Wohnungssanierung: Kosten für eine 1-, 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnung 2026

Unter „Sanierung“ versteht jeder etwas anderes. Für die einen sind es frisch ausgemalte Wände und ein neuer Boden. Für die anderen ist es eine Wohnung, die bis auf den Rohbeton zurückgebaut wird. Klären Sie den Umfang, bevor Sie Angebote vergleichen. Sonst vergleichen Sie Angebote, die außer dem Wort „Sanierung“ in der Überschrift nichts gemeinsam haben.

• Schönheitsreparatur (Auffrischung): Ausmalen, kleine Risse ausbessern, neuer Boden auf den bestehenden Untergrund, eventuell neue Türdrücker und Steckdosen. Leitungen, Bad und Türen bleiben. Das dauert Tage bis wenige Wochen, und man kann mit Einschränkungen in der Wohnung bleiben.
• Teilsanierung: Ein oder zwei Bereiche werden erneuert, meist Bad oder Küche, dazu Böden und Wände. Die Elektrik wird oft nur in den sanierten Räumen getauscht. Genau hier entstehen Kompromisse, die sich später schwer korrigieren lassen.
• Komplettsanierung schlüsselfertig: Die Wohnung wird ausgeräumt, Bad, WC, Türstöcke und Böden werden abgebrochen, die gesamte Elektrik und die Wasserleitungen in der Wohnung werden erneuert, Wände und Decken gespachtelt und ausgemalt, neue Böden verlegt, Türen eingebaut und die Küche montiert. Am Ende bekommen Sie den Schlüssel und können einziehen.
• Rohbauwohnung (Erstbezug ohne Ausstattung): eine Neubauwohnung ohne Böden, Fliesen, Sanitärkeramik und oft auch ohne Innentüren. Abgebrochen wird nichts, die Leitungen sind neu, aber den gesamten Ausbau und das Material brauchen Sie genauso wie bei einer Sanierung. Gespart wird vor allem beim Abbruch, beim neuen Bad und bei der Elektrik.

Die Preise auf dieser Seite gehen von einer schlüsselfertigen Komplettsanierung einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus aus. Enthalten sind ein neues Bad und ein separates WC, die gesamte Elektroinstallation mit Wohnungsverteiler, Spachteln und Ausmalen von Wänden und Decken, Bodenausgleich und Laminatboden, Innentüren mit Umfassungszargen sowie die Küchenmontage samt Anschluss der Geräte. Das Material ist in Standardqualität gerechnet.

Nicht enthalten sind Posten, die von Haushalt zu Haushalt sehr verschieden sind: Küchenzeile und Geräte, Möbel, Leuchten, Fenster, Heizkörper, der Elektro-Prüfbefund und die Schuttentsorgung. Eine Küche kann so viel kosten wie die halbe Sanierung, aber auch nur einen Bruchteil davon. Prüfbefund und Container werden extra bezahlt, ihr Preis hängt vom Umfang und vom Ort ab. Planen Sie diese Posten von Anfang an ein, damit sie am Ende nicht überraschen.

Die Tabelle zeigt, mit welchen Flächen und wie vielen Türen jedes Szenario rechnet. So können Sie Ihre eigene Wohnung einordnen. Hat Ihre 2-Zimmer-Wohnung deutlich mehr Wandfläche, etwa wegen eines langen Vorzimmers, schätzen Sie eher nach oben.

Der Preis steigt nicht gleichmäßig mit der Fläche. Bad, WC, Verteiler und Küche sind in einer kleinen und einer großen Wohnung fast gleich. Wer 36 m² hat, zahlt für das Bad ähnlich viel wie jemand mit 85 m², verteilt es aber auf weniger Quadratmeter. Deshalb ist eine kleine Wohnung pro m² teurer und eine größere pro m² günstiger. Allein der Abbruch des alten Bads samt WC kommt auf € 676,20 pauschal, unabhängig von der Wohnungsgröße, die Montage des Verteilers auf € 207,00 pro Stück. Mit der Fläche wachsen vor allem Spachtelarbeiten, Ausmalen, Böden, die Anzahl der Türen und die Länge der Elektroleitungen.

