Reforma integral de piso: precio de un estudio y un piso de 1, 2 y 3 dormitorios en 2026

Cada persona entiende algo distinto por «reforma». Para unos es pintar y cambiar el suelo. Para otros es dejar el piso en el ladrillo y el hormigón. Antes de comparar presupuestos, define bien el alcance. Si no lo haces, acabarás comparando ofertas que solo tienen en común la palabra «reforma» en el encabezado.

• Reforma ligera (lavado de cara): pintura, reparación de pequeñas grietas, suelo nuevo sobre el existente y, como mucho, cambio de manillas y enchufes. Las instalaciones, el baño y las puertas se quedan como están. Dura de unos días a unas pocas semanas y se puede seguir viviendo en el piso con algunas molestias.
• Reforma parcial: se actúa en una o dos zonas del piso, normalmente el baño o la cocina, además de suelos y paredes. La electricidad suele cambiarse solo en las estancias reformadas. Aquí es donde aparecen los apaños que luego cuesta mucho corregir.
• Reforma integral llave en mano: se vacía el piso, se derriban el baño, el aseo, los marcos y los suelos, se renueva toda la instalación eléctrica y la fontanería interior, se alisan y pintan paredes y techos, se colocan suelos nuevos, se montan las puertas y se instala la cocina. Al final recibes las llaves y puedes entrar a vivir.
• Vivienda de obra nueva sin acabados: piso nuevo sin suelos, sin alicatados, sin sanitarios y a menudo sin puertas. No hay nada que derribar y las instalaciones son nuevas, pero los acabados y el material te tocan igual que en una reforma. El ahorro está sobre todo en la demolición, el baño nuevo y la electricidad.

Los precios de esta página corresponden a una reforma integral llave en mano de un piso en un bloque de viviendas. Incluyen baño y aseo nuevos, toda la instalación eléctrica con cuadro nuevo, alisado y pintura de paredes y techos, autonivelante y suelo laminado, puertas interiores con marco y tapajuntas, y montaje de la cocina con conexión de electrodomésticos. El material se calcula en gama estándar.

Quedan fuera las partidas que cambian mucho de una casa a otra: muebles de cocina y electrodomésticos, mobiliario, lámparas, ventanas, radiadores, certificado de la instalación eléctrica y retirada de escombros. Los muebles de cocina pueden suponer la mitad de toda la reforma o solo una pequeña parte. El certificado eléctrico y el contenedor se pagan aparte y su coste depende del alcance y de la ciudad. Inclúyelos en el presupuesto desde el principio para que no te sorprendan al final.

La tabla muestra las superficies y el número de puertas de cada escenario. Te sirve para compararlo con tu piso. Si tu piso de 1 dormitorio tiene bastante más pared, por ejemplo por un pasillo largo, calcula tirando hacia arriba.

El precio no sube de forma proporcional a la superficie. El baño, el aseo, el cuadro eléctrico y la cocina cuestan casi lo mismo en un piso pequeño que en uno grande. Quien tiene 36 m² paga el baño más o menos igual que quien tiene 85 m², pero lo reparte entre menos metros. Por eso el metro cuadrado sale más caro en un piso pequeño y más barato en uno grande. Solo la demolición del baño y el aseo antiguos sale por 656,60 € en total, sea cual sea el tamaño del piso, y el montaje del cuadro eléctrico por 201,00 € la unidad. Con la superficie crecen sobre todo el alisado, la pintura, los suelos, el número de puertas y los metros de cableado.

Reforma de un estudio

En un estudio todo depende de si la cocina está integrada en la sala o separada. La cocina abierta ahorra paredes y puertas, pero exige una buena campana y pensar bien los enchufes, porque en el mismo espacio se duerme, se cocina y se trabaja. La mano de obra sale de forma orientativa por 11481,10 €. El baño se lleva gran parte del presupuesto, así que conviene pensar si mantener la bañera o poner ducha y ganar sitio para la lavadora.

Reforma de un piso de 1 dormitorio

El piso de 1 dormitorio es el escenario más habitual. Lo típico es salón con cocina abierta o cocina independiente, un dormitorio, recibidor y baño. La mano de obra supone de forma orientativa 13579,46 €. En la práctica, aquí se plantea muchas veces unir cocina y salón, algo que cambia mucho el piso pero que abre la cuestión de los permisos y la estructura.

