlegg. De tilhører ikke deg, selv om de går gjennom leiligheten din, og inngrep i dem må avtales med styret i borettslaget eller sameiet. Hvis det er planlagt rørfornying i bygget, lønner det seg å tilpasse oppussingen av badet slik at du slipper å rive to ganger. Mer om rør og tilkoblinger finner du under rørleggerarbeid.
Vegger, tak og gulv i blokkleilighet
Betongvegger og betongtak er solide, men ikke helt rette. Etter sporfresing og nye kabler og rør tettes sporene, og hele flatene sparkles. Sparkling av vegger koster 165 kr per m², og det er dette arbeidet som avgjør hvordan malingen blir til slutt. Sidelys fra vinduet avslører hver bølge. Når sparkelen er tørr, følger grunning og malerarbeid, som regel i to strøk.
Gulvene i en blokk har høydeforskjeller både mellom rommene og innenfor samme rom. Når gammelt belegg og tepper rives opp, er betongen ofte full av limrester og hull. Avretting av gulv koster 175 kr per m² og gir samme høyde i hele leiligheten, slik at du kan droppe terskler.
Tenk på naboene under deg når du velger underlag. Trinnlyddemping demper lyden av skritt, som går overraskende godt gjennom et betongdekke. Noen borettslag og sameier har egne krav til dette i husordensreglene. Under laminat legges et godt underlag. For vinyl avhenger det av systemet.
Hvis du skal velge gulvbelegg, gjelder grovt sett dette:
- laminat er rimelig og tåler riper godt, men liker ikke vann og gir mer lyd,
- vinyl er stillere og tåler fukt, passer også i gang og kjøkken, men krever et svært rett underlag,
- parkett er behageligst og kan slipes, men er dyrere og mer følsom for fukt og krever mer vedlikehold.
Legging av laminat koster 317 kr per m². Flere løsninger og fremgangsmåter finner du under gulvleggerarbeid.
Dører og karmer
I noen blokker sitter de gamle dørkarmene fast i betongen, enkelte steder også som stålkarmer støpt inn i veggen. Skal du bytte til moderne karmer med gerikter, må de gamle rives ut. Riving av innstøpt dørkarm koster 1143 kr per stykk og gjøres i første uke sammen med resten av rivingen. Åpningen rettes så opp og utbedres sammen med veggene.
Karmen må passe til veggtykkelsen, derfor bestilles den etter nøyaktig mål. I samme leilighet kan veggene ha ulik tykkelse. Veggen rundt badet er ofte annerledes enn betongveggen mellom rommene. Hver åpning må måles for seg. Det andre viktige målet er høyden på det ferdige gulvet. Derfor måles og bestilles dørene først etter avretting, når det er klart hvor gulvet kommer. Måler du før avretting, kan dørene gå tregt mot gulvet, eller det blir en stor spalte under dem.
Montering av karm med henging av dør koster 1904 kr per stykk. Fremgangsmåte og typiske feil finner du under montering av dørkarmer og henging av dører. Tenk på bredden når du velger. Til bad og toalett brukes som regel smalere dører, til soverom og stue bredere. Ved åpen kjøkkenløsning kan en skyvedør være verdt å vurdere.
Kjøkkenet som del av oppussingen
Kjøkkenet monteres sist, men planlegges blant det første. Før elektrikeren begynner å frese spor, må du vite hvor koketopp, stekeovn, kjøleskap, oppvaskmaskin og vask skal stå. Ut fra det plasseres stikkontakter over benken, egne kurser til hvitevarene og uttak for vann og avløp. Kommer tegningen først etter sparklingen, må ferdige vegger hugges opp, og du betaler to ganger.
Ventilatoren på kjøkkenet er i mange blokker koblet til et felles ventilasjonsanlegg, ellers brukes en kullfiltervifte. I mange bygg er det egne regler for hva slags vifte som kan kobles til, fordi kanalen er felles, og en feil tilkobling kan presse matos inn til naboene. Sjekk med styret før du kjøper.
Prisen på siden omfatter montering av kjøkken med utsparinger i benkeplaten, flis over benken, kjøkkenbatteri og tilkobling av hvitevarer. Montering av innredningen koster 1117 kr per løpemeter. Selve innredningen og hvitevarene er ikke med. Regn med leveringstid og bestill slik at de kommer når gulv og maling er ferdig.
Endret planløsning og søknadsplikt ved oppussing av leilighet
Åpen kjøkkenløsning og andre endringer i planløsningen
Den vanligste endringen er å åpne mellom kjøkken og stue. I en blokk er det likevel ikke bare et spørsmål om smak. Noen vegger er bærende, andre avstiver bygget. Også en tynn vegg kan ha en viktig funksjon. Før du river noe, bør veggen vurderes av en rådgivende ingeniør i bygg. Han eller hun kan si om veggen kan fjernes, om en åpning med bjelke holder, eller om den må stå. Selve rivearbeidet er da den enkle delen.