Sanierung einer 1-Zimmer-Wohnung

Bei einer 1-Zimmer-Wohnung, in Österreich oft Garçonnière genannt, entscheidet vor allem, ob die Küche im Wohnraum liegt oder separat ist. Eine Kochnische im Zimmer spart Wände und Türen, verlangt aber mehr bei Dunstabzug und Steckdosenplanung, weil im selben Raum geschlafen, gekocht und gearbeitet wird. Die reine Arbeit kommt ungefähr auf € 11819,02. Das Bad macht hier einen großen Teil des Budgets aus. Es lohnt sich daher gut zu überlegen, ob die Wanne bleibt oder eine Dusche Platz für die Waschmaschine schafft.

Sanierung einer 2-Zimmer-Wohnung

Die 2-Zimmer-Wohnung ist das häufigste Szenario. Typisch sind Wohnzimmer mit Kochnische oder separater Küche, Schlafzimmer, Vorzimmer, Bad und WC. Die Arbeit macht ungefähr € 13979,22 aus. In der Praxis geht es hier am häufigsten um das Zusammenlegen von Küche und Wohnzimmer. Das kann eine Wohnung stark verändern, wirft aber Fragen zu Bewilligung und Statik auf.

Sanierung einer 3-Zimmer-Wohnung

Bei einer 3-Zimmer-Wohnung kommt meist ein Gang dazu, der die Zimmer verbindet und viel Spachtelmasse, Boden und Elektrik für Licht und Schalter schluckt. Die Arbeit kommt ungefähr auf € 15730,53. Mehr Türen bedeuten auch mehr Übergangsschienen und mehr Stellen, an denen unterschiedliche Bodenhöhen aufeinandertreffen. Der Bodenausgleich ist hier daher wichtiger.

Sanierung einer 4-Zimmer-Wohnung und größer

4-Zimmer-Wohnungen haben oft zwei WCs oder ein größeres Bad, manchmal auch einen eigenen Wasch- oder Schrankraum. Jeder zusätzliche Nassraum treibt den Preis stärker als ein ganzes Zimmer mehr. Die Arbeit liegt ungefähr bei € 17543,93. Für eine 5-Zimmer-Wohnung nehmen Sie das Szenario der 4-Zimmer-Wohnung und rechnen ein Zimmer dazu: Spachteln und Ausmalen von Wänden und Decke, Boden, Tür sowie einige Steckdosen und Leuchten.

Zustand der Wohnung und Art des Hauses

Eine Wohnung in einem Betonbau aus den Nachkriegsjahrzehnten ist für das Budget am besten planbar. Wände und Decken sind aus Beton, die Grundrisse wiederholen sich, und Handwerker kennen die typischen Probleme. Eine Altbauwohnung ist eine andere Geschichte. Beim Stemmen von Schlitzen löst sich der Putz oft großflächig, die Decken sind häufig Holzbalken- oder Dippelbaumdecken und uneben, Leitungen können veraltet und bunt gemischt sein, Abflüsse aus Gusseisen und in manchen Häusern gibt es noch Bleileitungen. In so einer Wohnung kommen schnell neuer Putz und abgehängte Gipskartondecken dazu. Ein Neubau oder eine Rohbauwohnung ist dagegen in der Vorbereitung günstiger, weil nichts abgebrochen und keine neuen Schlitze gestemmt werden.

Materialqualität

Die Preise auf dieser Seite rechnen mit Standardqualität. Großformatige Fliesen, Parkett, flächenbündige Zargen oder Designer-Armaturen können die Materialkosten vervielfachen und erhöhen oft auch die Arbeit. Großformatige Fliesen brauchen zum Beispiel einen ebeneren Untergrund und mehr Zeit beim Verlegen.