Reforma de un piso de 2 dormitorios

En un piso de 2 dormitorios aparece el pasillo que une las habitaciones, y se come mucho alisado, mucho suelo y bastante electricidad para puntos de luz e interruptores. La mano de obra sale de forma orientativa por 15280,50 €. Más puertas significan más perfiles de transición y más puntos donde se juntan suelos de distinta altura, así que el autonivelante gana importancia.

Reforma de un piso de 3 dormitorios o más

Los pisos de 3 dormitorios suelen tener dos baños o un baño más grande, a veces también lavadero o vestidor. Cada zona húmeda adicional encarece más que una habitación entera. Mano de obra orientativa: 17041,60 €. Para un piso de 4 dormitorios, toma como referencia el escenario de 3 dormitorios y suma una habitación: alisado y pintura de sus paredes y techo, suelo, puerta y algunos enchufes y puntos de luz.

Estado del piso y tipo de edificio

Un bloque de pisos de las últimas décadas, con forjados de hormigón y distribuciones repetidas, es lo más previsible para el presupuesto. Un piso en un edificio antiguo es otra historia. El yeso se desprende a trozos al abrir rozas, los techos pueden ser de vigas de madera y nada rectos, la instalación eléctrica puede mezclar cableado muy antiguo con añadidos y las bajantes pueden ser de fundición o incluso de fibrocemento, que requiere empresa especializada. En un piso así el presupuesto crece fácilmente con enlucidos nuevos y falsos techos de pladur. Si hay gotelé en todas las paredes, quitarlo o taparlo también suma. La obra nueva sin acabados, en cambio, sale más barata en la preparación, porque no se derriba ni se abren rozas nuevas.

Gama de materiales

Los precios de esta página usan gama estándar. El porcelánico de gran formato, la tarima de madera, las puertas enrasadas o la grifería de diseño pueden multiplicar el coste del material y a menudo también el de la mano de obra. Por ejemplo, el gran formato pide una base más plana y más tiempo de colocación.

Distribución, ducha y suelo radiante

Cada cambio de distribución supone derribos, tabiques nuevos, mover instalaciones y muchas veces un técnico de estructuras. La ducha de obra a ras de suelo con sumidero lineal parece sencilla, pero necesita pendiente, una impermeabilización perfecta y a veces recrecer el suelo para que el desagüe funcione. El suelo radiante eléctrico en el baño da mucho confort y no es caro. Ponerlo en todo el piso ya es un proyecto aparte.

Ubicación, demanda de profesionales y plazos

En las grandes ciudades los profesionales son más caros y están más ocupados. En primavera y antes del verano las esperas suelen ser más largas. Quien necesita empezar en una semana y acabar en una fecha exacta paga más. Quien tiene fechas flexibles y el piso preparado puede conseguir mejor precio.

En un piso de 1 o 2 dormitorios, el calendario orientativo es este. Parte de que el material con plazos de entrega largos se ha pedido con antelación y de que los oficios se suceden sin parones largos.

• Semana 1: vaciado del piso, protección de zonas comunes, derribo del baño, el aseo, los marcos y los suelos, retirada continua de escombros.
• Semanas 2 y 3: rozas e instalación eléctrica (canalizaciones y cableado), tomas de agua y desagües en baño y cocina, prueba de presión de la fontanería.
• Semanas 3 a 5: tabiques del baño y enlucidos, en las habitaciones tapado de rozas y alisado de paredes y techos.
• Semanas 5 a 7: impermeabilización, alicatado y solado del baño y el aseo, frontal de la cocina, mientras tanto se seca el alisado.
• Semanas 7 y 8: pintura, autonivelante y su secado.
• Semanas 8 a 10: colocación del suelo, montaje de puertas, sanitarios, mecanismos de enchufes e interruptores.
• Semanas 10 a 12: montaje de la cocina, certificado de la instalación eléctrica, repasos y limpieza.