Hva sier plan- og bygningsloven
Vanlig vedlikehold og innvendige arbeider krever som regel ikke søknad til kommunen. Det gjelder for eksempel maling, nye gulv, fliser, nye dører, nytt sanitærutstyr, nytt kjøkken og nye rør i de gamle traseene. Arbeidet må likevel utføres i tråd med tekniske krav, og det gjelder særlig våtrom og elektrisk anlegg.
Annerledes blir det hvis du skal rive eller endre bærende vegger, gjøre inngrep som berører brannskillet mot naboleiligheter, lage nye våtrom eller endre fellesanlegg som stigeledninger. Da kan det være søknadsplikt, og det trengs ofte både en vurdering fra fagfolk og godkjenning fra styret. Hva som gjelder, avhenger av det konkrete inngrepet. Sjekk derfor alltid med byggesaksavdelingen i kommunen før arbeidet starter. Ingen håndverker kan garantere på forhånd at søknad ikke trengs uten å kjenne detaljene.
Styret i borettslag eller sameie
Vedtektene og husordensreglene sier som regel at endringer i leiligheten ikke skal skade bygget eller være til urimelig ulempe for de andre beboerne. I borettslag må større endringer, særlig på bad og vegger, ofte godkjennes av styret på forhånd. I sameier gjelder lignende regler for inngrep i fellesdeler. I praksis betyr det å kontakte styret før du starter og gi dem mulighet til å se på arbeidet hvis de ber om det.
Oppslag til naboene om oppussing
Det er ikke sikkert at det står et krav om oppslag noe sted, men mange husordensregler og styrer forventer det, og det er god folkeskikk. Naboene skal høre boring i flere uker og møte håndverkere i heisen. Den som vet hva som kommer, tåler det bedre.
Heng opp oppslaget i oppgangen gjerne minst en uke før arbeidet starter. Støyende arbeid gjøres vanligvis på hverdager innenfor tidene som står i husordensreglene. Sjekk hva som gjelder i ditt bygg. Hold disse tidene strengt når det rives og freses spor. Det er da de fleste klagene kommer.
Oppussing i leilighet [nummer]
Hei, alle sammen. Vi vil gjerne gi beskjed om at vi pusser opp leilighet [nummer] i [etasje]. etasje i perioden [startdato] til [sluttdato].
Støyende arbeid skjer på hverdager mellom kl. [klokkeslett] og kl. [klokkeslett]. Mest støy blir det i uke [uke for riving]. Avfall bæres ut fortløpende, og trapp, gang og heis blir dekket til og holdt rene. Hvis vann eller strøm må stenges en kort stund, gir vi beskjed på forhånd.
Beklager ulempene dette kan gi. Ved spørsmål eller problemer, ta kontakt med [navn], tlf. [telefon]. Takk for forståelsen.
Last ned oppslaget som PDF. Du kan fylle det ut på datamaskinen eller skrive det ut og fylle det ut med penn.
Bolig, flytting og avfall under oppussingen
Ved full oppussing er det i praksis umulig å bo i leiligheten. Den står uten bad og toalett i flere uker, det er fint støv overalt og strømmen kobles ut gang på gang. Regn med et annet sted å bo hele perioden, med litt ekstra tid som buffer. Den som flytter hjem til foreldrene, bør snakke med dem om hva som skjer hvis det tar lengre tid.
Ting du skal beholde, bør ut av leiligheten. Møbler under plast i et hjørne er i veien for håndverkerne, støvet kommer seg inn overalt og risikoen for skader er stor. Bedre er et lagerrom, boden eller familie. Legg dokumentene for leiligheten, nøklene til boden og nøkler til eventuelle skap med stoppekraner til side for seg.
Det blir mer avfall fra bad, gulv og karmer enn du tror. Det bæres ut i sekker underveis så det ikke står i veien, og kjøres bort med container eller varebil. Plassering av container på offentlig grunn kan kreve tillatelse fra kommunen, så sjekk det på forhånd. I eldre bygg kan det finnes miljøfarlige stoffer i gamle materialer, og da gjelder egne regler for håndtering. Beskytt fellesarealene med plast eller papp, særlig gulvet i trappen og veggene i heisen. Ikke overbelast heisen, og ikke frakt løse masser uten emballasje. Skader på heis eller trapp må den som pusser opp betale.
Slik velger du firma og lager budsjett
Et godt tilbud er spesifisert per post: riving, elektrisk, rør, bad, sparkling, maling, gulv, dører, kjøkken. Hver post har mengde, enhet og pris for arbeid, med materialer for seg. Et tilbud med én sum «for hele leiligheten» kan ikke sammenlignes med andre, og du kan heller ikke se hva som mangler. Hvordan du lager grunnlaget selv, finner du lenger ned i veiledningen for gjør det selv.
Legg til en buffer på 10 til 15 % til uforutsette arbeider. Når badet er revet, kan det vise seg at underlaget er råttent, en vegg er skjev eller en stoppekran ikke virker. Den som ikke har buffer, sparer da på materialer som ikke blir byttet senere.