Grundriss, Dusche und Fußbodenheizung

Jede Grundrissänderung bedeutet Abbruch, neue Zwischenwände, verlegte Leitungen und oft Statik. Eine bodenebene Dusche mit Rinne sieht schlicht aus, braucht aber Gefälle, eine einwandfreie Abdichtung und manchmal einen höheren Boden, damit das Wasser überhaupt abfließen kann. Eine elektrische Fußbodenheizung im Bad erhöht den Komfort und ist nicht teuer. Eine Fußbodenheizung in der ganzen Wohnung ist dagegen ein eigenes Projekt.

Ort, Auslastung der Handwerker und Termin

In großen Städten sind Handwerker teurer und stärker ausgelastet. Im Frühjahr und Sommer ist die Wartezeit meist länger. Wer in einer Woche beginnen und zu einem fixen Datum fertig sein muss, zahlt mehr. Wer beim Termin flexibel ist und die Wohnung vorbereitet hat, bekommt oft ein besseres Angebot.

Bei einer 2- oder 3-Zimmer-Wohnung sieht ein grober Zeitplan so aus. Er setzt voraus, dass Material mit langer Lieferzeit rechtzeitig bestellt ist und die Gewerke ohne lange Pausen aufeinander folgen.

• Woche 1: Wohnung ausräumen, allgemeine Teile des Hauses schützen, Bad, WC, Türstöcke und Böden abbrechen, Schutt laufend abtransportieren.
• Woche 2 und 3: Schlitze und Elektro-Rohinstallation, Wasser- und Abflussanschlüsse in Bad und Küche, Druckprobe der Leitungen.
• Woche 3 bis 5: Zwischenwände für Bad und WC mauern und verputzen, in den Zimmern Schlitze schließen, Wände und Decken spachteln.
• Woche 5 bis 7: Abdichtung, Fliesen in Bad und WC, Fliesenspiegel in der Küche, währenddessen trocknet die Spachtelung.
• Woche 7 und 8: Ausmalen, Bodenausgleich und Trocknung.
• Woche 8 bis 10: Böden verlegen, Türen einbauen, Sanitärkeramik montieren, Steckdosen und Schalter fertigstellen.
• Woche 10 bis 12: Küchenmontage, Elektro-Überprüfung, kleine Nacharbeiten und Endreinigung.

Die Logik ist einfach: Zuerst alles, was Schmutz macht und in die Wand geht. Dann das, was die Wand verschließt. Zum Schluss das, was leicht beschädigt wird. Die Leitungen müssen vor dem Spachteln fertig sein, sonst stemmt man fertige Wände wieder auf. Ausgemalt wird vor dem Verlegen des Bodens, damit keine Farbe auf das Laminat tropft. Türen kommen erst auf den fertigen Boden, weil ihre Höhe davon abhängt. Die Küche kommt zuletzt, wenn niemand mehr schleift oder bohrt.

Am häufigsten verlängert sich der Zeitplan wegen der Trocknung. Spachtelung, Putz und Ausgleichsmasse brauchen meist einige Tage bis zwei Wochen, je nach Schichtstärke, Temperatur und Lüftung. Der zweite häufige Grund sind zu spät bestellte Türen und Küchen. Ihre Lieferung dauert grob vier bis acht Wochen.

Elektrik in der Wohnung

In älteren Wohnungen liegen oft noch alte Leitungen, teils ohne Schutzleiter, in manchen Häusern auch Aluminium. Solche Leitungen sind für heutige Geräte nicht ausgelegt, Klemmstellen lockern sich und können warm werden. Bei einer Komplettsanierung werden deshalb in der ganzen Wohnung neue Kupferleitungen gezogen, nicht nur in der Küche. Dazu gehört ein neuer Wohnungsverteiler mit Leitungsschutzschaltern und FI-Schutzschalter, der den Stromkreis bei einem Fehlerstrom abschaltet, etwa im Bad.

Planen Sie bei den Elektroinstallationsarbeiten Steckdosen lieber großzügig. In der Praxis kommt es oft vor, dass eine Steckdose beim Bett, im Vorzimmer für den Staubsauger oder beim Fernseher fehlt. Gehen Sie jedes Zimmer durch und stellen Sie sich vor, wo die Möbel stehen werden. Eigene Stromkreise brauchen Kochfeld, Backrohr, Waschmaschine und Geschirrspüler.