La lógica del orden es sencilla: primero todo lo que ensucia y va dentro de la pared, después lo que tapa la pared y por último lo que se estropea con facilidad. Las instalaciones tienen que estar terminadas antes del alisado, si no se rompen paredes ya acabadas. Se pinta antes de poner el suelo para no manchar el laminado. Las puertas se montan sobre el suelo terminado, porque su altura depende de él. La cocina va al final, cuando ya nadie lija ni taladra.

Lo que más alarga el calendario es el secado. El alisado, los enlucidos y el autonivelante necesitan normalmente de varios días a dos semanas, según el espesor, la temperatura y la ventilación. La segunda causa habitual son las puertas y los muebles de cocina pedidos tarde, que tardan de forma orientativa entre cuatro y ocho semanas en llegar.

La instalación eléctrica del piso

En muchos pisos antiguos la instalación es insuficiente: pocos circuitos, cables finos, sin toma de tierra en todas las estancias y a veces sin diferencial. Los empalmes se aflojan y se calientan, y la instalación no se pensó para los electrodomésticos actuales. En una reforma integral se cablea de nuevo todo el piso, no solo la cocina. Se incluye un cuadro nuevo con magnetotérmicos y diferencial, que corta el circuito si hay una fuga de corriente, por ejemplo en el baño.

Al planificar la instalación eléctrica, mejor quedarse largo con los enchufes. En la práctica es frecuente que la gente eche de menos un enchufe junto a la cama, en el recibidor para la aspiradora o junto a la tele. Recorre cada habitación e imagina dónde irán los muebles. La placa, el horno, la lavadora y el lavavajillas necesitan circuitos propios.

Tras una instalación eléctrica nueva o una modificación importante, lo habitual es que el instalador emita el certificado de instalación eléctrica, conocido como boletín. Confirma que la instalación cumple la normativa y puede pedírtelo la compañía eléctrica, el seguro o un futuro comprador. Consulta con el instalador o con el órgano competente de tu comunidad autónoma qué trámite corresponde en tu caso. Encontrarás más detalles sobre su contenido y cuándo se necesita en la página sobre el certificado de la instalación eléctrica del piso. El trabajo eléctrico debe hacerlo un instalador autorizado, no un vecino mañoso.

Agua, desagües y bajantes

En la reforma, la fontanería del piso se cambia desde la llave de paso hasta cada toma. Las tuberías antiguas de hierro galvanizado se oxidan y la cal les reduce la sección. Las nuevas de plástico o multicapa pasan una prueba de presión antes de taparse. Las bajantes y las montantes de agua y gas, en cambio, son elementos comunes del edificio. No son tuyas aunque pasen por tu piso, y cualquier actuación sobre ellas debe acordarse con la comunidad de propietarios o el administrador. Si la comunidad tiene previsto cambiar bajantes, conviene coordinar la reforma del baño para no tener que romper dos veces. Los detalles de tuberías y conexiones están en la sección de fontanería.

Las paredes y los techos de un bloque de pisos son sólidos, pero no perfectamente planos. Después de abrir rozas y cambiar instalaciones, se tapan las rozas y se alisan las superficies enteras. El alisado de paredes sale por 8,70 € el m² y es el trabajo que decide cómo quedará la pintura. La luz lateral de una ventana delata cualquier onda. Cuando seca, se aplica imprimación y llega la pintura, normalmente a dos manos.

Los suelos tienen diferencias de altura entre habitaciones e incluso dentro de una misma estancia. Al levantar el suelo antiguo, la base suele quedar llena de restos de cemento cola y huecos. El autonivelante sale por 9,25 € el m² e iguala la altura en todo el piso, así que se puede prescindir de escalones entre estancias.

Piensa en los vecinos de abajo al elegir la base del suelo. La lámina contra ruido de impacto amortigua el sonido de los pasos, que se transmite sorprendentemente bien por un forjado de hormigón. Algunas comunidades lo piden en sus normas internas. Bajo el laminado va una buena lámina; con el vinílico depende del sistema.

Si dudas entre revestimientos, en líneas generales:

• el laminado es asequible y resiste los arañazos, pero no se lleva bien con el agua y es más ruidoso,
• el vinílico es más silencioso y aguanta la humedad, va bien en recibidor y cocina, pero necesita una base muy plana,
• la madera es la más agradable y se puede acuchillar, pero es más cara y más sensible a la humedad y al mantenimiento.