Inngå en skriftlig kontrakt med håndverkeren, gjerne en standardkontrakt for forbrukere. Den bør inneholde omfanget av arbeidet, budsjettet som vedlegg, start- og sluttdato, tidsplan, betaling etter etapper, garanti og hvordan tilleggsarbeid håndteres. Knytt betalingene til ferdige etapper, for eksempel etter riving og rør, etter badet, etter gulvene og ved overtakelse. Ikke godta et stort forskudd ved oppstart uten en klar grunn.
Et viktig spørsmål er hvem som koordinerer fagene. Bestiller du elektriker, rørlegger, flislegger og gulvlegger hver for seg, er koordineringen ditt ansvar, og hver dag ett fag blir forsinket, smitter over på de neste. Et firma som tar jobben nøkkelferdig, ordner dette for deg og tar betalt for det. For badet lønner det seg å lese mer om hvordan oppussing av bad og toalett foregår, fordi det er der risikoen for feil er størst. Velg gjerne et firma med våtromssertifisering, og be om dokumentasjon på arbeidet.
Ta bilder av alt før det lukkes inne. Hver vegg med spor, uttak for vann, avløpstraseer, koblingsbokser. Når du senere skal bore opp en hylle, vet du nøyaktig hvor kabelen går, og ved en reklamasjon har du bevis.
Hva det lønner seg å spare på, og hva ikke
Regelen er enkel: ikke spar på det som er i veggen og under gulvet. Spar heller på det som lett kan byttes senere.
Ikke spar på dette:
Her kan du spare fornuftig:
Å gjøre deler av jobben selv lønner seg bare for enkle oppgaver. Å tømme leiligheten, rive opp tepper eller fotografere tilstanden klarer alle. Elektrisk arbeid, gass og membran på bad overlater du til fagfolk.
Gjør det selv: slik måler du opp leiligheten og lager grunnlag for pristilbud
Jo mer presist grunnlag du gir firmaene, desto mer presise og sammenlignbare tilbud får du. Dette klarer også en ufaglært på en ettermiddag. Du trenger tommestokk eller målebånd, papir og mobilen.
Last ned rutepapir til plantegningen. Skriv det ut på A4 uten forminskning, én rute tilsvarer 20 cm.
- Tegn en plantegning av leiligheten. En håndtegnet skisse holder, med alle rom, vinduer, dører, bad, toalett og kjøkken. Har du en plantegning fra salgsoppgaven eller fra styret, bruk den som utgangspunkt.
- Mål hvert rom. Lengde, bredde og takhøyde. Regn ut gulvareal, veggareal uten vinduer og dører og takareal.
- Tell dørene og mål veggene ved dem. Skriv opp bredden på åpningen og veggtykkelsen ved hver dør, fordi karmene bestilles etter den.
- Tegn inn stikkontakter, brytere og lamper. Både slik det er i dag og hvor du vil ha dem. Merk av plassene til hvitevarer for seg.
- Mål opp bad og kjøkken. Mål på bad og toalett, høyde på flisene, lengden på kjøkkeninnredningen og hvor stigeledningene går.
- Fotografer leiligheten. Hvert rom fra to hjørner, detaljer av gulv, sikringsskap, stigeledninger, stoppekraner og skadde steder.
- Skriv en ønskeliste. Badekar eller dusj, type gulv, endringer i planløsningen, tidspunkt og hva du ordner selv. Send alt til firmaene i samme form.
Slik overtar du leiligheten etter oppussingen
Legg overtakelsen til dagtid, med godt lys og god tid. Ta med kontrakten, budsjettet og bildene. Skriv alt du finner inn i en overtakelsesprotokoll med frist for utbedring.
Ofte stilte spørsmål
Relaterte arbeider
Slik pusser du opp bad og WC i blokkleilighet: riving av gammel baderomskabin, nye vegger, rør, strøm, ventilasjon og sjekkliste for overtakelse.
Hvordan bad i blokk, bygård og enebolig skiller seg, planløsning med dusj og vaskemaskin, krav til dusj i flukt med gulvet og tett membran.
Forskjellen på gulvstående og vegghengt toalett, hvordan innbyggingssisternen forankres og plasseres i høyden, og tilkobling av avløp til stigerøret.
Hva som bør avklares før kjøkkenet bestilles, hvordan skrog og overskap festes, valg av benkeplate og utsparinger, og tilkobling av vask og avløp.
Når det elektriske anlegget bør byttes, hvordan kurser og stikkontakter planlegges, hva sikringsskapet trenger og hvordan kabler føres i ulike hus.
Hva som påvirker kostnaden ved maling, hvorfor underlaget er viktigere enn merket, når gammel maling må skrapes og hvordan sprekker bør utbedres.
Hvilket gulv som passer i hvilket rom, hvordan planhet og restfukt kontrolleres, valg av underlag og trinnlyd, og riktige ekspansjonsfuger.
Når snekkeren bør inn i prosjektet, forskjellen på stålkarm og trekarm, hvordan mål og slagretning avklares, og krav til inngangsdør i borettslag.
Blog
Prisberegn hele prosjektet, ikke bare én jobb
Du velger poster fra alle fag, og NUMIQ setter dem sammen til et pristilbud for ditt eget prosjekt eller kundens.