Nach einer neuen Elektroinstallation muss die Anlage geprüft und dokumentiert werden. Üblicherweise erhalten Sie einen Prüfbefund (E-Befund), der bestätigt, dass die Installation sicher ist. Fehlt er, kann das im Schadensfall bei der Versicherung oder beim Verkauf der Wohnung Probleme machen. Was der Befund enthält und wann Sie ihn brauchen, lesen Sie auf der Seite zum Elektro-Prüfbefund für die Wohnung. Die Arbeiten an der Elektrik gehören in die Hände eines befugten Elektrotechnikers mit Gewerbeberechtigung, nicht des geschickten Nachbarn.

Wasser, Abfluss und Steigleitungen

Die Wasserleitungen in der Wohnung werden bei der Sanierung ab dem Absperrventil bis zu jedem Anschluss erneuert. Alte verzinkte Stahlrohre rosten zu, und Kalk verengt ihren Querschnitt. Neue Kunststoffleitungen werden vor dem Verschließen einer Druckprobe unterzogen. Die Steigleitungen für Wasser, Abwasser und Gas sind aber allgemeine Teile des Hauses. Sie gehören Ihnen nicht, auch wenn sie durch Ihre Wohnung laufen, und Eingriffe daran sind mit der Hausverwaltung abzustimmen. Plant das Haus den Tausch der Steigleitungen, lohnt es sich, die Badsanierung zeitlich darauf abzustimmen, damit nicht zweimal gestemmt wird. Details zu Leitungen und Anschlüssen finden Sie unter Installateurarbeiten.

Betonwände und -decken sind fest, aber nicht vollkommen eben. Nach dem Stemmen der Schlitze und dem Tausch der Leitungen werden die Schlitze geschlossen und die Flächen vollflächig gespachtelt. Das Spachteln der Wände kommt auf € 8,95 pro m² und entscheidet darüber, wie der Anstrich am Ende aussieht. Seitliches Licht vom Fenster zeigt jede Welle. Nach dem Trocknen folgen Grundierung und Malerarbeiten, meist in zwei Anstrichen.

Die Böden haben Höhenunterschiede zwischen den Zimmern und oft auch innerhalb eines Raums. Nach dem Entfernen von PVC oder Teppich ist der alte Untergrund häufig voller Kleberreste und Löcher. Der Bodenausgleich kommt auf € 9,50 pro m² und bringt die ganze Wohnung auf eine Höhe, sodass keine Schwellen nötig sind.

Denken Sie bei der Wahl der Unterlage an die Nachbarn unter Ihnen. Eine Trittschalldämmung dämpft Schritte, die sich über Betondecken erstaunlich gut übertragen. Manche Hausordnungen schreiben sie sogar vor. Unter Laminat gehört eine gute Unterlage, bei Vinyl hängt es vom System ab.

Wenn Sie zwischen Bodenbelägen wählen, gilt grob:

• Laminat ist preiswert und kratzfest, verträgt aber kein Wasser und ist lauter,
• Vinyl ist leiser und verträgt Feuchtigkeit, passt also auch ins Vorzimmer und in die Küche, braucht aber einen sehr ebenen Untergrund,
• Parkett ist am angenehmsten und lässt sich abschleifen, ist aber teurer und empfindlicher gegenüber Feuchtigkeit und in der Pflege.

Das Verlegen von Laminat kommt auf € 17,25 pro m². Weitere Möglichkeiten und Abläufe finden Sie bei den Bodenlegerarbeiten.

In vielen Wohnungen aus Betonbauten sind die alten Türstöcke aus Stahl und fest in die Wand eingemauert. Wer sie durch moderne Umfassungszargen ersetzen will, muss sie ausbrechen. Das Ausbrechen eines Stahltürstocks aus Beton kostet € 62,10 pro Stück und passiert in der ersten Woche zusammen mit den übrigen Abbrucharbeiten. Die Öffnung wird danach gemeinsam mit den Wänden begradigt und verputzt.