La colocación de suelo laminado sale por 16,75 € el m². Tienes más opciones y procesos en los trabajos de suelos.

En algunos pisos los marcos antiguos son metálicos y están recibidos en la obra con mortero o yeso. Si quieres cambiarlos por marcos modernos con tapajuntas, hay que sacarlos. El desmontaje de un marco metálico recibido en obra cuesta 60,30 € la unidad y se hace la primera semana junto con el resto de derribos. Después el hueco se regulariza y se repasa junto con las paredes.

El marco con tapajuntas abraza la pared por los dos lados, así que se pide según el grosor exacto del muro. En un mismo piso las paredes pueden tener grosores distintos: el tabique del baño no es igual que el muro entre habitaciones. Hay que medir cada hueco por separado. El otro dato clave es la altura del suelo terminado. Por eso los marcos se miden y se piden después del autonivelante, cuando ya se sabe dónde quedará el laminado. Si se miden antes, la puerta puede rozar con el suelo o quedar con una holgura grande por debajo.

El montaje de marco con tapajuntas y colgado de la hoja sale por 100,50 € la unidad. El proceso y los errores típicos están en la página sobre montaje de marcos y colgado de puertas. Piensa en el ancho: en baño y aseo suelen ir puertas más estrechas, en las habitaciones más anchas, y en una cocina abierta al salón a veces compensa una corredera.

La cocina se monta la última, pero se diseña de las primeras. Antes de que el electricista abra rozas tienes que saber dónde irán la placa, el horno, la nevera, el lavavajillas y el fregadero. De eso dependen los enchufes sobre la encimera, los circuitos de los electrodomésticos y las tomas de agua y desagüe. Si el diseño llega después del alisado, se rompen paredes acabadas y se paga dos veces.

La campana en un piso suele conectarse a un conducto de ventilación del edificio, salir a fachada o ser de recirculación. Conectarla al conducto común o abrir una salida a fachada debe hacerse según las normas de la comunidad, porque son elementos comunes y una mala conexión puede llevar olores a los vecinos. Consúltalo antes con el administrador.

El precio de esta página incluye el montaje de la cocina con cortes en la encimera, frontal, grifo del fregadero y conexión de electrodomésticos. El montaje de los muebles sale por 58,95 € el metro lineal. Los muebles y los electrodomésticos van aparte. Ten en cuenta el plazo de entrega y pídelos para que lleguen cuando el suelo y la pintura estén terminados.

Unir cocina y salón y otros cambios de distribución

El cambio de distribución más frecuente es unir la cocina con el salón. En un bloque de pisos no es solo cuestión de gusto. Algunos muros son de carga y otros arriostran o contribuyen a la rigidez del edificio. Incluso un tabique delgado puede cumplir una función. Antes de derribar nada, haz que un arquitecto o arquitecto técnico valore la pared. Te dirá si se puede quitar, si basta con un hueco con dintel o si es mejor no tocarla. Los trabajos de demolición son después la parte fácil.

Qué pide el ayuntamiento

En España, las obras en un piso suelen tramitarse en el ayuntamiento mediante licencia de obra menor, declaración responsable o comunicación previa, según el municipio y el alcance. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza y el procedimiento cambia de una ciudad a otra. Incluso trabajos interiores como cambiar suelos, alicatados, sanitarios o la cocina pueden requerir algún trámite en muchos municipios.

La situación es distinta si se derriban o se mueven tabiques, se toca la estructura, se cambian los recorridos de las instalaciones o se actúa sobre elementos comunes como las bajantes. En esos casos suele hacer falta un trámite más completo, a menudo con proyecto o informe técnico y, si afecta a elementos comunes, autorización de la comunidad de propietarios. El procedimiento exacto depende de la obra concreta, así que consúltalo siempre en el ayuntamiento antes de empezar. Ninguna empresa puede garantizarte de antemano que no necesitas permiso sin conocer los detalles.

Comunidad de propietarios y Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal establece, en términos generales, que cada propietario puede hacer obras en su piso siempre que no afecten a la seguridad del edificio, a su estructura ni a los elementos comunes, y que debe comunicarlo previamente a quien represente a la comunidad. En la práctica, esto significa avisar al presidente o al administrador antes de empezar y facilitar la comprobación si la piden. Consulta con el administrador si tu comunidad tiene normas internas adicionales.