Eine Umfassungszarge umschließt die Wand von beiden Seiten und wird deshalb genau nach der Wandstärke bestellt. In einer Wohnung können die Wände unterschiedlich dick sein, die Badwand ist anders als die Betonwand zwischen den Zimmern. Jede Öffnung muss einzeln gemessen werden. Der zweite wichtige Wert ist die Höhe des fertigen Bodens. Deshalb werden die Zargen erst nach dem Bodenausgleich gemessen und bestellt, wenn klar ist, wo das Laminat liegt. Misst man vorher, kann die Tür am Boden schleifen oder darunter bleibt ein großer Spalt.

Die Montage einer Umfassungszarge samt Einhängen der Tür kommt auf € 103,50 pro Stück. Ablauf und typische Fehler beim Einbau finden Sie unter Einbau von Umfassungszargen und Einhängen der Türen. Achten Sie bei der Auswahl auf die Breite: Bad und WC bekommen meist schmälere Türen, die Zimmer breitere. Bei einer offenen Wohnküche lohnt sich manchmal eine Schiebetür.

Die Küche wird als Letztes montiert, aber als eines der Ersten geplant. Bevor der Elektriker Schlitze stemmt, müssen Sie wissen, wo Kochfeld, Backrohr, Kühlschrank, Geschirrspüler und Spüle hinkommen. Danach richten sich die Steckdosen über der Arbeitsplatte, die eigenen Stromkreise für Geräte und die Wasser- und Abflussanschlüsse. Kommt die Planung erst nach dem Spachteln, werden fertige Wände aufgestemmt und man zahlt doppelt.

Der Dunstabzug führt die Luft in Mehrparteienhäusern oft in einen Lüftungsschacht, alternativ arbeitet er mit Umluft. Den Anschluss an den Schacht muss man nach den Regeln des Hauses ausführen, weil der Schacht gemeinsam genutzt wird und ein falscher Anschluss Gerüche zu den Nachbarn drücken kann. Fragen Sie dazu bei der Hausverwaltung nach.

Im Preis auf dieser Seite ist die Küchenmontage enthalten, inklusive Ausschnitten in der Arbeitsplatte, Fliesenspiegel, Spülenarmatur und Anschluss der Geräte. Die Montage der Küchenzeile kommt auf € 60,70 pro Laufmeter. Küchenzeile und Geräte selbst sind nicht enthalten. Rechnen Sie mit der Lieferzeit und bestellen Sie so, dass alles kommt, wenn Böden und Malerarbeiten fertig sind.

Küche und Wohnzimmer verbinden und andere Grundrissänderungen

Die häufigste Grundrissänderung ist das Zusammenlegen von Küche und Wohnzimmer. In einem Mehrparteienhaus ist das aber nicht nur Geschmackssache. Manche Wände sind tragend, andere aussteifend und sorgen für die Stabilität des ganzen Hauses. Auch eine dünne Wand kann eine wichtige Funktion haben. Lassen Sie vor jedem Abbruch die Wand von einem Statiker beurteilen. Er sagt Ihnen, ob die Wand entfernt werden kann, ob eine Öffnung mit Sturz reicht oder ob sie bleiben muss. Die eigentlichen Abbrucharbeiten sind dann der einfachere Schritt.

Was die Bauordnung sagt

Das Baurecht ist in Österreich Landessache, jedes Bundesland hat seine eigene Bauordnung. Übliche Instandhaltungs- und Innenarbeiten sind in der Regel weder bewilligungs- noch anzeigepflichtig. Dazu zählen meist Ausmalen, neue Böden, Fliesen, Tausch von Türen, Sanitärkeramik und Küche sowie der Leitungstausch in den bestehenden Trassen.

Anders sieht es aus, wenn Zwischenwände abgebrochen oder versetzt werden, in tragende Bauteile eingegriffen wird, Leitungen neue Wege nehmen oder allgemeine Teile des Hauses wie Steigleitungen betroffen sind. Dann ist oft eine Bauanzeige oder eine Baubewilligung nötig, häufig mit Gutachten eines Statikers und Zustimmung der Miteigentümer. Was genau gilt, hängt vom Bundesland und vom konkreten Eingriff ab. Klären Sie das daher vor Beginn der Arbeiten mit der Baubehörde Ihrer Gemeinde, in Wien mit dem Magistrat. Kein Unternehmen kann Ihnen vorab garantieren, dass keine Bewilligung nötig ist, ohne die Details zu kennen.

Hausverwaltung, Miteigentümer und Wohnungseigentumsrecht

Nach dem Wohnungseigentumsrecht dürfen Änderungen an der eigenen Wohnung die anderen Eigentümer nicht schädigen oder übermäßig beeinträchtigen. Betreffen sie allgemeine Teile des Hauses, brauchen sie in der Regel die Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Bei einer Mietwohnung ist zusätzlich der Vermieter zu fragen. In der Praxis heißt das: Informieren Sie die Hausverwaltung vor Beginn und ermöglichen Sie eine Kontrolle, wenn sie darum bittet. Bei Unsicherheiten lohnt sich eine Nachfrage bei der Hausverwaltung oder eine kurze Rechtsberatung.

Gesetzlich ist ein Aushang für die Nachbarn meist nicht ausdrücklich vorgeschrieben. Hausverwaltungen und Hausordnungen erwarten ihn aber fast immer, und es ist auch eine Frage des Anstands. Die Nachbarn hören wochenlang Bohren und treffen Handwerker im Lift. Wer vorher weiß, was kommt, nimmt es gelassener.

Hängen Sie den Aushang rechtzeitig, am besten etwa eine Woche vor Beginn, im Stiegenhaus oder beim Eingang auf. Lärmintensive Arbeiten finden üblicherweise an Werktagen statt, innerhalb der Zeiten, die Hausordnung und örtliche Vorschriften zur Ruhezeit erlauben. Erkundigen Sie sich bei der Hausverwaltung oder der Gemeinde, was bei Ihnen gilt. Beim Abbruch und beim Stemmen der Schlitze halten Sie diese Zeiten streng ein, denn genau dann gibt es die meisten Beschwerden.

Information über die Sanierung einer Wohnung

Liebe Nachbarinnen und Nachbarn, ich möchte Sie informieren, dass in der Wohnung Top [Nummer], Stiege [Stiege], [Stock]. Stock von [Beginndatum] bis [Enddatum] eine Sanierung stattfindet.

Lärmintensive Arbeiten finden an Werktagen von [Uhrzeit] bis [Uhrzeit] statt, den meisten Lärm erwarte ich in der Woche [Zeitraum Abbruch]. Der Schutt wird laufend abtransportiert, Stiegenhaus und Lift werden geschützt und sauber gehalten. Kurze Unterbrechungen von Wasser oder Strom kündige ich vorher gesondert an.

Für mögliche Unannehmlichkeiten bitte ich um Verständnis. Bei Fragen oder Problemen erreichen Sie mich unter: [Name], Tel. [Telefon]. Vielen Dank.

Aushang als PDF herunterladen. Sie können ihn am Computer ausfüllen oder ausdrucken und mit dem Kugelschreiber ergänzen.

Während einer Komplettsanierung kann man praktisch nicht in der Wohnung wohnen. Sie ist wochenlang ohne Bad und WC, überall liegt feiner Staub, und der Strom wird immer wieder abgeschaltet. Planen Sie eine Ausweichunterkunft für die ganze Zeit und eine kleine Reserve dazu. Wer zu den Eltern zieht, sollte mit ihnen auch besprechen, was passiert, wenn sich der Termin verschiebt.