Avisar a los vecinos no siempre es una obligación legal expresa, pero muchas comunidades lo piden en sus normas y es una cuestión de educación. Los vecinos van a oír taladros durante semanas y a cruzarse con operarios en el ascensor. Quien sabe de antemano lo que le espera lo lleva mejor.

Coloca el aviso en el tablón del portal o en el ascensor con al menos una semana de antelación. Los trabajos ruidosos se hacen normalmente en días laborables, dentro del horario que marcan la ordenanza municipal de ruidos y las normas de la comunidad. Consulta ese horario en tu ayuntamiento y con el administrador. Durante los derribos y la apertura de rozas, respétalo a rajatabla, porque es cuando llegan más quejas.

Aviso de obras en la vivienda

Estimados vecinos: os informo de que en la vivienda [piso y puerta, por ejemplo 3.º B] se realizarán obras de reforma desde el [fecha de inicio] hasta el [fecha de fin].

Los trabajos ruidosos se harán en días laborables de [hora] a [hora], y el momento de más ruido será la semana del [fechas de derribo]. Los escombros se retirarán a diario y las zonas comunes y el ascensor estarán protegidos y se dejarán limpios. Si hay cortes breves de agua o luz, se avisará con antelación.

Disculpad las molestias. Para cualquier duda o problema podéis contactar conmigo: [nombre], tel. [teléfono]. Gracias por vuestra comprensión.

Descargar el aviso en PDF. Puede rellenarlo en el ordenador o imprimirlo y completarlo con bolígrafo.

Con una reforma integral no se puede vivir en el piso. Pasa semanas sin baño ni aseo, hay polvo fino por todas partes y la luz se corta una y otra vez. Cuenta con alojamiento alternativo durante toda la obra y con un pequeño margen extra. Si vas a casa de familiares, háblalo también para el caso de que la obra se retrase.

Saca del piso lo que quieras conservar. Los muebles tapados con plástico en un rincón estorban a los operarios, el polvo entra igual y el riesgo de daños es alto. Mejor un trastero de alquiler, el trastero propio o casa de familiares. Guarda aparte la documentación del piso, las llaves del trastero y las de los registros y llaves de paso.

El baño, los suelos y los marcos generan más escombro del que parece. Se saca en sacos a diario para que no estorbe y se retira con contenedor, saca o furgoneta. Poner un contenedor en la vía pública puede requerir permiso del ayuntamiento, infórmate antes. Protege las zonas comunes con plástico o cartón, sobre todo el suelo del rellano y las paredes del ascensor. No sobrecargues el ascensor ni subas material suelto sin embalar. Los daños en la cabina o en el suelo del portal los paga quien hace la obra.

Un buen presupuesto va desglosado por partidas: demolición, electricidad, fontanería, baño, alisado, pintura, suelos, puertas y cocina. En cada una figuran la cantidad, la unidad y el precio de la mano de obra, con el material por separado. Un presupuesto con una sola cifra «por todo el piso» no se puede comparar con otro ni revisar para ver qué falta. Más abajo tienes una guía para preparar la información.

Añade al presupuesto un margen del 10 al 15 % para imprevistos. Al derribar el baño puede aparecer una base podrida, una pared torcida o una llave de paso que no funciona. Quien no tiene margen acaba recortando en materiales que ya no cambiará.

Firma un contrato de obra con la empresa. Debe recoger el alcance de los trabajos, el presupuesto como anexo, fechas de inicio y fin, calendario, pagos por fases, garantía y cómo se gestionan los trabajos extra. Vincula los pagos a fases terminadas, por ejemplo tras la demolición y las instalaciones, tras el baño, tras los suelos y a la entrega. No firmes un anticipo grande al inicio sin un motivo claro.

Una pregunta clave es quién coordina los oficios. Si contratas por separado electricista, fontanero, alicatador y solador, la coordinación es cosa tuya y cada día de retraso de uno se traslada al siguiente. Una empresa llave en mano lo resuelve por ti, y lo cobra. En el baño conviene leer con más detalle cómo es la reforma del baño, porque es la parte con más riesgo de errores.