Räumen Sie die Dinge, die Sie behalten wollen, aus. Mit Folie abgedeckte Möbel in einer Zimmerecke stören die Handwerker, Staub kommt trotzdem überall hin, und das Risiko von Schäden ist groß. Besser sind ein Lagerabteil, der Keller oder Verwandte. Legen Sie Unterlagen zur Wohnung, Kellerschlüssel und Schlüssel für Schächte und Absperrventile gesondert beiseite.

Aus Bad, Böden und Türstöcken kommt mehr Schutt, als man erwartet. Er wird laufend in Säcken hinausgetragen, damit er nicht im Weg steht, und mit Container oder Kastenwagen abtransportiert. Ein Container auf öffentlichem Grund braucht in der Regel eine Genehmigung der Gemeinde, klären Sie das vorab. Schützen Sie Stiegenhaus und Gänge mit Folie oder Karton, vor allem den Boden und die Wände des Lifts. Überladen Sie den Lift nicht und transportieren Sie kein loses Schüttgut ohne Verpackung. Eine beschädigte Liftkabine oder Fliesen im Gang zahlt nämlich, wer saniert.

Ein gutes Angebot ist nach Positionen aufgeschlüsselt: Abbruch, Elektro, Wasser, Bad und WC, Spachteln, Ausmalen, Böden, Türen, Küche. Bei jeder Position stehen Menge, Einheit und Arbeitspreis, das Material extra. Ein Angebot mit einer einzigen Summe „für die ganze Wohnung“ können Sie weder mit anderen vergleichen noch prüfen, was fehlt. Wie Sie die Unterlagen vorbereiten, steht weiter unten in der Anleitung zum Selbermachen.

Rechnen Sie zum Budget eine Reserve von 10 bis 15 % für Unvorhergesehenes dazu. Nach dem Abbruch des Bads kann ein morscher Untergrund, eine schiefe Wand oder ein defektes Absperrventil zum Vorschein kommen. Wer keine Reserve hat, spart dann an Materialien, die er später nicht mehr tauscht.

Schließen Sie mit dem ausführenden Unternehmen einen schriftlichen Werkvertrag ab. Er sollte den Leistungsumfang, das Angebot als Beilage, Beginn- und Fertigstellungstermin, den Zeitplan, Teilzahlungen nach Etappen, die Gewährleistung und das Vorgehen bei Zusatzleistungen enthalten. Koppeln Sie Zahlungen an fertige Etappen, etwa nach Abbruch und Leitungen, nach Bad und WC, nach den Böden und nach der Übergabe. Eine hohe Anzahlung zu Beginn ohne klaren Grund sollten Sie nicht unterschreiben.

Wichtig ist die Frage, wer die Gewerke koordiniert. Beauftragen Sie Elektriker, Installateur, Fliesenleger und Bodenleger einzeln, liegt die Koordination bei Ihnen, und jeder verlorene Tag eines Gewerks verschiebt das nächste. Eine Firma, die schlüsselfertig arbeitet, übernimmt das für Sie und verrechnet es auch. Beim Bad lohnt es sich, genauer nachzulesen, wie eine Bad- und WC-Sanierung abläuft, weil hier das größte Fehlerrisiko liegt.

Fotografieren Sie alles, bevor die Leitungen verschlossen werden. Jede Wand mit Schlitzen, Wasseranschlüsse, Abflussleitungen, Dosen. Wenn Sie später ein Regal montieren, wissen Sie genau, wo ein Kabel läuft, und bei einer Reklamation haben Sie einen Beweis.

Die Regel ist einfach: Sparen Sie nicht an dem, was in der Wand und unter dem Boden liegt. Sparen kann man an dem, was sich später leicht tauschen lässt.

Hier sollten Sie nicht sparen:

• Elektroinstallation und Verteiler, denn jede nachträgliche Steckdose heißt, eine fertige Wand aufzustemmen,
• Wasser- und Abflussleitungen, denn eine undichte Verbindung unter den Fliesen ruiniert das Bad und die Decke der Nachbarn,
• Abdichtung im Bad, die man nicht sieht, die aber die ganze Wohnung schützt,
• Bodenausgleich und Unterlage, ohne die auch ein teurer Boden knarrt und Fugen bekommt,
• saubere Spachtelarbeit, die Sie bei jedem Streiflicht sehen.

Vernünftig sparen kann man hier:

• Fliesen im Standardformat statt großformatiger, die auch mehr Arbeit bedeuten,
• Türen der mittleren Preisklasse, die sich später ohne Abbruch tauschen lassen,
• Leuchten und Zubehör, die man nach und nach kaufen kann,
• Grundriss, denn wer die bestehenden Wände behält, spart Abbruch, Statik und Behördenwege.

Selbst Hand anzulegen lohnt sich nur bei einfachen Aufgaben. Wohnung ausräumen, Teppiche entfernen oder den Zustand fotografieren schafft jeder. Elektrik, Gas und Abdichtung überlassen Sie Fachleuten.

Je genauer Ihre Unterlagen für die Firmen sind, desto genauer und vergleichbarer sind die Angebote. Diese Vorbereitung schafft auch ein Laie an einem Nachmittag. Sie brauchen ein Maßband, Papier und das Handy.

Kariertes Papier für den Grundriss herunterladen. Drucken Sie es ohne Verkleinerung auf A4 aus, ein Kästchen entspricht 20 cm.

1. Grundriss der Wohnung zeichnen. Eine Handskizze mit allen Räumen, Fenstern, Türen, Bad, WC und Küche reicht. Haben Sie einen Originalplan von der Hausverwaltung oder aus dem Kaufvertrag, nehmen Sie diesen als Grundlage.
2. Jeden Raum ausmessen. Länge, Breite und Raumhöhe. Daraus Bodenfläche, Wandfläche ohne Fenster und Türen sowie Deckenfläche berechnen.
3. Türen zählen und Wände daneben messen. Bei jeder Tür die Breite der Öffnung und die Wandstärke notieren, weil danach die Zargen bestellt werden.
4. Steckdosen, Schalter und Leuchten einzeichnen. Den Ist-Zustand und wo sie künftig sein sollen. Plätze für Geräte gesondert markieren.
5. Bad, WC und Küche ausmessen. Maße von Bad und WC, Fliesenhöhe, Länge der Küchenzeile und Lage der Steigleitung.
6. Zustand der Wohnung fotografieren. Jeden Raum aus zwei Ecken, dazu Details von Böden, Verteiler, Steigleitungen, Absperrventilen und beschädigten Stellen.
7. Wunschliste schreiben. Wanne oder Dusche, Bodenart, Grundrissänderungen, Termin und was Sie selbst übernehmen. Alles in derselben Form an alle Firmen schicken.

Planen Sie die Übernahme tagsüber, mit genug Licht und Zeit. Nehmen Sie Vertrag, Angebot und Fotos mit. Alles, was Ihnen auffällt, kommt ins Übergabeprotokoll, jeweils mit Termin für die Behebung.

• Wände und Decken im Streiflicht ohne sichtbare Wellen, Flecken und Risse,
• Anstrich gleichmäßig, ohne durchscheinende Spachtelstellen und Rollerspuren,
• Boden knarrt nicht, Dehnfuge an den Wänden vorhanden, Sockelleisten fest montiert,
• Türen schließen leicht, schleifen nicht, Schlösser und Drücker funktionieren,
• alle Steckdosen führen Strom und Schalter bedienen die richtigen Leuchten,
• Verteiler beschriftet und FI-Schutzschalter löst beim Drücken der Prüftaste aus,
• Elektro-Prüfbefund übergeben,
• Armaturen tropfen nicht, Abflüsse laufen zügig ab, Siphons sind dicht,
• Fliesen eben, Fugen geschlossen, Silikon ohne Lücken,
• WC spült richtig und Revisionsöffnungen lassen sich öffnen,
• Lüfter in Bad und WC funktionieren,
• Küchengeräte angeschlossen und getestet,
• Stiegenhaus und Lift sauber und unbeschädigt,
• Garantiescheine, Bedienungsanleitungen und Fotodokumentation der Leitungen übergeben.