Antes de tapar las instalaciones, fotografíalo todo. Cada pared con sus rozas, las tomas de agua, los recorridos de los desagües, las cajas. Cuando más adelante vayas a taladrar para una balda sabrás por dónde pasa el cable, y si hay que reclamar tendrás pruebas.

La regla es sencilla: no ahorres en lo que va dentro de la pared y bajo el suelo. Ahorra en lo que se puede cambiar fácilmente más adelante.

No ahorres en esto:

• instalación eléctrica y cuadro, porque un enchufe añadido después obliga a romper una pared acabada,
• fontanería y desagües, porque una junta que gotea bajo el alicatado destroza el baño y el techo del vecino,
• impermeabilización del baño, que no se ve pero protege todo el piso,
• autonivelante y lámina, sin los que hasta un suelo caro cruje y se abre,
• un buen alisado, que verás cada vez que entre luz lateral.

Se puede ahorrar con sensatez aquí:

• azulejos y pavimento en formato estándar en lugar de gran formato, que también encarece la mano de obra,
• puertas de gama media, que se pueden cambiar más adelante sin obra,
• lámparas y complementos, que se compran poco a poco,
• distribución, porque mantener las paredes existentes ahorra derribos, técnico y trámites.

Hacer parte del trabajo por tu cuenta solo compensa en tareas sencillas. Vaciar el piso, levantar moquetas o fotografiar el estado inicial lo puede hacer cualquiera. La electricidad, el gas y la impermeabilización, déjalos a profesionales.

Cuanto más precisa sea la información que des a las empresas, más precisos y comparables serán los presupuestos. Cualquiera puede prepararla en una tarde con un metro, papel y el móvil.

Descargar papel cuadriculado para el plano. Imprímalo en A4 sin reducir, un cuadrado equivale a 20 cm.

1. Dibujar el plano del piso. Basta un croquis a mano con todas las estancias, ventanas, puertas, baño y cocina. Si tienes el plano original de la escritura o del administrador, úsalo como base.
2. Medir cada estancia. Largo, ancho y altura del techo. Con eso, calcular la superficie de suelo, la de paredes sin ventanas ni puertas y la de techo.
3. Contar las puertas y medir las paredes donde están. En cada puerta, anotar el ancho del hueco y el grosor de la pared, porque los marcos se piden según ese grosor.
4. Marcar enchufes, interruptores y puntos de luz. Los actuales y dónde quieres los nuevos. Señalar aparte los sitios de los electrodomésticos.
5. Medir el baño y la cocina. Dimensiones del baño y el aseo, altura del alicatado, longitud de los muebles de cocina y posición de la bajante.
6. Fotografiar el estado del piso. Cada estancia desde dos esquinas, detalles de suelos, cuadro eléctrico, bajantes, llaves de paso y zonas dañadas.
7. Hacer una lista de deseos. Bañera o ducha, tipo de suelo, cambios de distribución, fechas y lo que te encargarás tú. Enviar todo a las empresas en el mismo formato.

Programa la entrega de día, con buena luz y sin prisas. Lleva el contrato, el presupuesto y las fotos. Anota todo lo que encuentres en un acta de entrega con fecha para corregirlo.

• paredes y techos sin ondas, manchas ni grietas visibles con luz lateral,
• pintura uniforme, sin transparencias del alisado ni marcas de rodillo,
• suelo sin crujidos, con junta de dilatación junto a las paredes y rodapiés bien fijados,
• puertas que cierran sin esfuerzo, sin rozar, con cerraduras y manillas que funcionan,
• todos los enchufes con corriente y cada interruptor enciende la luz correcta,
• cuadro eléctrico rotulado y el diferencial salta al pulsar el botón de prueba,
• certificado de la instalación eléctrica entregado,
• grifos que no gotean, desagües que tragan rápido y sifones sin fugas,
• alicatado y solado rectos, juntas completas y silicona sin huecos,
• la cisterna funciona bien y los registros se pueden abrir,
• extractores del baño y del aseo en funcionamiento,
• electrodomésticos de la cocina conectados y probados,
• zonas comunes y ascensor limpios y sin daños,
• garantías, manuales y fotos de las instalaciones entregados.